房屋租賃合同糾紛代理意見

尊敬的審判長、審判員：

**浩博律師事務所接受彭某的委托，指派我們擔任本案原告彭某的訴訟代理人，通過剛才的法庭調查，現就本案爭議事實和有關法律適用問題，發表代理意見如下：

一、被告自2014年10月15日起再未支付原告租金，已構成嚴重違約

被告劉某經過前期現場看房后，于2014年7月15日，在瑪雅房屋中介與原告簽訂了《房屋租賃契約》，約定：被告劉某承租原告位于邯鄲市某區某巷20號某花園7-1-9號房屋，期限從2014年7月15日起至2015年7月15日止，共計12個月，每月租金1600元，租金按季結算，由被告在每季前的30日內足額交付原告，如未按約定支付租金及其他費用，逾期每日承擔應付費用千分之十的違約金，逾期超過15日的，原告有權單方終止合同，乙方承擔一個月房租的違約金。協議簽訂后，原告按約定已交付經被告現場看過并認可的房屋，但被告入住后，在交付首季三個月，即2014年7月15日至2014年10月14日的租金后，再未支付租金，至今欠付租金近六個月，已構成嚴重違約。

二、原告多次催告被告交付租金，但被告拒不交付，原告依約已通知被告解除租賃協議，因此應依法確認原被告之間的《租賃契約》已經解除，責令被告立即搬出原告的房屋

根據原告提交的“催交通知書”和《解除合同通知書》等證據，在被告逾期仍未支付租金后，原告分別于2014年11月15日和11月24日向被告發出《關于敦促劉某盡速履行交納租賃費義務通知書》，但被告拒不交納租賃費。無奈，原告根據《合同法》“第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之規定及《租賃協議》第八條、第4項的約定，于2014年12月1日向被告劉某寄交了《解除合同通知書》，通知被告解除租賃協議，并要求劉某立即搬出某花園7-1-9號房屋。但被告卻置之不理，既不交納租賃費，又不搬出房屋，居住至今，嚴重侵害了原告的權利。根據《合同法》“第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”之規定，被告應立即搬出原告的房屋，并向原告支付欠交的租賃費和違約金。

三、被告辯稱因原告未履行修繕義務而拒付租金的理由，缺乏事實和法律依據，不能成立

房屋出租人的修繕義務是為了保障承租人基本的居住權和使用權，并不應包括承租人提出的合同約定以外的改善性、增值性的要求。本案中，被告劉某在簽訂租賃契約之前，曾經現場看過房子，并予以認可。原告按協議約定將被告看過并認可的房子交給被告，即履行了合同義務。被告辯稱拒付房屋租金的理由，即房屋內紗窗未修，天然氣灶未換，樓宇對講機、電熱水器插頭、門框內口未裝、暖氣費無法交納等，首先，其辯稱沒有事實依據。其次，這些設施均在協議第十條約定之外，不是原告的修繕義務。第三，直到今天，整個小區都因其他原因，尚未開通使用燃氣，被告主張由原告承擔，實屬無理。第四，所謂的房屋內紗窗未修，電熱水器插頭、門框內口未裝，根本不影響房屋的居住，是被告提出的改善性要求，更重要的是這些情況都是經過被告現場看過并認可的承租房屋的現狀，是其簽署協議前明知的、愿意接受的。因此，不應成為被告拒付租金的理由。

本案中，原告租賃給被告的房屋是原告剛裝修好未使用的新房，各種配套設施都是新裝，并經被告實地查看確認，均完好無損并可使用。被告因使用不善，造成原告裝修時新安裝的淋雨頭損壞，應由被告自己負責修復。退一步講，即使是淋浴器是自然毀壞，根據《合同法》“第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。”之規定，被告也應通知原告在合理限期內維修。但被告電話通知原告限當晚七點前必須更換。顯然違反法律的“合理性”規定。

根據《城市房屋租賃管理辦法》“第21條出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。”和“23條因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。”之規定，因此，被告辯稱原告應承擔的上述修繕義務，因沒有法律規定和合同約定，不能成立。

四、被告應按約定支付原告自2014年10月15日至2015年3月31日止的租金8800元及違約金7320元，并立即搬出原告房屋

被告自2014年10月15日起至今日開庭時，一直未付租金，雖經原告通知解除合同，但被告仍未從原告房屋處搬出。根據《合同法》“一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”和《合同法》第九十七條之規定，被告應支付原告自2014年10月15日至2015年3月31日止的租金8800元及違約金7320元，并立即搬出原告房屋。

綜上，被告自2014年10月15日起至今，一直未按合同約定支付租金，屬嚴重違約，原告已催告并函告被告解除合同。被告辯稱原告未盡維修義務，沒有事實依據，且不符合合同約定和法律規定。請求法庭依法支持原告訴訟請求，并判令被告立即搬出原告的房屋。以上代理意見，請合議庭予以充分考慮。

謝謝審判長、審判員!

**浩博律師事務所

律師：XXX

2015年3月31日

由上文我們可以知道，在代理意見中要有本次糾紛的事實及充分的理由，以及賠償的相關事宜，希望可以幫助到你。當然了，如果您還有任何疑問，歡迎在律霸網進行在線律師咨詢，我們會針對您的問題及時解答。