如何判斷違約金過高?

在房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人雙方往往對違約金的比例存在爭議，即便合同中事先已經(jīng)約定好。在筆者見過的房屋買賣合同中，違約金通常有兩種，一種是遲延交房或遲延付款的違約金，通常以每日多少元或應(yīng)付金額(或合同標(biāo)的額)的一個比例為標(biāo)準(zhǔn);一種是其他違約金，比如解除合同違約金，通常直接約定為合同標(biāo)的額的一個比例。根據(jù)《合同法》第114條，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。在房屋買賣合同糾紛中，主張違約金過低的情況較少。在大部分案例糾紛中，都是違約方會提出違約金過高，要求法院調(diào)低。

那么，如何判斷違約金是不是過高呢?根據(jù)《合同法》第114條，判斷違約金過高的標(biāo)準(zhǔn)是看違約金和守約方損失相比是不是過高了。下面結(jié)合不同的違約金，具體闡述一下：

關(guān)于遲延付款或交房的違約金，我國現(xiàn)行法律規(guī)定并沒有明確規(guī)定一個比例或者標(biāo)準(zhǔn)。在房屋買賣糾紛發(fā)生之后，違約方往往會提出違約金過高，主張對方的實際損失沒有這么大，應(yīng)當(dāng)降低違約金數(shù)額。在這時候，通常法官會根據(jù)合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。在延期付款或交房的情況下，很難判斷是否超過了守約方實際損失的30%，所以在判斷遲延履行違約金是否過高時，法院通常并不依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條中30%的標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于解約違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，只有當(dāng)違約金超過造成的損失30%時，法院才會適當(dāng)減少。根據(jù)《合同法》第一百一十三條中的規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。損失賠償額不得超過訂立合同時所預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失以及合同實際金額。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(法發(fā)〔2009〕40號)，法院在調(diào)整過高違約金時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實質(zhì)不公平。

那么，如何證明違約金是否超過損失的30%呢?誰來承擔(dān)舉證責(zé)任呢?根據(jù)民事訴訟法中“誰主張，誰舉證”的原則，理應(yīng)由主張降低違約金的違約方進(jìn)行舉證。然而，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(法發(fā)〔2009〕40號)，法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù);根據(jù)《北京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2009]43號)，當(dāng)事人請求減少違約金的，法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，保護(hù)誠信守約的當(dāng)事人，依據(jù)促進(jìn)交易及維護(hù)交易安全的原則，對約定違約金過分高于造成損失的部分，進(jìn)行適當(dāng)減少。其中，損失包括積極損失和可得利益損失。當(dāng)事人對損失數(shù)額計算方法沒有約定的，法院可以比照守約當(dāng)事人相同條件下所獲取的利益來確定可得利益損失，或者根據(jù)公平原則、誠實信用原則以及合同的履行情況確定可得利益損失。對損失數(shù)額雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)分別舉證。由此可見，在申請調(diào)整過高的違約金時，不僅僅是由違約方負(fù)舉證責(zé)任，非違約方同樣需要負(fù)舉證責(zé)任。

當(dāng)然，如果在房屋買賣合同中，當(dāng)事人未提出違約金調(diào)整請求的，法院不主動調(diào)整。如果還有其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。