異議登記時什么意思?我國設立異議登記制度的目的是什么?異議登記又有什么效力?為了給你解答相關的疑惑，小編為您整理了相關的法律知識，供您閱讀，希望可以幫助到您。

異議登記與在后的處分登記之間的效力

1.關于異議登記與處分登記之間效力的爭論

《物權法》并未對異議登記的效力進行明確規定。《辦法》起草過程中，對完成異議登記之后，如果登記簿記載的權利人再行申請處分登記，登記機構應當如何處理，存在不同認識：一種觀點認為，在異議登記之后，登記權利人如果處分其財產，則構成無權處分。因此，登記機構有權拒絕辦理處分登記。其理由在于，《物權法》雖然沒有直接對異議登記的效力加以規定，但是第184條明確規定“所有權、使用權不明或者有爭議的財產”不得抵押。做類推解釋，在產權存在爭議的情況下，權利人顯然無權處分其權利。因此，異議登記期間，登記機構應當暫緩辦理處分登記，否則一旦有誤就要進行變更登記，增加登記機關的負擔，也容易造成交易秩序的混亂。因為不能及時辦理過戶登記造成受讓人不能及時取得物權的，則應當按照登記權利人違約處理。

這一認識也是登記實踐中的通常做法，雖然《城市房屋權屬登記管理辦法》沒有明確對此加以規定，但是其第27條規定“：登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發房屋權屬證書;注銷登記應當在受理登記后的15日內核準注銷，并注銷房屋權屬證書。”這里所言的“權屬清楚”，就暗含了產權存在爭議情況下不予或者暫緩登記的意思。在地方性法規中，多數地區對產權存在爭議的情況下不予或者暫緩登記進行了明文規定。

另一種觀點認為，存在異議登記的情況下，并不妨礙權利人的處分權，登記機構也無權暫緩或者拒絕其登記請求。

《辦法》第78條最終采取了比較謹慎的態度，在《物權法》沒有明文規定的情況下，類推《物權法》第184條，認為在辦理了異議登記的情況下，登記機構不能再為登記簿記載的權利人辦理處分登記。至于究竟是不予登記還是暫緩登記，《辦法》考慮到異議登記只是一種臨時性保障措施，故而將異議登記的效力確定為暫緩辦理處分登記，待異議登記注銷后，登記簿記載的權利人仍然有權申請辦理處分登記。

2.從異議登記的本質審視異議登記的效力

我們認為，從異議登記的本質出發，異議登記之后，不應影響登記簿記載的權利人另行處分其房屋權利;登記機構也不應拒絕其處分登記的請求，理由在于：

第一，異議登記并不表征權利，異議登記之后，登記權利人并沒有被剝奪或者限制其權利，其仍然有權處分其財產，受讓人也可以購買，其與相對人訂立的處分其不動產權利的合同仍然是有效的。但是因為有異議登記，所以受讓人不能構成善意取得。在登記簿記載的權利人的處分權仍然存在且法律沒有對其限制的情況下，如果登記機構拒絕為其辦理處分登記，不僅缺乏法律依據，而且妨害了不動產的流轉，違背了鼓勵交易的原則。

第二，異議登記不影響處分登記，并不妨礙異議登記立法目的的實現。異議登記的本質在于為真正權利人提供臨時性的救濟，避免在異議登記期間第三人善意取得房屋權利。這一立法目的無需登記機構在異議登記之后拒絕處分登記，即可實現。例如，某甲的房屋被某乙申請了異議登記，現某甲將房屋賣給某丙，而登記機構亦為其辦理了轉移登記。此種情況下，某丙明知異議登記的存在而購買房屋，顯然不能適用善意取得。因此，如果最終法院判決該房屋系某乙所有，則某乙可以持判決書直接申請更正登記，將房屋更正到自己名下。在這一過程中，某乙的利益并未因登記機構辦理處分登記而受到損害。而某丙明知異議登記的存在，就意味著其自愿承受了房屋所有權被更正登記到某乙名下的風險，因此，不能認為其受到損失，故而某丙也無權要求他人予以賠償。可見，允許登記機構繼續辦理處分登記，并不損害真正權利人的利益，符合異議登記設立的本旨，也不會引發登記機構的賠償責任。

