一、關(guān)于審理房地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議案件的有關(guān)問題

1、關(guān)于一地多證等土地權(quán)屬爭(zhēng)議的受理問題

土地所有權(quán)或使用權(quán)證書是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人享有權(quán)利的證明，根據(jù)物權(quán)法一物一權(quán)的原則，同一宗土地，只能存在同一所有權(quán)人或使用權(quán)人。但現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在一地兩證或一地多證的情況。依據(jù)《土地管理法》第16條規(guī)定精神，對(duì)于這類權(quán)屬不清、面積不準(zhǔn)、地界不明等土地使用權(quán)爭(zhēng)議，不屬于人民法院受理民事案件的范圍。此類案件訴訟到人民法院的，應(yīng)不予受理;已經(jīng)受理的，應(yīng)裁定駁回起訴。但如果不是單純權(quán)屬爭(zhēng)議，還結(jié)合有其他糾紛，且該糾紛與權(quán)屬密切相關(guān)又屬于人民法院受理民事案件范圍的，則應(yīng)中止訴訟，告知當(dāng)事人向有關(guān)人民政府申請(qǐng)確權(quán)，權(quán)屬確定后，恢復(fù)訴訟

2、關(guān)于農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配的問題

過(guò)去人民法院對(duì)這類問題曾作為單位內(nèi)部分配糾紛不予受理。2001年7月，最高人民法院答復(fù)：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，與其成員之間因收益分配的糾紛，屬平等民事主體之間的糾紛，起訴到人民法院，只要符合民事訴訟法108條之規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。”這類案件受理后應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

(1)此類案件的案由應(yīng)定為農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛(2)處理這類案件在處理上應(yīng)堅(jiān)持嚴(yán)格依法和尊重農(nóng)民集體自主行使所有權(quán)的原則。既要遵循土地承包法的規(guī)定，又要考慮到農(nóng)村集體土地實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)后歷史形成的具體情況，平等地保護(hù)集體成員的合法權(quán)益。(3)關(guān)于參與農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配的當(dāng)事人資格的認(rèn)定依據(jù)。認(rèn)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)以戶籍為一般原則，但不宜將戶籍作為唯一依據(jù)。還應(yīng)結(jié)合成員與集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)生活聯(lián)系等多種因素考慮，把村民資格與集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格區(qū)分開來(lái)，作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員不僅戶籍在集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)的農(nóng)村，而且依靠集體經(jīng)濟(jì)組織的生產(chǎn)資料為經(jīng)濟(jì)生活保障。對(duì)于為了分配土地補(bǔ)償費(fèi)，以不正當(dāng)手段遷入戶口的，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其分配資格。關(guān)于地上附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，如果所有人是集體的，補(bǔ)償費(fèi)歸集體所有，按上述原則進(jìn)行分配。如果所有人屬于個(gè)人的，應(yīng)如數(shù)補(bǔ)償給個(gè)人。

3、房屋與土地使用權(quán)分別抵押如何處理的問題

(1)我國(guó)房地產(chǎn)法和擔(dān)保法都規(guī)定，房屋、土地在處分時(shí)實(shí)行是房地不可分割的原則，要求當(dāng)事人在進(jìn)行抵押時(shí)房屋和土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但上述法律規(guī)范畢竟不是禁止性規(guī)范，即使當(dāng)事人就房屋和土地進(jìn)行了分別的抵押，也不能因此認(rèn)為其抵押行為無(wú)效。只要兩個(gè)抵押合同均已登記且無(wú)其他法定無(wú)效原因，那么這兩個(gè)合同均是有效的，且其效力均及于房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是將房屋及其土地使用權(quán)兩次抵押。對(duì)于這類問題在受償方式上，應(yīng)按《擔(dān)保法》第54條第1項(xiàng)的規(guī)定處理，即以登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。(2)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房等建筑物進(jìn)行抵押，并辦理了抵押登記的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，對(duì)該抵押物占用范圍內(nèi)的土地，可按以下原則處理：(一)在原集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)對(duì)抵押物進(jìn)行變賣或拍賣，抵押權(quán)人優(yōu)先受償，但不得改變土地的性質(zhì)和用途;

(二)將該建筑物占用范圍內(nèi)的土地征為國(guó)有，征用后，對(duì)抵押物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行變賣或拍賣，抵押權(quán)人優(yōu)先受償。

4、同一土地使用權(quán)重復(fù)轉(zhuǎn)讓、抵押的問題

(1)同一土地使用權(quán)重復(fù)轉(zhuǎn)讓的問題。如果房管部門先后為兩個(gè)或兩以上受讓人核發(fā)了權(quán)屬證書，受讓人之間因權(quán)屬爭(zhēng)議起訴，要求人民法院確權(quán)的，法院不予受理。如果房管部門根據(jù)一物一權(quán)原則，只為其中一個(gè)受讓人進(jìn)行了變更登記并核發(fā)了權(quán)屬證書，未取得權(quán)屬證書的受讓人向轉(zhuǎn)讓人提起訴訟，要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任等，法院應(yīng)予受理。(2)同一土地使用權(quán)重復(fù)抵押的問題。只要該土地使用權(quán)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，均可再次設(shè)定抵押，各抵押合同按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償。如果該土地使用權(quán)因設(shè)定抵押所擔(dān)保的債權(quán)已沒有余額，則不可能起到擔(dān)保作用，抵押合同實(shí)際上因無(wú)抵押物的存在而不能發(fā)生效力。

