物權法司法解釋一逐條解讀內容是什么

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權法》及其相關解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

在因不動產物權歸屬以及不動產物權登記基礎法律關系發生的爭議中，如果當事人已事先提起行政訴訟(一般是針對不動產物權登記機關，要求撤銷或作出物權登記的具體行政行為)，請求行政訴訟的受理法院一并解決上述爭議問題，并且該法院已經一并審理的，當事人再針對上述爭議另行提起民事訴訟的，法院將不予受理。

第二條當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

真實權利人對不動產登記內容有異議時，可以向法院提起確認物權歸屬的民事訴訟，該條否定了司法實踐中“不動產物權爭議涉及到行政登記事宜的應當通過行政訴訟解決”的觀點，真實權利人有權通過民事訴訟的方式提起確認之訴。

第三條異議登記因《物權法》第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

不動產登記“異議期”雖然經過，但是并不影響真實權利人針對物權歸屬的起訴權和勝訴權。

第四條未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《物權法》第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

《物權法》第二十條第一款規定未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的行為不發生物權效力，但是為了防止預告登記權利人濫用權利，本條對“處分”行為進行了限縮性解釋，以列舉的方式規定“處分”行為為轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的行為。

第五條買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為《物權法》第二十條第二款所稱的“債權消滅”。

本條的意義在于對《物權法》第二十條第二款規定的預告登記失效原因之一“債權消滅”的具體情形作出解釋，有利于審判實踐的統一。

第六條轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為《物權法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

本條明確了已支付對價并占有但未辦理登記的受讓人所享有的物權優于轉讓人的一般債權人(不包括擔保物權人)對特殊動產享有的權利。此條規定將對機動車二手交易、機動車抵押、交通事故損害賠償等交易和糾紛處理產生廣泛影響。

第七條人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為《物權法》第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

本條旨在列舉《物權法》上導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的典型法律文書，特別是明確規定法院的拍賣成交裁定書具有物權變動的法律效力，使得拍賣受讓人的合法權利不因競買的房屋無法辦理過戶而受到侵害。

第八條依照《物權法》第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據《物權法》第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

本條明確了由于特殊原因而享有物權的權利人，即便動產尚未交付或不動產尚未登記，權利人仍可依據法律規定，請求法院保護其物權。其中，特殊原因包括：1.人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等;2.繼承或者受遺贈;3.事實行為，例如合法建造、拆除房屋等。在上述特殊原因存在的情況下，權利人可以向法院提出的請求事項包括但不限于：1.返還原物;2.排除妨害或者消除危險;3.修理、重作、更換或者恢復原狀;4.侵權損害賠償;5.請求承擔其他民事責任。

第九條共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

《物權法》第一百零一條規定，按份共有人轉讓其對于不動產或動產的份額時，其他按份共有人在同等條件下享有優先購買權，而本條限定了優先購買權的行使范圍，即明確規定在因贈與、繼承、遺贈等情形發生共有份額變動時，其他共有人無優先購買權。但是本條同時規定，如果按份共有人之間有書面協議約定在因贈與、繼承、遺贈發生共有份額變動時其他共有人享有優先購買權的，該優先權應當受到保護。因此，如果按份共有人擔心自己的優先購買權落空時，應當簽訂完善的共有協議以保護自身權益。

第十條《物權法》第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

《物權法》第一百零一條規定按份共有人在同等條件下對共有份額享有優先購買權，但是在司法實踐中如何認定“同等條件”卻眾說紛紜。本條的意義在于明確了認定“同等條件”的方法，不僅要從轉讓價格是否“同等”進行考量，還需要結合價款履行方式及期限是否“同等”來予以綜合認定。

第十一條優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處;沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

(一)轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準;

(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日;

(三)轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日;

(四)轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

本條規定十分重要，重要之處在于明確了按份共有人行使優先購買權的有效期限，并且將該期限的性質確定為除斥期間，不發生中止、中斷和延長。從本條規定來看，按份共有人的優先購買權行使期間，共有人之間有約定的從約定;無約定但轉讓人向其他共有人發出通知的，按照通知中載明的行使期間確定，但不得少于15日。轉讓人未發出通知的，為其他共有人知道或應知最終確定的同等條件之日起15日，無法確定最終同等條件的，為共有份額轉移之日起六個月。

第十二條按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

(一)未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求;

(二)以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

該條明確了按份共有人可以請求司法機關對優先購買權進行保護，以轉讓人對外轉讓的條件優先購買轉讓的共有份額，但是本條同時規定了例外情形，即按份共有人的優先購買權在以下情形發生時將無法得到法院保護：1.未在規定時間內主張優先購買權;2.在主張優先購買權的同時，提出減少價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求;3.僅僅請求撤銷共有份額轉讓合同或認定合同無效，但未同時主張優先購買權的。