第三，禁止登記機構繼續辦理處分登記，可能損害登記簿記載的權利人及第三人的利益，并可能引發登記機構的賠償責任。在上一案例中，如果登記機構拒絕為某丙辦理轉移登記，最終法院判決某乙的異議不成立，可能出現以下兩種情形：其一，此時某甲見房價大漲，在某丙不知情的情況下，持法院終審判決申請注銷異議登記，再將之賣給某丁并辦理了轉移登記。在此情況下，某丙只能要求某甲承擔違約損害賠償責任，而無法請求交付房屋并辦理轉移登記。其固然可能對某甲請求違約損害賠償，但也可能認為登記機構的不作為導致其無法取得房屋所有權，從而對登記機構要求賠償;尤其是在某甲無力承擔賠償責任的情況下，其往往會要求登記機構賠償。其二，房價大跌，某丙拒絕再購買該房屋，從而導致某甲的損害。在此情況下，某甲固然可以依據《物權法》第19條要求異議不當的某乙賠償，也可以要求某丙承擔違約責任;但也可能某甲認為登記機構的不作為導致了某丙的違約，從而對登記機構要求賠償。

第四，可能導致查封制度虛置、異議登記濫用并妨礙不動產的流轉。如果認為異議登記可以阻止不動產權利的處分登記，就意味著異議登記具有與人民法院查封相同的法律效力。但在設定條件和審查程度上，異議登記遠遠較查封登記寬松。依據《物權法》第19條，申請異議登記無需申請人提供擔保，登記機構也僅做純粹的形式審查。而依據我國《民事訴訟法》，無論是訴前財產保全還是訴訟財產保全都有較為嚴格的條件和程序要求。例如，申請訴前財產保全，一方面，法律要求“情況緊急，不立即申請財產保全將使其合法權益受到難以彌補的損害”作為訴前財產保全的前提;另一方面，申請人應當提供擔保，不提供擔保的，駁回申請。此外，人民法院接受申請后，必須作出裁定;裁定采取財產保全措施的，應當立即開始執行，即向登記機構發出協助執行通知書，由其進行查封登記。二者效力相同，但條件和程序上存在天壤之別，這就必然導致當事人通過異議登記來解決訴前財產保全的問題，從而導致查封制度的虛置。而異議登記極為寬松的申請條件和成本，以及與之不匹配的嚴厲效果，就可能引發當事人濫用異議登記的道德風險。例如，可能出現指使或者收買沒有財產的人，對競爭對手惡意申請異議登記，使其無法對其房屋進行處分，從而受到損失。最終即便法院認定異議登記不當，異議登記申請人也沒有財產進行賠償。這種情況下，不僅阻礙了不動產的正常流轉，實際上也加大了登記機構的風險。

3.實踐中的操作建議

鑒于《辦法》第78條的規定可能引發登記機構沉重的賠償責任，我們建議，登記機構在操作中應當結合《物權法》和《辦法》的規定靈活處理。

一方面，前述案例中的法律風險主要在于某甲將房屋另行賣給某丁并辦理轉移登記。在此情況下，某丙的利益顯然受到損害。其固然可能對某甲請求違約損害賠償，但也可能認為登記機構的不作為導致其無法取得房屋所有權，從而對登記機構要求賠償。為了保護某丙的利益，避免可能發生的索賠風險，建議登記機構在某丙明知房屋存在異議登記，而仍然申請處分登記的情況下，告知某丙辦理相應的預告登記。一旦辦理預告登記，未經某丙的同意，即便異議登記被注銷，某甲也無法將該房屋轉移登記給某丁。從而就避免了某丙可能的損失，也化解了登記機構可能出現的法律風險。

另一方面，前述做法只能解決某甲將房屋另行賣給某丁并辦理轉移登記時的風險，而不能解決第二種風險，即某丙拒絕再購買該房屋，從而導致某甲的損害。我們認為，鑒于《辦法》只是規定“房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理”，而對于暫緩的時間、何種情況下可以重新啟動處分登記都沒有規定。操作中，登記機構也可以考慮：如果房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，經登記機構告知該房屋上有異議登記后，申請人雙方仍然執意申請的，登記機構可以要求雙方出具明知該房屋有異議登記、自愿承擔法律風險的書面保證，爾后，登記機構可以為其辦理處分登記。

異議登記與處分登記之外其他登記之間的效力

1.異議登記與查封登記

在同一房屋上，異議登記之后，又有登記簿記載的權利人的債權人申請法院對該房屋進行了查封并進行查封登記，登記機構應當如何處理?