(3)抵押期間，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告之受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人要行使抵押權(quán)，可以由取得抵押物所有權(quán)的受讓人，代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償;如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

5、單位內(nèi)部分房過(guò)程中發(fā)生權(quán)屬糾紛的受理問題

依照最高人民法院法發(fā)[1992]38號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知，“因單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院主管工作范圍。”審查單位與職工之間的房產(chǎn)糾紛是否屬于人民法院受理范圍，不能機(jī)械地適用這一司法解釋，應(yīng)審查糾紛雙方是否屬于平等主體，如果是平等主體間的糾紛，法院應(yīng)予受理。例如，單位與職工之間的房屋租賃糾紛以及單位分配的住房房改后，職工依法取得了房屋所有權(quán)，因其他職工占房引起的糾紛等等，均屬于平等主體之間的權(quán)屬糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

二、建筑工程承包、施工合同糾紛中的有關(guān)問題

6、未經(jīng)招投標(biāo)的建筑工程合同的法律效力問題

按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目：

(一)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目;

(二)全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目;

(三)使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。

以及法律或者國(guó)務(wù)院規(guī)定的必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)，否則合同無(wú)效。不屬于上述必須招標(biāo)的建筑工程合同，因不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

7、建筑工程承包人的優(yōu)先受償問題

為了切實(shí)解決拖欠工程款的問題，保障承包人價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，《合同法》第286條規(guī)定了承包人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，在適用這一規(guī)定時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

(一)建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

(二)消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。這里大部分購(gòu)房款原則上應(yīng)超過(guò)全部購(gòu)房款的50%。

(三)建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

(四)建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

(五)按照工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的，承包人不能將該工程折價(jià)或拍賣。如該工程的所有權(quán)不屬于發(fā)包人，承包人就不得將該工程折價(jià)。如國(guó)家重點(diǎn)工程，具有特定用途的工程等也不宜折價(jià)或者拍賣。

8、建設(shè)工程施工合同中工程質(zhì)量未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)違約，其請(qǐng)求違約責(zé)任的承擔(dān)問題

建設(shè)工程施工合同中工程質(zhì)量未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，屬于施工方違約行為，施工方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同中約定有違約金條款，則原則上按約定處理;如果沒有約定違約金條款，則不應(yīng)予以支持。在這種情況下，違約方雖應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但不是以支付違約金的方式承擔(dān)，而是根據(jù)《合同法》第111條的規(guī)定承擔(dān)修理、重作、減少價(jià)款等違約責(zé)任。

三、房屋買賣糾紛中的有關(guān)問題

9、農(nóng)用地未經(jīng)征地建設(shè)商品房后出賣行為的處理問題

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須辦理農(nóng)用地征用(轉(zhuǎn)用)審批手續(xù)。在未經(jīng)征用的農(nóng)用地上建設(shè)的房屋，屬于依法應(yīng)予拆除或沒收之物，買賣此類商品房合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。對(duì)于這類房屋出賣人不享所有權(quán)。對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀;對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。

10、商品房預(yù)售合同的效力及解除問題

(1)商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定。(2)不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售條件的，一般應(yīng)認(rèn)定預(yù)售合同無(wú)效。開發(fā)商除返還購(gòu)房款外，還應(yīng)償付同期的銀行利息損失。但預(yù)售方在起訴前已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，并辦理了有關(guān)手續(xù)，具備了上述預(yù)售條件的，可以認(rèn)定合同有效。(3)對(duì)于符合商品房預(yù)售條件的預(yù)售行為，買受方要求解除合同的，首先應(yīng)看是否有符合《合同法》中解除條件，如果符合，則應(yīng)當(dāng)按照《合同法》的規(guī)定，解除合同并有過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任。如果不存在解除合同的法定事由，則按照具體情況來(lái)具體處理。1、出售方因在預(yù)售商品房時(shí)商品房?jī)r(jià)格較低，而后因房屋漲價(jià)而反悔，要求解除商品房預(yù)售合同的，人民法院不應(yīng)予以支持。2、買受方以房屋降價(jià)為由，要求按照現(xiàn)價(jià)給付房款的，雙方未達(dá)成協(xié)議，買方要求解除合同的，人民法院不應(yīng)支持，但符合國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定的除外。3、買受方因地點(diǎn)、房屋朝向、樓層等問題反悔的，雙方未能達(dá)成協(xié)議，買受方要求解除預(yù)售合同的，人民法院不應(yīng)支持。

(4)買受人以該房屋質(zhì)量有瑕疵為由，要求解除預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度來(lái)分析，對(duì)于商品房已經(jīng)驗(yàn)收合格，沒有嚴(yán)重質(zhì)量問題，不影響居住的，應(yīng)不予支持。商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，并依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有足夠證據(jù)進(jìn)行反駁的，買受人要求退房的，人民法院應(yīng)予支持，給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任

