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寧波
承租人如何行使優先購買權
承租人應該如何行使優先購買權？
承租人若主張行使優先購買權，必須滿足一定的條件，主要體現在三個方面。
首先，承租人與出租人之間必須有合法有效的租賃合同，否則承租人將無法依法享有優先購買權。但是，若出租人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人也無法主張優先購買權。
其次，承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。若出租人在出售之前已經通知了承租人，那么承租人必須在接到通知的15天之內行使優先購買權。若出租人決定拍賣房產并已經通知了承租人，承租人需在接到通知的5天內行使優先購買權。
第三，承租人只能在同等條件下行使優先購買權。所謂的“同等條件”就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價、支付方式還是其他方面，承租人都不會以優于第三人的購買條件買下房屋。
共有人應該如何行使優先購買權？
共有人雖然享有優先購買權，但也必須在一定的前提下才能行使，主要表現在一下方面。
首先，共有人應當在約定或法律規定的行使期間內主張權利。若售房者在賣房之前已通知其他共有人，房屋共有人需在接到通知后的15天之內行使權利，否則將被視為棄權。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋，共有人的行使期為共有份額轉移之日起6個月。
其次，同承租人一樣，共有人行使優先購買權應以“同等條件”為前提。“同等前提”主要是考慮房屋價格、房款支付方式、房款支付時間以及房屋買賣的具體流程等。
第三，優先購買權的行使需以有償轉讓為前提。一些人在轉讓共有份額時并不是以買賣的形式，而是以無償贈與的形式進行的，這時其他共有人是不能主張優先購買權的。但是，轉讓人的無償贈與行為存在侵害其他共有人的情況，這時其他共有人可以主張自己的優先購買權。
共有人和承租人同時主張行使優先購買權怎么辦？
若共有人和承租人同時主張行使優先購買權，共有人可以先于承租人行使優先購買權，這是民法學界通用的做法。
其實，之所以是共有人優先行使權利，是因為承租人若想要買房必須經過所有房屋所有人的同意，但是共有人同時也想要行使優先購買權的話，承租人就無法實現買房的目的。
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