我們認為，首先，二者同為對房屋權利的限制登記而非對房屋權利的處分，因此，二者相互之間能夠并存。其次，查封登記系登記機構依法院的協助執行通知書而為的登記，嚴格地講，是在執行法院查封的命令。登記機構在此并無選擇的余地，在核對協助執行通知書的真實性并確定查封的具體房屋系登記簿記載的房屋后，只能依照協助執行通知書的要求予以查封登記。因此，異議登記并不能影響此后的查封登記。但是當被保全的財產面臨被處分的危險時(比如拍賣)，利害關系人應該可以以異議登記為依據提出執行異議，并且要求中止執行，待更正登記完成或異議登記失效之后再由法院決定是否繼續執行程序。即使當事人沒有提出執行異議，法院在發現其執行的不動產權屬有爭議(登記簿上存在異議登記)時,也應該主動中止執行，否則將使異議登記喪失存在的意義。

2.異議登記與預告登記

如果異議登記之后，登記簿記載的權利人就該房屋的買賣或者抵押申請預告登記，我們認為，登記機構應當準許。因為預告登記本質上是對債權的保障，預告登記的只是債權，在預告登記之后，只是限制了登記簿記載權利人的處分權，權利人并未對其房屋權利加以處分。因此，允許權利人預告登記，并不違反《辦法》第78條的規定以及《物權法》的精神。需要強調的是，預告登記的權利人通過預告登記，實際上獲得了一種優先權，從而能夠有效避免異議登記失效后登記簿記載的權利人將房屋另行處分的可能性。在異議登記之后，登記簿記載的權利人申請處分登記被拒絕的情況下，登記機構不妨建議當事人申請預告登記，以避免異議登記失效之后可能出現的糾紛，以及登記機構可能的賠償責任。

當然，按照《辦法》第78條，異議登記實際上限制了登記簿記載權利人的處分權。異議登記之后又進行預告登記的，需待異議登記注銷后，方可申請本登記。預告登記三個月的期間，也應當至少在異議登記注銷之日開始起算。

還應當注意的是，異議登記實際上已經限制了登記簿記載的權利人的處分權，為了避免其不知此項限制而受到損害，登記機構應當參照本條第2款的規定，及時書面通知登記簿記載的權利人，以便其及時提出更正或者采取其他措施維護自己的合法權益。

3.異議登記與在先的處分登記

按照一般的登記規則，申請在先、登記在先。但問題在于，如果此前登記簿記載的權利人已經和他人就該房屋進行交易，并申請了處分登記，但至異議登記之日，該處分登記尚處于審核過程中，申請在先、登記在先的規則是否適用?在此情況下，就涉及到在先的處分登記與異議登記的效力哪一個更強的問題。

例如，某甲將其房屋賣給某乙，雙方申請了轉移登記并被登記機構受理。依據《辦法》第27條，登記機構應當在30個工作日內將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定。在這一期間，某丙對該房屋的所有權申請了異議登記。但在此情況下，如果繼續辦理在先申請的處分登記，顯然有悖異議登記作為臨時性保障措施的本旨。故而，本條強調，只要在先的處分登記尚未完成，即房屋登記機構已經受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿上，第三人申請了異議登記，則異議登記的效力應當優先，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請。異議登記完成后，自然對第三人起到了一種警示作用。第三人可以通過異議登記知悉該房屋權利上存在糾紛，從而不再與登記簿記載的權利人交易。問題在于，在前一案例中，在先的處分登記中的雙方申請人，在簽訂合同以及申請辦理登記時，并不知悉異議登記的存在;買受人或者他項權利人無從預見此種風險從而拒絕交易，而登記簿記載的權利人對登記無法正常進行也是不知的。為了避免在先登記的雙方申請人不知異議登記的存在導致其處分登記中止，本條規定了登記機構的通知義務。登記機構在受理異議登記并中止辦理原登記申請的情況下，應當盡快書面通知申請人，以便其有所準備，并通過合理手段維護自己的合法權益。

如果您還有任何疑問，歡迎在本網進行律師咨詢。