(5)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理原則。按套(單元)內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，依約定處理。合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;(2)面積誤差比超出3%時(shí)，買受人要求退房的。人民法院應(yīng)予支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=×100%合同約定面積：

11、夫妻一方擅自出賣共有房屋合同效力的認(rèn)定問題如果買受人與夫妻一方惡意串通，損害另一方的利益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》52條2項(xiàng)的規(guī)定確定合同無(wú)效。

夫妻一方雖未經(jīng)另一方同意而擅自出賣共同所有的房屋，如果買受人有理由相信出賣人的出賣行為系夫妻雙方共同意思表示的，即買受人為善意有償取得時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣合同有效，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗買受人。

四、房屋租賃糾紛中的有關(guān)問題

12、擅自轉(zhuǎn)租合同的效力問題。

在房屋租賃合同中，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的行為，在合同法實(shí)施之前，一般認(rèn)為是無(wú)效合同。合同法實(shí)施之后，按照“鼓勵(lì)交易”“契約自由”的原則，因不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確定此類合同為有效合同，在因權(quán)利人主張權(quán)利而造成轉(zhuǎn)租合同不能履行時(shí)，轉(zhuǎn)租人對(duì)轉(zhuǎn)承租人承擔(dān)債不履行的責(zé)任，即違約責(zé)任。

13、未辦理登記備案手續(xù)的房屋租賃合同效力問題。

我國(guó)法律對(duì)房屋租賃合同的生效不以登記備案為要件。因此，出租人在出租前是否辦理了房屋租賃許可證，租賃合同是否辦理了登記手續(xù)，不影響合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理房屋租賃許可證和登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定。

14、違建房屋的租賃問題

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，違法建筑不得出租，違法建筑是屬于無(wú)條件拆除或沒收之列，根本不能取得所有權(quán)。將不享有所有權(quán)的違法建筑出租，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第52條的規(guī)定，應(yīng)屬于無(wú)效行為。因雙方的租賃行為并不損害國(guó)家、集體和第三人的利益，對(duì)于出租方的收益不應(yīng)進(jìn)行追繳。承租方畢竟實(shí)際使用了租賃房屋，應(yīng)支付房屋使用費(fèi)。房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)以雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而應(yīng)參考房管部門規(guī)定的當(dāng)?shù)刈》砍鲎鈽?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。

五、房屋拆遷、安置糾紛中的有關(guān)問題

15、審理房屋拆遷糾紛的法律適用問題。

目前，我市審理房屋拆遷案件適用和參照的依據(jù)有：1、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(1991年6月1日);2、修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年11月1日);3、《沈陽(yáng)市棚戶區(qū)改造房屋拆遷辦法》(市政府令第17號(hào)，1998年9月28日實(shí)施);4、《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(1997年7月26日省人大常委會(huì)批準(zhǔn));5、《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》(市政府令第3號(hào)，1998年9月28日實(shí)施);6、《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷貨幣安置辦法》(市政府令第30號(hào)，1999年4月19日實(shí)施);7、《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第19號(hào)，自2003年3月1日起實(shí)施)等。1991年6月1日前發(fā)生的拆遷行為，適用當(dāng)時(shí)的相關(guān)規(guī)定。1991年6月1日至2001年11月1日發(fā)生的拆遷行為，應(yīng)首先適用國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，該條例無(wú)具體規(guī)定的，可以適用前述已實(shí)施的有關(guān)地方性法規(guī)或規(guī)章。但與上位法相抵觸的，應(yīng)不予適用。例如，《沈陽(yáng)市棚戶區(qū)改造房屋拆遷辦法》(市政府令第17號(hào))第八條規(guī)定：“拆遷非住宅房屋實(shí)行貨幣安置”，而1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定“拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置”，因此，如果拆遷人與被拆遷人貨幣安置還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置達(dá)不成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)適用1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定。再如，《沈陽(yáng)市棚戶區(qū)改造房屋拆遷辦法》第11條“拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣安置……，以現(xiàn)金支付，其中租用房屋的，扣除15%作為產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償費(fèi)。”，實(shí)踐中，拆遷管理部門或拆遷人以此規(guī)定對(duì)私有房屋產(chǎn)權(quán)人僅按15%進(jìn)行貨幣安置，而承租人卻得到85%的安置份額，明顯違背《民法通則》公平、等價(jià)有償?shù)然驹瓌t，故該條款應(yīng)不予適用。發(fā)生在2001年11月1日后的拆遷行為，應(yīng)一律適用修訂后《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，但可以參照前述已實(shí)施的有關(guān)規(guī)定，但凡是與修訂后《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相抵觸的，應(yīng)不予適用。自2003年3月1日后發(fā)生的拆遷行為，應(yīng)適用修訂后《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第19號(hào))等，原《沈陽(yáng)市棚戶區(qū)改造房屋拆遷辦法》(市政府令第17號(hào))、《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》(市政府令第3號(hào))、《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷貨幣安置辦法》(市政府令第30號(hào))不再適用。

