為什么在買房時(shí)要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,開(kāi)發(fā)商必須符合一定的條件才能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商要具備以下條件:
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人,應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的企業(yè)法人,并且符合法律的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第2十九條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);
2、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;
3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;
4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;
5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)。銷售商品房時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán),要證明這一點(diǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備一定的證件。
《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定,商品房銷售,應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。使用土地的批準(zhǔn)文件包括劃撥土地的批準(zhǔn)文件和已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件。沒(méi)有這些文件,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不能進(jìn)行商品房銷售的。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書》。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。如果沒(méi)有這兩種證件,那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的,當(dāng)然不能向社會(huì)公眾進(jìn)行銷售。
買房可能會(huì)遇到什么風(fēng)險(xiǎn)
1、開(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證等事實(shí),對(duì)外銷售期房。一般而言,這種開(kāi)發(fā)商本身的資質(zhì)就差,且無(wú)誠(chéng)信可言,這樣在購(gòu)房人付了房款之后,一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋。在合同被宣告為無(wú)效時(shí)只有拿回本金和同期銀行貸款利息,但是在取得判決書上的權(quán)利之前,缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避,最后判決書上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。
2、開(kāi)發(fā)商惡意搭售商品房。特別在房?jī)r(jià)價(jià)位高時(shí),開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)在合同的“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購(gòu)房人在實(shí)際面積超過(guò)約定面積一定幅度(一般為3%)時(shí)有權(quán)解除合同,只能按合同價(jià)補(bǔ)足。這樣,在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人則無(wú)法要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足而無(wú)端構(gòu)成違約,更為嚴(yán)重的是可能造成開(kāi)發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記,對(duì)于“縮水”的商品房一個(gè)最大的麻煩是預(yù)計(jì)使用的面積達(dá)不到,房屋使用受限卻無(wú)法重新選擇。
3、商品房的逾期交付的原因很多,但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的實(shí)際履行,致使購(gòu)房人無(wú)法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中,一般設(shè)定在超過(guò)幾個(gè)月后仍未交付時(shí)只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同,而未給與在逾期交付過(guò)程中發(fā)生房?jī)r(jià)下跌之時(shí)適用價(jià)格應(yīng)有的地位。
4、發(fā)展商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。這本屬開(kāi)發(fā)商的重大違約,但目前使用的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理——僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此,購(gòu)房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí),往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到,而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本中也無(wú)明確規(guī)定賠償,索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。
5、房屋的“裂”、“漏”是個(gè)大問(wèn)題。而且一般認(rèn)為裂縫在0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍,但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻,則下雨或平時(shí)的漏水不可避免,且整修的效果差,其過(guò)程也煩人,此時(shí)購(gòu)房人一般只能忍受。
為什么在買房時(shí)要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)?在購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候你需要謹(jǐn)慎,畢竟這是與你自身權(quán)益直接有關(guān),要是不好好留意將直接影響你日后幾十年的生活。針對(duì)在買房時(shí)要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)不了解,為了對(duì)自己有利最好與律霸網(wǎng)律師進(jìn)行探討。
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