居間人雖未促成合委托人要不要支付必要的費(fèi)用
《合同法》第427條規(guī)定,居間人未促成合同成立的,不得要求支付報(bào)酬,可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。在促成房地產(chǎn)買賣合同簽訂之間,中介機(jī)構(gòu)可能已經(jīng)作了大量的前期工作,比如替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)客戶看房、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等,這一規(guī)定是對(duì)中介機(jī)構(gòu)合法權(quán)益作出的保護(hù)條款,符合公平合理的原則。
從目前的審判實(shí)踐來看,《合同法》所規(guī)定的“從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”這一表述過于籠統(tǒng),不夠清晰,缺乏可操作性。筆者認(rèn)為,為了降低法官自由裁量的風(fēng)險(xiǎn)、避免執(zhí)法不統(tǒng)一的情況,能否考慮制定一個(gè)階段性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),如以中介機(jī)構(gòu)向雙方提供信息、進(jìn)行磋商談判、促成合同簽訂、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個(gè)階段的標(biāo)志,每達(dá)到一個(gè)階段即有一個(gè)階段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),如全部履行居間義務(wù)的則按居間報(bào)酬收取,即便最終交易無法完成,居間人獲取必要的費(fèi)用仍然有法可依。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十四條的規(guī)定,居間合同是指居間人和委托人約定,由居間人向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人向居間人給付報(bào)酬的合同,居間合同為有償合同。對(duì)于委托人向居間人給付報(bào)酬的條件,如果居間人和委托人簽訂的居間合同對(duì)居間費(fèi)的支付有約定,則應(yīng)依當(dāng)事人的約定作出認(rèn)定。如果居間合同沒有約定,按照《中華人民共和國合同法》第四百二十六條和四百二十七條的規(guī)定,居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬,居間人未促成合同成立的,不得要求支付報(bào)酬。因此,判決支付居間費(fèi)的依據(jù)為是否促成合同成立,而不是合同是否履行。而居間人雖未促成合同成立,但為履行居間合同而支出的必要費(fèi)用仍可請(qǐng)求委托人支付。此外,判決支付居間費(fèi)應(yīng)否考慮所簽合同的效力問題,應(yīng)結(jié)合具體案情分析。如果影響合同效力的因素是居間人為履行居間合同所提供的,則居間人不得請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬;如果影響合同效力的因素與居間人提供的服務(wù)無關(guān),則不應(yīng)影響居間費(fèi)的支付。
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