16、買賣動(dòng)遷手續(xù)引起的糾紛問題

(1)動(dòng)遷手續(xù)可以成為買賣合同的客體。動(dòng)遷手續(xù)是對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的一種期待性權(quán)利。買賣動(dòng)遷手續(xù)形式上雖然為權(quán)利買賣，但實(shí)質(zhì)上仍為動(dòng)遷手續(xù)所表現(xiàn)的未來(lái)物即房屋的買賣，根據(jù)現(xiàn)行民法法理，未來(lái)物可以成為買賣合同的標(biāo)的物。

(2)出賣人必須是原房屋的所有權(quán)人或依法取得動(dòng)遷手續(xù)并有權(quán)處分的人。包括依法繼承、買賣、贈(zèng)與等取得動(dòng)遷手續(xù)的人。無(wú)處分權(quán)人處分他人的動(dòng)遷手續(xù)后未取得處分權(quán)，事后亦未得到權(quán)利人追認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第51條之規(guī)定，確認(rèn)合同無(wú)效。

(3)買賣動(dòng)遷手續(xù)須經(jīng)拆遷人同意。拆遷安置本質(zhì)上是民事行為，須由拆遷人與被拆遷人(原房屋所有人)簽訂拆遷安置協(xié)議，拆遷人與被拆遷人是該協(xié)議的主體，是該協(xié)議權(quán)利與義務(wù)的享有者和承擔(dān)者。而當(dāng)被拆遷人將動(dòng)遷手續(xù)轉(zhuǎn)讓給他方后，屬于將拆遷安置協(xié)議中的權(quán)利與義務(wù)均轉(zhuǎn)讓給了受讓人，未經(jīng)原協(xié)議的另一方即拆遷方同意，合同承受(拆遷安置協(xié)議中被拆遷人承擔(dān)義務(wù)部分)不發(fā)生法律效力。

17、子女以父母名義簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議而引發(fā)的房屋糾紛案件如何受理問題

子女以父母的名義簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議的前提是其父母已經(jīng)被確認(rèn)為被拆遷人，只有被拆遷人，才有資格與動(dòng)遷單位簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，子女在簽定協(xié)議時(shí)實(shí)質(zhì)是父母的代理人，因此，子女以父母名義簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭(zhēng)議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

18、關(guān)于落實(shí)政策中帶戶返還的問題

(1)出租人要求返還房屋的問題由于帶戶返還是針對(duì)特定歷史問題所采取的解決方式，要求所有人與承租人簽訂不少于二年的租賃合同，一定程度上限制了當(dāng)事人的意思自治。加之實(shí)踐中對(duì)此政策理解把握不嚴(yán)，在所有人不同意繼續(xù)簽訂租賃合同并要求承租人返還房屋時(shí)，不能得到有效保護(hù)，出現(xiàn)許多侵犯所有人權(quán)益的問題。為保護(hù)所有人的合法權(quán)益，自1999年10月1日合同法實(shí)施后，應(yīng)嚴(yán)格依照合同法第十三章的規(guī)定精神辦理：凡是租賃期間屆滿，房屋所有權(quán)人要求返還房屋，承租人不予返還的，應(yīng)判決承租人返還房屋;租賃期間屆滿后，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的，應(yīng)認(rèn)定原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，租賃期間，出租人要求解除合同，返還房屋的，應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)給承租人必要的準(zhǔn)備期限，一般應(yīng)不低于三個(gè)月;承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，但只限于在剩余租賃期限內(nèi)，超出該期間，出租人要求返還房屋的，應(yīng)予支持。

(2)關(guān)于房屋在租賃期間被拆遷的問題

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施后，補(bǔ)償、安置的對(duì)象為房屋所有人，而不包括使用人。租賃期間屆滿，出租人不同意承租人繼續(xù)承租的，原合同當(dāng)事人之間不再具有租賃關(guān)系，拆遷人對(duì)出租人進(jìn)行安置的，承租人要求繼續(xù)承租該房屋的，不予支持;在租賃期間，房屋被拆遷的，出租人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)為被拆遷人即出租人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，該房屋應(yīng)當(dāng)由原房屋承租人繼續(xù)承租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)重新簽訂租賃合同;不能重新簽訂合同的，租期應(yīng)當(dāng)限于原租賃合同剩余期限內(nèi)。

19、關(guān)于違章住房的安置問題

1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和修訂后的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，違章建筑不予補(bǔ)償安置。但考慮到我市確有個(gè)別動(dòng)遷戶生活非常困難又無(wú)合法居住房屋的實(shí)際，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局制定了《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理補(bǔ)充規(guī)定》，自2000年3月15日實(shí)行。該規(guī)定對(duì)無(wú)房產(chǎn)產(chǎn)籍房屋進(jìn)行安置提出了具體條件：1、不是回遷安置或貨幣安置后購(gòu)買或自建無(wú)房產(chǎn)產(chǎn)籍房屋，2、本市城市中心區(qū)域內(nèi)無(wú)合法住房，3、居住的房屋必須獨(dú)立開門，具備獨(dú)立生活條件，使用人必須獨(dú)立居住或生活，4、持有房屋拆遷地12個(gè)月以上的獨(dú)立戶口(夫妻未離婚而分戶、子女未婚而分戶的除外)且連續(xù)居住12個(gè)月以上(從拆遷公告發(fā)布之日起計(jì)算)。因此，自2000年3月15日起至2003年2月28日止，對(duì)確實(shí)符合上訴條件而訴訟到法院的拆遷糾紛案，可以從法律效果和社會(huì)效果相結(jié)合的角度考慮，判令拆遷人進(jìn)行安置，但必須從嚴(yán)審查是否符合上述條件。對(duì)2000年3月15日前發(fā)生的拆遷行為，訴訟到法院的，亦可參照前述精神處理。

