為了使工程質(zhì)量得到保障,國(guó)家立法機(jī)關(guān)規(guī)定,與工程質(zhì)量相關(guān)的各方單位需要采取適當(dāng)?shù)拇胧瑢?duì)會(huì)影響工程的各種因素進(jìn)行調(diào)控。約定工程質(zhì)保期是較為常見的一種防控方式,根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定,工程質(zhì)保期從什么時(shí)候算起?
一、建設(shè)工程質(zhì)保期起算時(shí)間
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條第3款規(guī)定:“建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。”同時(shí),《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第8條規(guī)定:“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。”從以上規(guī)定可知,在建設(shè)工程正常竣工驗(yàn)收的情況下,保修期的起算時(shí)間為:以參加竣工驗(yàn)收各方正式簽署驗(yàn)收合格報(bào)告之日為保修期的起算時(shí)間。但在建設(shè)工程不能正常竣工驗(yàn)收的情況下,保修期的起算可結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條的規(guī)定來(lái)推定。如果承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,發(fā)包人拖延驗(yàn)收的,以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期,保修期從該日起算;如果建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收,發(fā)包人擅自使用的,以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期,保修期從轉(zhuǎn)移占有之日起算;如果因?yàn)槌邪说脑驅(qū)е陆ㄔO(shè)工程無(wú)法完成竣工驗(yàn)收的,則保修期不能起算。
有些建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后往往要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后才能完成交付,當(dāng)竣工日期與實(shí)際交付日期不一致時(shí),保修期該如何計(jì)算?如商品房建設(shè)項(xiàng)目,工程竣工后,房屋的預(yù)售剛剛開始或者還沒有完成,有的房屋預(yù)售可能要數(shù)年才能完成。如果保修期按竣工驗(yàn)收合格之日起算,則可能購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)保修期將要到期或期限已滿,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),就會(huì)享受不到或者享受很短時(shí)間的保修服務(wù),這對(duì)購(gòu)房者明顯不公平。因此,建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》第6條規(guī)定:“住宅保修期從開發(fā)企業(yè)竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可延長(zhǎng)保修期。國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期只有規(guī)定的,保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”第5條規(guī)定的保修期限為:“正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:
(一)屋面防水3年;
(二)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;
(三)墻面、頂抹灰層脫落1年;
(四)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;
(五)門窗翹裂、五金件損壞1年;
(六)管道堵塞2個(gè)月;
(七)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供次期;
(八)衛(wèi)生潔具1年;
(九)燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;
(十)其他部件、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。”
同時(shí),建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。”根據(jù)以上規(guī)定,第一,商品房的保修期是從交付之日而不是竣工驗(yàn)收合格之日起算。第二,如果竣工驗(yàn)收合格之日起算的保修期的存續(xù)期限大于《規(guī)定》中確定的最低保修期限,則以該存續(xù)期作為商品房的保修期;如果交付房屋時(shí)從竣工驗(yàn)收合格之日起存續(xù)的保修期低于《規(guī)定》中確定的最低保修期,則按照《規(guī)定》確定的最低保修期執(zhí)行。
二、建設(shè)工程最低保修期限
考慮到各類建筑工程的不同情況,《建筑法》對(duì)建筑工程的保修期限問題未作具體規(guī)定,而是授權(quán)國(guó)務(wù)院對(duì)最低保修期限問題作出具體規(guī)定。《建筑法》第62條對(duì)確定建筑工程保修期限的原則作了明確規(guī)定。確定建筑物保修的具體期限,應(yīng)當(dāng)遵循第62條規(guī)定的原則,即:
(一)保證建筑物合理使用年限內(nèi)正常使用。對(duì)危及建筑物在合理使用年限內(nèi)安全使用的質(zhì)量缺陷,建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)保修。如按照《建筑法》第60條關(guān)于建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量的規(guī)定,建筑施工企業(yè)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的保修責(zé)任期,應(yīng)當(dāng)延及建筑物的合理壽命期間。
(二)維護(hù)使用者的合法權(quán)益。建筑產(chǎn)品是以高額投資取得的長(zhǎng)期使用的特殊產(chǎn)品,建筑工程的保修期限,應(yīng)當(dāng)與建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)相適應(yīng),不能過(guò)短。否則,用戶以高額投資取得的建筑產(chǎn)品在短期內(nèi)即出現(xiàn)質(zhì)量問題而無(wú)人負(fù)責(zé),勢(shì)必?fù)p害用戶的利益。
關(guān)于建設(shè)工程的最低保修期限,國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定:“在正常使用條件下,建設(shè)工程的最低保修期限為:
(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;
(三)供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。”
應(yīng)注意的是,國(guó)務(wù)院規(guī)定的保修期限,屬于最低保修期限,建筑施工企業(yè)對(duì)其施工的建筑工程的質(zhì)量保修期不能低于這一期限。國(guó)家鼓勵(lì)施工企業(yè)提高其施工工程的質(zhì)量保修期限。
目前,已有一些施工企業(yè)就建筑工程的保修期限問題作出了自己的規(guī)定,這些規(guī)定與現(xiàn)行的建設(shè)行政主管部門關(guān)于工程質(zhì)量保修期限的規(guī)定相比,有了較大幅度的延長(zhǎng)。如目前建設(shè)主管部門規(guī)定的建筑工程保修項(xiàng)目的保修期限,除屋面防水工程為3年外,其余為6個(gè)月到1年。
同時(shí),建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條規(guī)定:“在正常使用條件下,房屋建筑工程的最低保修期限為:
(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;
(三)供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;
(五)裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。”
根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定,工程質(zhì)保期是從工程竣工日起開始計(jì)算的,這也就回答了工程質(zhì)保期從什么時(shí)候算起這個(gè)問題。由以上信息我們可以看出,工程質(zhì)保期內(nèi),只要工程質(zhì)量出現(xiàn)問題,都是可以得到免費(fèi)保修的,對(duì)于拒不履行相關(guān)職責(zé)的,是需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任的。
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