使用權房一般情況可以轉讓嗎

未列入可出售范圍內的公房，可以進行承租權(即使用權)的轉讓和交換。列入可出售范圍內的公房，主要是獨用成套公房，不可以進行承租權的轉讓和交換，但可同步進行政策購房和上市交易。

公房承租權的轉讓和交換應征得出租人的書面同意，由受讓人繼續履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。公房的轉讓和交換應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

另外，下列公有居住房屋不得進行承租權的轉讓和交換：

第1、整幢獨用的花園住宅;

第2、屬部隊、宗教團體所有的或者在學校校園內的;

第三、產權不明晰的;

第四、承租人拖欠租金尚未結清的;

第五、依法代管或需要落實政策的;

第六、已列入戶籍凍結范圍的;

第七、承租人在承租房屋內擅自搭建的;

第八、列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的;第九、其他依法應當由出租人收回的。

除上述規定的情形外，出租人應當同意承租人進行房屋承租權的轉讓和交換。

如何交易使用權房

使用權房按產權歸屬可以分為兩種：單位產權的使用權房和房管所產權的使用權房。前者大都是原產權單位按照過去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對于單位產權的使用權房，買方應當詢問原產權單位的意見。

對于使用權房的交易，購房專家提醒消費者，在購買使用權房時一定要問清產權歸屬，在過戶時應當要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關過戶手續，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權房的“房本”沒有防偽標志，即使正規租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應與原單位確認，以防“房本”造假。

使用權房在過戶交易的時候可以將使用權換成產權進行交易，也可以通過房屋置換進行過戶。在通過置換進行過戶時，需要注意兩點。一是雙方都應持有北京市戶口，另外一點是不能進行貸款按揭。購房專家強調，通過房屋置換并不能取得使用權房的產權，但可以享有出租的收益權和一定限度的處置權。

一般只有擁有本地戶籍的人才能購買使用權的房屋。

據市場部統計資料顯示：10月份和11月份使用權交易逐漸開始活躍，有的購房者指定要購買使用權房子。但是由于使用權的房子購買比較復雜。購房者也不能完全認識使用權房該如何購買。市場專業人士針對目前市民關注的幾個問題進行答復。

使用權房使用年限是多少?

答：不管是產權房還是使用權房國家規定一般住宅的土地出讓使用權年限是70年。而使用權房享有同樣的土地使用年限，只不過為房管所或單位所有，與使用權房主是長期租賃關系，但是產權單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權人進行補償。市場專業人士告訴廣大消費者：購房者不用擔心使用年限，使用權房屋使用價值與已購公房相對等。

使用權如何變產權?

如果購房者覺得購買使用權不夠踏實，可以將購買的使用權房變成產權。產權單位一般在年初和年中兩次布告通知。可以拿單位工齡介紹信到房管所或產權單位的房管科參加房改。

例如：就以xx里附近為例：一套使用權房使用面積56平方米，建成年代1986年。首先是樓齡的折舊，按每年折2%計算，那么該套房屋的折舊=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元;然后，計算工齡折價，工齡折價=工齡×工齡系數，以買方夫婦雙方工齡之和計，并以50年上限，按50年計，工齡系數700-900元/年，按平均800元/年，則工齡折價=50×800=40000;最后，計算需要補交的價款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。即買方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權轉變為產權性質。

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