從2003年3月1日起，《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法》已正式實(shí)施，該辦法已明文規(guī)定在我市違章建筑不予補(bǔ)償。因此，2003年3月1日后發(fā)生的此類糾紛訴訟到法院的，不能再判令拆遷人進(jìn)行安置。

六、本意見如有與法律及上級(jí)法院規(guī)定不一致的，以法律和上級(jí)法院規(guī)定為準(zhǔn)。

發(fā)布部門：沈陽(yáng)市其他機(jī)構(gòu)發(fā)布日期：2004年03月27日實(shí)施日期：2004年03月27日

沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見(二)

(沈中法[2004]31號(hào)經(jīng)2004年12月2日第54次審判委員會(huì)討論通過(guò))

一、公有住房使用權(quán)交易中有關(guān)問題

(一)關(guān)于未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓公有住房使用權(quán)行為的效力問公房承租使用權(quán)是我國(guó)特有的公房租賃制度的產(chǎn)物，公房承租使用權(quán)具有社會(huì)福利性質(zhì)，多屬承租人勞動(dòng)剩余價(jià)值的再分配。與一般租賃合同承租使用權(quán)性質(zhì)相比，二者雖均稱為房屋承租使用權(quán)，但其產(chǎn)生的原因不同，從而導(dǎo)致其性質(zhì)不同。公有住房使用權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限處分的權(quán)利。這種權(quán)利應(yīng)屬于用益物權(quán)，系物權(quán)的一種，具有不可追奪的特征。使用權(quán)人在未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓公有住房使用權(quán)行為，并未改變房屋所有權(quán)的歸屬，不會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)造成任何侵害，而且，我國(guó)目前尚無(wú)法律、法規(guī)禁止這種交易行為。北京、沈陽(yáng)等地政府已允許公有住房使用權(quán)上市交易，并要求產(chǎn)權(quán)單位予以配合。允許公房使用權(quán)自由交易可以促使社會(huì)財(cái)富加速流通，產(chǎn)生更大效益。因此，應(yīng)認(rèn)定這種交易行為是合法有效的。

(二)關(guān)于公房使用權(quán)的繼承問題。

根據(jù)公有住房使用權(quán)的性質(zhì)，可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。無(wú)論是基于單位分配而獲得的公房使用權(quán)還是通過(guò)市場(chǎng)交易而取得的使用權(quán)，均應(yīng)允許對(duì)其所體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益繼承。在發(fā)生繼承爭(zhēng)議時(shí)可參照《最高法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問題的解釋(二)》第二十條的規(guī)定精神處理。即：各繼承人就作為遺產(chǎn)的使用權(quán)房屋的價(jià)值及歸屬達(dá)成協(xié)議，按協(xié)議處理;無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，人民法院可按以下情形分別處理：1、各方均主張作為承租代表人承租房屋的并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;2、一方主張房屋使用權(quán)的，就價(jià)值不能達(dá)成一致的，可由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋使用權(quán)作出評(píng)估，取得房屋使用權(quán)的一方應(yīng)按繼承份額給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;3、雙方均不主張房屋使用權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

(三)關(guān)于使用權(quán)房屋的同住人口是否能夠構(gòu)成對(duì)房屋的共有問題

共有的產(chǎn)生通常是基于當(dāng)事人的意思表示和法律的直接規(guī)定，居住本身不會(huì)產(chǎn)生共有。因此，同住人口是否對(duì)共同居住的房屋具有共有權(quán)，要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財(cái)產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房使用權(quán)時(shí)，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時(shí)確定面積等因素的一個(gè)重要條件的，或其他同住人口交納了增加面積款的，或所交舊房為其他同住人口的共有財(cái)產(chǎn)的，即使房屋使用權(quán)證上未明確記載該同住人口為共同承租人，也可構(gòu)成共有。否則，僅憑居住不能構(gòu)成對(duì)公有住房使用權(quán)的共有。

(四)關(guān)于公房動(dòng)遷后貨幣安置款的分配問題

如果共同居住人已構(gòu)成對(duì)使用權(quán)的共有，則有權(quán)參與補(bǔ)償款的分配，如未構(gòu)成共有，根據(jù)沈陽(yáng)現(xiàn)行房屋拆遷政策，補(bǔ)償費(fèi)的多少與居住人口無(wú)關(guān)，只與原房屋面積有關(guān)，未構(gòu)成共有的同住人口，無(wú)權(quán)參與分配。承租代表人與構(gòu)成共有的共同居住人口，對(duì)補(bǔ)償費(fèi)如何分劈問題，應(yīng)根據(jù)公平原則，結(jié)合使用權(quán)房屋的來(lái)源情況，由法院酌情處理。

