據(jù)律師介紹，通過(guò)上述種方式所購(gòu)買的房屋，雖然購(gòu)房者已取得房屋的所有權(quán)，成為房屋所有權(quán)人，但此時(shí)因房屋設(shè)置了抵押，在未完全償還銀行按揭貸款時(shí)，房屋所有權(quán)是受到一定的限制的，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》及《個(gè)人貸款管理辦法》的規(guī)定，要轉(zhuǎn)讓抵押房屋時(shí)，需要經(jīng)過(guò)銀行的同意，未經(jīng)銀行同意不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。李律師說(shuō)，在按揭貸款期內(nèi)如果房屋所有權(quán)人要轉(zhuǎn)讓銀行按揭貸款購(gòu)房，通常要么是經(jīng)過(guò)銀行同意，要么是還清按揭貸款消滅銀行的抵押權(quán)。具體可以采取以下3種方式。

方法一?賣方先付清房款

房屋買賣雙方可以協(xié)商，由房屋所有權(quán)人即賣方，提前還清銀行全部貸款本息，由房屋抵押登記部門注銷抵押登記。此時(shí)，銀行不再擁有該房屋的抵押權(quán)，房屋所有權(quán)就不再受任何限制，房屋所有權(quán)人可以按自己的意志自由出售房屋，房屋買賣雙方可按一般的房屋買賣程序完成房屋的交易。

風(fēng)險(xiǎn)分析：此種轉(zhuǎn)讓方式，對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)較為安全，房屋所有權(quán)不受銀行的抵押權(quán)的限制，不會(huì)與銀行發(fā)生糾紛，但對(duì)于賣方有一定風(fēng)險(xiǎn)，如賣方提前還清銀行貸款后，買方反悔不購(gòu)買該房，則會(huì)由此給賣方帶來(lái)資金壓力和損失，而且，若賣方無(wú)力提前還清全部銀行貸款本息，此種轉(zhuǎn)讓方式也不能實(shí)現(xiàn)。

方法二?買方先付清房款

房屋買賣雙方協(xié)商，由買方將應(yīng)支付給房屋所有權(quán)人的一部分購(gòu)房款用于為房屋所有權(quán)人提前支付銀行按揭貸款本息，達(dá)到消滅銀行的抵押權(quán)的目的，使房屋所有權(quán)不受限制，可以自由轉(zhuǎn)讓。此種轉(zhuǎn)讓方式賣方直接利用買方的購(gòu)房款，無(wú)需再籌措資金用于向銀行償還按揭貸款本息，對(duì)賣方較為有利。

風(fēng)險(xiǎn)分析：此種轉(zhuǎn)讓方式對(duì)于買方存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，在其用購(gòu)房款替房屋所有權(quán)人還清了銀行按揭貸款本息后，房屋所有權(quán)不再受限制，可自由轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，若賣方不講誠(chéng)信，再次將房屋轉(zhuǎn)讓他人。買方既不能取得房屋所有權(quán)，要收回付出的購(gòu)房款，也要費(fèi)一些周折。在采用此種轉(zhuǎn)讓方式的時(shí)，買方為了防范此種交易風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)選擇一家雙方可以信任的第三方：如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等，全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或賣方缺乏誠(chéng)信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。

方法三?辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)

由房屋賣買雙方共同申請(qǐng)銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，在賣方、買方和銀行三方之間達(dá)成一個(gè)抵押貸款合同轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，把原來(lái)房屋所有權(quán)人的銀行抵押貸款和還款付息等權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給買房者，通過(guò)變更抵押登記，將抵押人從賣方變更為買房者。實(shí)際上達(dá)了銀行同意轉(zhuǎn)讓按揭貸款所購(gòu)房屋的目的。

風(fēng)險(xiǎn)分析：此種方式的優(yōu)點(diǎn)在于房屋買賣雙方都比較安全，而且對(duì)于無(wú)能力一次性支付購(gòu)房款的買方也可以得到銀行貸款。缺點(diǎn)在于因涉及銀行、房屋的買方和賣方三方，所以辦理程序相對(duì)復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)遇到買方是否具備取得銀行貸款條件的問(wèn)題，如買方的年齡、償還貸款本息的能力等的限制。

以上就是律霸網(wǎng)小編為你介紹的關(guān)于欠款房的交易流程的法律知識(shí)，在未完全償還銀行按揭貸款時(shí)，房屋所有權(quán)是受到一定的限制的，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》及《個(gè)人貸款管理辦法》的規(guī)定，要轉(zhuǎn)讓抵押房屋時(shí)，需要經(jīng)過(guò)銀行的同意，未經(jīng)銀行同意不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。