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寧波
農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討
一、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況
(一)買賣雙方的基本情況
1.從購買“安置房”的購房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現(xiàn)了對普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。他們對房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風險能力較強，他們要實現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。三是實現(xiàn)投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購買部分地段和區(qū)位的安置房，以期實現(xiàn)投資功能。這類人群抗風險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。
2.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農(nóng)民。在拆遷安置的過程中，不少農(nóng)民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農(nóng)民分得多套住房。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價值，被拆遷農(nóng)民賣掉多余的住房。二是賣方為房產(chǎn)開發(fā)公司和投資公司。從應訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數(shù)。在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會一般采取招標方式選擇具有資金優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商或者投資公司作為業(yè)主修建安置小區(qū)。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開發(fā)商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。
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