(五)關(guān)于公有住房動(dòng)遷期間，原承租代表人死亡，與其共同居住的子女以其自己名義取得回遷房產(chǎn)權(quán)或貨幣安置款，而引起的繼承和析產(chǎn)問題。

根據(jù)公房使用權(quán)的性質(zhì)，其他繼承人有權(quán)主張財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在處理上，首先應(yīng)確定與父母共同居住的子女是否擁有承租使用權(quán)，是否構(gòu)成對(duì)使用權(quán)的共有，如構(gòu)成共有則應(yīng)先析產(chǎn)，將該子女應(yīng)得的份額扣除后，其余財(cái)產(chǎn)按繼承處理。如果其中一個(gè)子女已經(jīng)取得了回遷房屋的產(chǎn)權(quán)，則不應(yīng)再將該房屋作為“遺產(chǎn)”進(jìn)行分割，而應(yīng)在確定原使用權(quán)房屋的價(jià)值后，由其對(duì)其他繼承人給予補(bǔ)償。

(六)關(guān)于公有住房在房改過(guò)程中產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛受理問題

1、公有住房進(jìn)行房改，原承租代表人與產(chǎn)權(quán)人簽定了出售公有住房協(xié)議并取得產(chǎn)權(quán)，或者原承租代表人死后，原房屋共同承租人中的一人與產(chǎn)權(quán)單位重新建立承租關(guān)系，并進(jìn)行房改取得產(chǎn)權(quán)，其他共同承租人或原承租代表人的繼承人起訴要求確認(rèn)房改協(xié)議無(wú)效的，法院不應(yīng)作為民事案件受理。此類案件類似單位內(nèi)部分房糾紛，法院不能用公權(quán)干預(yù)產(chǎn)權(quán)人依法處分自己的民事權(quán)利，即不能判令產(chǎn)權(quán)單位與哪一個(gè)共同承租人建立租賃關(guān)系并將房屋產(chǎn)權(quán)出售給他。

2、如果原告以原房屋為共有財(cái)產(chǎn)，起訴房改后新的產(chǎn)權(quán)人要求返還其應(yīng)有份額，法院應(yīng)作為民事案件受理。比照前面分割共有財(cái)產(chǎn)的做法，給原告相應(yīng)補(bǔ)償。

3、如果房改后的產(chǎn)權(quán)人起訴原共同承租人騰房，法院應(yīng)該受理。共同承租人有使用權(quán)的，或?qū)?zhēng)議房屋有繼承權(quán)，一般不應(yīng)改變爭(zhēng)議房屋的居住現(xiàn)狀，應(yīng)告知雙方當(dāng)事人可以請(qǐng)求對(duì)原承租使用權(quán)，按前述方法進(jìn)行分割或繼承。在充分釋明和調(diào)解后，如原告堅(jiān)持要求被告騰房，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，被告基于共有享有的使用權(quán)不因房屋產(chǎn)權(quán)變化而喪失，應(yīng)判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

二、相鄰采光、通風(fēng)糾紛中有關(guān)問題

(七)關(guān)于相鄰采光、通風(fēng)構(gòu)成侵權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及舉證責(zé)任的承擔(dān)問題

相鄰建筑物是否構(gòu)成擋光、通風(fēng)侵權(quán)，是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的問題，以往多采用大寒日日照時(shí)間是否滿足2小時(shí)或目測(cè)樓間距的辦法來(lái)衡量是否構(gòu)成侵權(quán)。這種方法在審判實(shí)踐中很難適用。如果要求法官必須實(shí)地測(cè)量或者等到大寒日時(shí)實(shí)地勘察日照時(shí)間來(lái)確定是否構(gòu)成相鄰?fù)L(fēng)、擋光侵權(quán)，顯然不合常理，也不符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》關(guān)于人民法院自行收集的證據(jù)的規(guī)定。因此，對(duì)于這類案件，除少部分違章建筑以正常人的判斷能力，直觀即可確定明顯構(gòu)成侵權(quán)外，一般應(yīng)以專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的科學(xué)鑒定結(jié)論，作為確定是否侵權(quán)的依據(jù)，根據(jù)民訴法和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》關(guān)于“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的規(guī)定，由原告負(fù)舉證責(zé)任。另外，后建成的建筑物應(yīng)無(wú)權(quán)主張?jiān)汛嬖诘慕ㄖ飺豕猓蚱湓诮ㄖr(shí)應(yīng)預(yù)見可造成擋光的后果，屬于自愿承受。

(八)關(guān)于合法建筑(有規(guī)劃許可的建筑)通風(fēng)、擋光糾紛的處理問題

合法建筑擋光亦應(yīng)構(gòu)成侵權(quán)。有規(guī)劃許可的建筑只是能證明其建筑本身是合法建筑，但不能據(jù)此證明該建筑不對(duì)原告居住的房屋造成影響。是否擋光，應(yīng)當(dāng)依據(jù)鑒定部門的鑒定結(jié)論為依據(jù)。如果原告選擇以相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人為被告，以相鄰?fù)L(fēng)采光糾紛提起訴訟，法院應(yīng)作為民事案件受理。

(九)關(guān)于相鄰采光、通風(fēng)糾紛承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任方式的法律適用問題

