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寧波
農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛的探討
一、農村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況
(一)買賣雙方的基本情況
1.從購買“安置房”的購房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現了對普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。他們對房屋的穩定性較為敏感，抗風險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉村環境、不受商品房開發限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產權應該并不是特別關注，他們關注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風險能力較強，他們要實現的是高層次的需求，而且普遍在市區擁有住房。三是實現投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發展規劃等的考慮，購買部分地段和區位的安置房，以期實現投資功能。這類人群抗風險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。
2.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農民。在拆遷安置的過程中，不少農民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農民分得多套住房。為了使房屋發揮更大的效用，創造更大的價值，被拆遷農民賣掉多余的住房。二是賣方為房產開發公司和投資公司。從應訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數。在推進城鄉統籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉鎮政府、村委會一般采取招標方式選擇具有資金優勢的房地產開發商或者投資公司作為業主修建安置小區。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開發商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。
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