最高人民法院副院長黃松有表示，這個將于2003年6月1日施行的司法解釋規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買房戶在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

黃松有同時表示，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，導(dǎo)致買房戶無法辦理房屋所有權(quán)登記，人民法院應(yīng)支持買房戶解除合同和賠償損失的請求。

所以，根據(jù)以上司法解釋規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在我們二期業(yè)主收房，交付契稅和維修基金時，必須書面承諾：從業(yè)主收房開始，90天以內(nèi)將房產(chǎn)證辦理下來并交給業(yè)主。否則，咱們業(yè)主聯(lián)合起來，不交契稅和維修基金。

為了保護(hù)我們業(yè)主的利益，建議版主成立二期臨時業(yè)主委員會(并非法律上正式業(yè)主委員會)來維護(hù)我們業(yè)主共同的利益!

要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)

房屋權(quán)屬證書是享有房產(chǎn)所有權(quán)的法定要件，在商品房買賣中，出賣人交付房屋并辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)出賣人約定的基本義務(wù)。因此，相關(guān)的法律、法規(guī)對商品房買賣中辦理房屋權(quán)屬證書的期限作出明確規(guī)定，如：1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”;2000年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”等。

自2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，對商品房買賣中出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)和期限作出了十分具體的規(guī)定，該解釋第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”

同時，該解釋對于出賣人遲延辦理產(chǎn)權(quán)證，買受人可依此解除合同的法律后果予以明確規(guī)定，第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

賠償數(shù)額的計(jì)算

根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件的解釋第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。