根據(jù)《民法通則》第三十八條規(guī)定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，承擔(dān)責(zé)任的方式為：停止侵害，排除妨礙，賠償損失三種。這三種承擔(dān)責(zé)任方式當(dāng)事人均有權(quán)主張，人民法院也均有權(quán)判決適用。實(shí)踐中應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人舉證和案件的具體情況決定適用承擔(dān)民事責(zé)任的方式。

法院在處理?yè)豕饧m紛中，對(duì)于原告要求將建筑物拆除，恢復(fù)原狀的，根據(jù)“成物不可毀”的原則必須謹(jǐn)慎適用。對(duì)于私自搭建且價(jià)值不大的違章建筑，法院可以依當(dāng)事人申請(qǐng)排除妨礙，拆除違章建筑;對(duì)于超越建筑規(guī)劃許可審批的建設(shè)范圍的違章建筑和價(jià)值較大的違章建筑，如果法院判決強(qiáng)行拆除，可能會(huì)導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)，這類違章建筑由行政執(zhí)法部門處理，或拆除或處罰后責(zé)令相關(guān)人員補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，更有利于解決矛盾，但被侵權(quán)人應(yīng)得到相應(yīng)的賠償和補(bǔ)償。對(duì)于合法建筑構(gòu)成侵權(quán)的，法院不宜徑行判決排除妨礙，恢復(fù)原狀。應(yīng)適用補(bǔ)償法則，即賠償損失。這樣可以避免為了保護(hù)相對(duì)較小的利益造成較大的損害。

損害賠償?shù)脑瓌t是彌補(bǔ)當(dāng)事人損失，該損失應(yīng)是具體明確的，對(duì)此原告負(fù)有舉證責(zé)任。一般情況下，法官對(duì)于賠償損失的數(shù)額確認(rèn)不宜自由裁量。擋光而造成的損失標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以擋光后，造成原有房屋價(jià)值的貶損作為賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。而這種請(qǐng)求權(quán)“一物只能行使一次”，后買受人應(yīng)了解買受時(shí)的現(xiàn)狀，再次以此為由請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)模挥柚С帧?/p>

(十)關(guān)于相鄰采光、通風(fēng)的請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效問題

相鄰采光、通風(fēng)的請(qǐng)求權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生的，并伴隨所有權(quán)或使用權(quán)的存在而存在，屬于物上請(qǐng)求權(quán)，不是我國(guó)現(xiàn)行民法訴訟時(shí)效制度的客體。因此，相鄰采光、通風(fēng)的請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效制度。

三、房屋拆遷中有關(guān)問題

(十一)關(guān)于行政機(jī)關(guān)拆遷行為引起訴訟的受理問題

此類合同系行政機(jī)關(guān)為公共利益，在實(shí)施行政管理職權(quán)時(shí)，與被管理的公民、法人或其他組織意思表示一致所簽訂的協(xié)議，不屬于平等主體之間的民事行為。不應(yīng)作為民事案件受理。已經(jīng)受理的，駁回起訴。為了防止不穩(wěn)定因素發(fā)生，在不予受理或駁回起訴的同時(shí)，應(yīng)向相關(guān)行政機(jī)關(guān)發(fā)出司法建議，作好當(dāng)事人的穩(wěn)定工作。但行政機(jī)關(guān)為機(jī)關(guān)自身利益而為的民事行為，產(chǎn)生糾紛的應(yīng)屬民事案件受理范圍。

(十二)關(guān)于執(zhí)行政府規(guī)定的廉租房和“代戶返還”住房，產(chǎn)權(quán)人起訴騰房或遇房屋拆遷的處理問題

在處理因帶戶返還而引起的騰房糾紛案件中，如果在訴訟前或訴訟中，拆遷人已經(jīng)對(duì)爭(zhēng)議房屋發(fā)布了拆遷公告，按照《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法》(即市政府[2003]第19號(hào)令)第三十四條規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租房屋和落實(shí)私房政策帶戶返還房屋的，原租賃關(guān)系終止。被拆遷人的補(bǔ)償金額，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償;住宅房屋承租人按照市政府規(guī)定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償;對(duì)非住宅房屋承租人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的60%給予補(bǔ)償。”這樣訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人和承租人都會(huì)得到安置補(bǔ)償，且不會(huì)影響到所有權(quán)人的利益。因此，在處理時(shí)不宜判決承租人騰房，而應(yīng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求，亦向其釋明依市政府[2003]第19號(hào)令主張權(quán)利。對(duì)于其他“代戶返還”騰房案件，仍參照我院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見(之一)》的精神處理。關(guān)于貨幣補(bǔ)償方式，當(dāng)事人有爭(zhēng)議的，根據(jù)《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法》第三十七條規(guī)定處理。

