據律師介紹,通過上述種方式所購買的房屋,雖然購房者已取得房屋的所有權,成為房屋所有權人,但此時因房屋設置了抵押,在未完全償還銀行按揭貸款時,房屋所有權是受到一定的限制的,根據我國《擔保法》及《個人貸款管理辦法》的規定,要轉讓抵押房屋時,需要經過銀行的同意,未經銀行同意不得進行轉讓。李律師說,在按揭貸款期內如果房屋所有權人要轉讓銀行按揭貸款購房,通常要么是經過銀行同意,要么是還清按揭貸款消滅銀行的抵押權。具體可以采取以下3種方式。
方法一?賣方先付清房款
房屋買賣雙方可以協商,由房屋所有權人即賣方,提前還清銀行全部貸款本息,由房屋抵押登記部門注銷抵押登記。此時,銀行不再擁有該房屋的抵押權,房屋所有權就不再受任何限制,房屋所有權人可以按自己的意志自由出售房屋,房屋買賣雙方可按一般的房屋買賣程序完成房屋的交易。
風險分析:此種轉讓方式,對于買房者來說較為安全,房屋所有權不受銀行的抵押權的限制,不會與銀行發生糾紛,但對于賣方有一定風險,如賣方提前還清銀行貸款后,買方反悔不購買該房,則會由此給賣方帶來資金壓力和損失,而且,若賣方無力提前還清全部銀行貸款本息,此種轉讓方式也不能實現。
方法二?買方先付清房款
房屋買賣雙方協商,由買方將應支付給房屋所有權人的一部分購房款用于為房屋所有權人提前支付銀行按揭貸款本息,達到消滅銀行的抵押權的目的,使房屋所有權不受限制,可以自由轉讓。此種轉讓方式賣方直接利用買方的購房款,無需再籌措資金用于向銀行償還按揭貸款本息,對賣方較為有利。
風險分析:此種轉讓方式對于買方存在一定的交易風險,在其用購房款替房屋所有權人還清了銀行按揭貸款本息后,房屋所有權不再受限制,可自由轉讓。此時,若賣方不講誠信,再次將房屋轉讓他人。買方既不能取得房屋所有權,要收回付出的購房款,也要費一些周折。在采用此種轉讓方式的時,買方為了防范此種交易風險,應選擇一家雙方可以信任的第三方:如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等,全程控制每一個環節,消除由于雙方互不信任或賣方缺乏誠信而可能導致的交易風險。
方法三?辦理轉按揭手續
由房屋賣買雙方共同申請銀行辦理轉按揭手續,在賣方、買方和銀行三方之間達成一個抵押貸款合同轉讓的協議,把原來房屋所有權人的銀行抵押貸款和還款付息等權利義務一并轉讓給買房者,通過變更抵押登記,將抵押人從賣方變更為買房者。實際上達了銀行同意轉讓按揭貸款所購房屋的目的。
風險分析:此種方式的優點在于房屋買賣雙方都比較安全,而且對于無能力一次性支付購房款的買方也可以得到銀行貸款。缺點在于因涉及銀行、房屋的買方和賣方三方,所以辦理程序相對復雜,時間較長,同時也會遇到買方是否具備取得銀行貸款條件的問題,如買方的年齡、償還貸款本息的能力等的限制。
以上就是律霸網小編為你介紹的關于欠款房的交易流程的法律知識,在未完全償還銀行按揭貸款時,房屋所有權是受到一定的限制的,根據我國《擔保法》及《個人貸款管理辦法》的規定,要轉讓抵押房屋時,需要經過銀行的同意,未經銀行同意不得進行轉讓。
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簡介:
鄧曉莉律師,廣東省律師協會省村(社區)法律顧問專業委員會秘書長,佛山市南海區工會法律服務特約律師庫成員,佛山電視臺《法治佛山》欄目2017年度合作律師。榮獲2016年度廣東省村(社區)法律顧問工作先進個人;承辦案例評為2014年十大律師服務村居典型事例;2013年1月佛山市律師法律服務村居工作優秀律師,2011年度佛山市律師法律服務村居工作優秀律師;畢業于武漢科技大學法律專業。 畢業后從事專職律師工作,擔任多家大型企事業單位的常年法律顧問,辦理了大量的經濟糾紛、商事合同糾紛,勞資工傷、債權債務、離婚財產糾紛、交通事故及多起重大疑難復雜民商事訴訟和刑事辯護。恪盡職守,兢兢業業,最大限度地維護當事人的合法權益,以客戶的需求為導向,強調客戶體驗與專業并存,深信杰出源于專業,成功來自口碑。 積極參加社會公益活動,承擔律師的社會責任,常年接受佛山電視臺、小強熱線、630新聞等欄目的采訪。 ? 過往案例略舉: 1、代理某市政府行政訴訟案,最終一審在某中級人民法院開庭取得勝訴; 2、代理某公司訴某市城市綜合管理局合同糾紛案,眾所周知,民告官難于上青天,本律師團隊介入委托后,通過努力和專業
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