第十三條按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據《物權法》第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

按份共有人之間轉讓份額，其他共有人無優先購買權。但是共有人如何才能保護自己的優先購買權，防止被其中一位共有人“一家獨大”呢?按照本條規定，可以由全體共有人事先簽訂協議明確予以約定

第十四條兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

兩個以上按份共有人主張優先購買的，本解釋并未采用由出賣人選擇的做法，而是規定由主張優先購買者協商確定，協商不成的，按照轉讓時份額比例行使優先購買權，旨在從公平和平等的角度保護其他共有人的優先購買權。該做法借鑒了《公司法》關于股東優先購買權的規定：“經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例;協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權”。

第十五條受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

【重點法條】《物權法》第一百零六條：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

本條針對《物權法》第一百零六條“善意取得”條款，明確規定以有無處分權及“重大過失”為衡量是否為善意的標準，并明確了舉證責任的承擔。一言以蔽之：只有不知且無大過者乃“善意”受讓人。

第十六條具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

(一)登記簿上存在有效的異議登記;

(二)預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意;

(三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;

(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;

(五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

本條呼應司法解釋第十五條的規定，主要對于認定不動產受讓人“是否不知道轉讓人無處分權”確定了司法識別標準，即當存在上述情形時，可以推定不動產受讓人知道轉讓人無處分權，從而否定了受讓人善意取得的權利。本條的實踐意義在于，真實權利人如主張受讓人無權善意取得不動產物權的，可以按照本條列舉的情形進行舉證，反之，如果受讓人主張善意取得不動產物權時，應當避免出現本條所規定的各種情形。

第十七條受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

本條同樣呼應司法解釋第十五條的規定，對于認定受讓人“有無重大過失”確定了司法識別標準。

第十八條《物權法》第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以《物權法》第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時;當事人以《物權法》第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意;

《物權法》第一百零六條規定的“善意取得”的條件之一是“受讓人在受讓不動產或動產時是善意的”，本解釋第十五條界定了“善意”的標準，而本條則對“受讓不動產或動產時”的時間點進行了確定。何為“受讓時”?按照本條規定，依法完成不動產物權轉移登記或動產交付之時即為受讓時。按照《物權法》第二十五條的規定，受讓人先行占有動產的，則以轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時，按照《物權法》第二十六條的規定，第三人依法占有動產的，則轉讓人和受讓人之間簽訂轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

第十九條《物權法》第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

《物權法》第一百零六條規定的“善意取得”的條件之二是“以合理的價格轉讓”，本條明確了“合理價格”的認定方法，與《合同法》第七十四條、合同法司法解釋(二)第十九條關于“不合理低價”的認定標準有異曲同工之妙，后者則用以認定債權人是否有權申請法院撤銷交易合同。諸位看官看過來，根據本條的規定，您與買方之間約定的轉讓價格合理嗎?

第二十條轉讓人將《物權法》第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合《物權法》第一百零六條第一款第三項規定的善意取得的條件。

《物權法》第一百零六條規定的“善意取得”的條件之三是“轉讓的不動產或動產依法應登記的已登記，不需登記的已經交付給受讓人”，在實踐中，船舶、航空器、機動車屬于特殊動產，轉讓時應當辦理登記手續，但登記僅作為作為對抗第三人的要件，并非權利生效要件。因此本條明確規定，船舶、航空器、機動車這三類特殊動產發生轉讓時，已交付給受讓人即符合“善意取得”條件之三，不需以登記作為“善意取得”權的生效條件。

第二十一條具有下列情形之一，受讓人主張根據《物權法》第一百零六條規定取得所有權的，不予支持：

(一)轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效;

(二)轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

本條的規定賦予了真實權利人以另外一種途徑保護自身的合法權益，防止財產被無權處分人處置。真實權利人除了可以依照本解釋第十五條至第二十條主張權利外，還可以根據本條規定，以轉讓合同無效或可撤銷作為切入點，排除受讓人對于標的物的權利。

第二十二條本解釋自2016年3月1日起施行。

本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

本解釋施行前人民法院已經受理、施行后尚未審結的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

本條明確了本解釋適用的時間范圍，根據本條規定，本司法解釋不適用于施行前已經受理，施行后尚未審結的一二審案件，所以目前仍在審理過程中的一、二審案件的當事人和法官大人可以自動忽略本解釋。然而，雖然您的案子目前不適用本司法解釋，但在解釋施行后您的案子方才終審，后來又申請再審并且法院決定按照一審程序重新審理的，將具有適用本解釋的可能性。如果您還有其他的法律問題，歡迎咨詢律霸網相關律師。