(十三)關(guān)于拆遷協(xié)議簽定后，被拆遷人死亡，其子女因履行拆遷協(xié)議產(chǎn)生的糾紛處理問題

房屋拆遷協(xié)議簽定后，在履行期間，被拆遷人死亡。如果拆遷人已經(jīng)與被拆遷人的繼承人(或共同居住人)之一重新簽定了拆遷協(xié)議，其他被拆遷人的繼承人(或共同居住人)起訴，要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效的，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。因?yàn)椋搮f(xié)議不存在法定無(wú)效情形，無(wú)論是哪一個(gè)繼承人(或共同居住人)與拆遷人達(dá)成協(xié)議，都是代表其他繼承人領(lǐng)受應(yīng)屬于原被拆遷人的回遷房屋或貨幣補(bǔ)償款，其他繼承人(或共同居住人)都可以向其主張對(duì)該房屋或貨幣補(bǔ)償款的繼承。如果其他繼承人(或共同居住人)要求確認(rèn)自己為被拆遷人的，其訴訟請(qǐng)求不屬民事案件受理范疇，應(yīng)駁回起訴。

四、關(guān)于房產(chǎn)交易、土地、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問題

(十四)關(guān)于“一房二賣”合同的效力

“一房二賣”包括兩種情況：1、出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給第一個(gè)買受人(已辦理了房產(chǎn)證)后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。在這種情況下，前一個(gè)房屋買賣合同已生效并履行，出賣人再與他人簽訂房屋買賣合同屬于無(wú)權(quán)處分，按無(wú)權(quán)處分的規(guī)定處理，第二個(gè)買賣合同為效力待定合同。2、出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人之前，又將該房屋出賣。根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，兩個(gè)買賣合同均應(yīng)是有效合同。我國(guó)《民法通則》第七十二條、《合同法》第一百三十三條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。另?yè)?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、變更應(yīng)當(dāng)辦理登記。依此規(guī)定，我國(guó)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)以登記為準(zhǔn)。據(jù)此，出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移(即辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù))給買受人之前，又將該房屋出賣，后一個(gè)合同亦屬有效合同。合同標(biāo)的物歸屬一般按以下原則處理：(1)、已辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的買受人取得房屋所有權(quán)。(2)、均未辦理過(guò)戶手續(xù)的，已接受交付的買受人取得房屋所有權(quán)。出賣人對(duì)另一合同相對(duì)人承擔(dān)不能履行的違約責(zé)任，并賠償相當(dāng)損失。

(十五)關(guān)于集體所有“建設(shè)用地”(村辦、鄉(xiāng)辦企業(yè)用地)買賣合同的效力問題

鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地是指農(nóng)村集體投資或農(nóng)民投資興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。該建設(shè)用地使用權(quán)只有在一種情況下才可以轉(zhuǎn)讓，即《土地管理法》第六十三條規(guī)定的，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情況而致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不受集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的限制，但宅基地原則上不得轉(zhuǎn)讓。另外，集體建設(shè)用地也可以進(jìn)行抵押，但該土地使用權(quán)的抵押僅限于建筑物所占用的集體土地。

五、物業(yè)管理糾紛中有關(guān)問題

(十六)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格問題

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，既可以成為物業(yè)合同的主體，也可以作為訴訟主體。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)訴訟與否作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)因客觀原因無(wú)法組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的，可以由業(yè)主委員會(huì)直接提起訴訟;業(yè)主以業(yè)主公約或其他方式授權(quán)業(yè)主委員會(huì)可以直接提起訴訟的，不須再經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的同意。(十七)關(guān)于建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽定的物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主是否具有約束力問題

按國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位(即住宅出售企業(yè))和物業(yè)公司簽定的物業(yè)管理合同，對(duì)繼受該物業(yè)的業(yè)主具有約束力。買賣該物業(yè)的業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，有義務(wù)審查建設(shè)單位和物業(yè)公司簽定的物業(yè)管理合同，并決定是否接受，因此，在購(gòu)房后一般不得以物業(yè)合同非本人或業(yè)主委員會(huì)簽定而不履行合同規(guī)定的義務(wù)。但顯失公平和重大誤解的除外。業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)前期的物業(yè)管理合同提出調(diào)整意見，并與物業(yè)公司協(xié)商，重新簽定物業(yè)合同。在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽定的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主如果有證據(jù)證明業(yè)主大會(huì)成立不合法或物業(yè)合同未經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，有權(quán)要求重新簽定物業(yè)合同，或拒絕履行原物業(yè)合同。

(十八)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同期滿后未續(xù)簽物業(yè)管理合同引起糾紛的處理問題

物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)(前期物業(yè)管理期間，則為建設(shè)單位)未與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)仍然對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)主進(jìn)行了服務(wù)的，業(yè)主也接受其管理和服務(wù)的，可參照《合同法》第二百三十六條規(guī)定，認(rèn)定原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。

(十九)關(guān)于未取得收費(fèi)許可證，約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否受法律保護(hù)問題

物業(yè)管理合同是平等主體依自愿原則簽訂的合同，只要該合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視為有效合同。至于未取得收費(fèi)許可證，屬行政管理方面的問題，由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)管理公司不應(yīng)收費(fèi)，只要物業(yè)公司進(jìn)行了物業(yè)管理，即按照約定獲取報(bào)酬。

六、本意見如有與法律、法規(guī)及上級(jí)法院要求不一致的，以法律、法規(guī)及上級(jí)法院要求為準(zhǔn)。

發(fā)布部門：沈陽(yáng)市其他機(jī)構(gòu)

發(fā)布日期：2004年12月02日

實(shí)施日期：2004年12月02日