【關(guān)鍵詞】：物權(quán)法;預(yù)告登記;法律效力;司法實(shí)踐

《物權(quán)法》第20條創(chuàng)設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度，對(duì)遏制“一房二賣(mài)”現(xiàn)象、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人將發(fā)揮重大的作用。但《物權(quán)法》中的規(guī)定過(guò)于概括，不利于司法適用：內(nèi)容缺漏不利于發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用;程序上缺乏具體的操作性規(guī)定。盡管?chē)?guó)土資源部和建設(shè)部頒布的《土地登記辦法》及《房屋登記辦法》對(duì)《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行了完善，但我國(guó)預(yù)告登記制度仍存在缺陷。應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)、日本、瑞士及結(jié)合我國(guó)自身情況與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史沿革和現(xiàn)狀入手，指出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題，進(jìn)而探討如何完善這一制度。

一、預(yù)告登記制度的起源及發(fā)展

1、相關(guān)國(guó)家和地區(qū)法律對(duì)預(yù)告登記的規(guī)定

預(yù)告登記制度發(fā)軔于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記制度，成型于后期普魯士法即1872年5月5日的《所有權(quán)取得法》和《土地登記法》規(guī)定的預(yù)告登記制度。后期普魯士法包括兩種類(lèi)型的預(yù)告登記：一為保全已成立但未能登記的物權(quán)的預(yù)告登記，二為保全以物權(quán)發(fā)生、變更、消滅為目的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。前者是現(xiàn)在異議登記制度的起源，后者是現(xiàn)在預(yù)告登記制度的起源。1896年的《德國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定預(yù)示著預(yù)告登記制度的成熟。《德國(guó)民法典》立法者在債權(quán)兩分的體系中正確的認(rèn)識(shí)到了后期普魯士法中兩種類(lèi)型預(yù)告登記制度的差別，將普魯士法中的“預(yù)告登記制度”分解成異議登記與預(yù)告登記，并建立起了完善的預(yù)告登記制度。德國(guó)的預(yù)告登記制度為后來(lái)的瑞士、日本等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)繼受并發(fā)展，成為大陸法系物權(quán)法中的一項(xiàng)重要的法律制度。

在瑞士民法中，預(yù)告登記可分為人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記和假登記三種。從這三種登記的內(nèi)容來(lái)看，人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記相當(dāng)于德國(guó)民法中的預(yù)告登記，而假登記則相當(dāng)于德國(guó)民法中的異議登記。關(guān)于人的權(quán)利的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第959條的規(guī)定，先買(mǎi)權(quán)、買(mǎi)回權(quán)、買(mǎi)受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上進(jìn)行預(yù)告登記，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力。可見(jiàn)，這種登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，并賦予了登記的債權(quán)有對(duì)抗的效力。關(guān)于處分的限制的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第960條規(guī)定，對(duì)下列土地處分限制可以進(jìn)行預(yù)告登記：(1)官方為保全有爭(zhēng)議的或待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所發(fā)布的命令;(2)出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割;(3)屬法定預(yù)告登記的，如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)等權(quán)利。這些處分的限制，一經(jīng)預(yù)告登記后，即對(duì)他人日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力。關(guān)于假登記，《瑞士民法典》第961條規(guī)定，在為保全主張物權(quán)、法律允許補(bǔ)作書(shū)證的情形下，可以進(jìn)行假登記。這種假登記經(jīng)全體當(dāng)事人同意或法官的命令作成，只要該登記的權(quán)利被確認(rèn)，其物權(quán)效力追溯至假登記之時(shí)。對(duì)假登記的申請(qǐng)，法官應(yīng)依快速程序裁決，并在申請(qǐng)人已初步證據(jù)證明后準(zhǔn)予假登記。

日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定有假登記和預(yù)告登記。從其內(nèi)容來(lái)看，日本法中的假登記相當(dāng)于德國(guó)民法上的預(yù)告登記，而預(yù)告登記則相當(dāng)于德國(guó)民法上的異議登記。日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2條規(guī)定：“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：(1)未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí);(2)欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或其他可于將來(lái)確定者時(shí)，亦同。根據(jù)上述的規(guī)定，假登記適用下列情形：(1)物權(quán)變動(dòng)已發(fā)生，但尚未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件。這種情形下的假登記，屬于保全物權(quán)的假登記;(2)保全所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、先取特權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、承租權(quán)、采石權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)。這種情形下的假登記，屬于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的假登記;(3)對(duì)附始期、附停止條件或其他可于將來(lái)確定的請(qǐng)求權(quán)。假登記的權(quán)利人可在有義務(wù)人承諾時(shí)，向登記機(jī)關(guān)附具承諾書(shū)而申請(qǐng)假登記，也可以向管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的地方法院申請(qǐng)，由法院做出假處分的命令，然后假登記權(quán)利人附具假處分命令正本向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)假登記。經(jīng)過(guò)假登記后，本登記的順位依假登記的順位確定;假登記權(quán)利人具備本登記原因請(qǐng)求登記時(shí)，假登記義務(wù)人侵害假登記權(quán)利人權(quán)利的處分無(wú)效。另外，經(jīng)過(guò)假登記，假登記權(quán)利人在義務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，仍然可以將假登記推進(jìn)到本登記，并在本登記完畢后對(duì)其權(quán)利可以對(duì)抗破產(chǎn)債權(quán)人。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第184條規(guī)定，假登記的涂銷(xiāo)，可以在申請(qǐng)書(shū)上附具該登記的登記證明書(shū)，由假登記名義人申請(qǐng)涂銷(xiāo);若在申請(qǐng)書(shū)上附具了假登記名義人的承諾書(shū)或可對(duì)抗其裁判謄本時(shí)，登記上的利害關(guān)系人也可申請(qǐng)涂銷(xiāo)假登記。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”起初是在借鑒日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的基礎(chǔ)上規(guī)定預(yù)告登記制度的，但1975年臺(tái)灣地區(qū)修正的“土地法”對(duì)預(yù)告登記制度作了較大的修改，形成了臺(tái)灣地區(qū)今天的預(yù)告登記制度。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法登記規(guī)則》第79條規(guī)定“有下列情形之一者，得申請(qǐng)為預(yù)告登記：(1)為保全關(guān)于土地權(quán)利轉(zhuǎn)移或使其消滅之請(qǐng)求權(quán);(2)為保全土地權(quán)利內(nèi)容或次序之變更之請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記于附有條件或?qū)?lái)之請(qǐng)求權(quán)，亦得為之”。根據(jù)臺(tái)灣的通說(shuō)，一般歸納為5條，即為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。

考察德國(guó)、瑞士、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記制度，可以發(fā)現(xiàn)各國(guó)預(yù)告登記制度一般有如下內(nèi)容：在適用范圍上，預(yù)告登記一般適用于以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)，這些請(qǐng)求權(quán)可以附條件或附期限。例外的是由于日本民法采納債權(quán)意思主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，為了使已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，已經(jīng)變動(dòng)的物權(quán)也可以進(jìn)行預(yù)告登記;在法律效力上，預(yù)告登記一般具有三種效力，即權(quán)利保全效力、順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。如《德國(guó)民法典》第883條第2款規(guī)定：“在對(duì)土地或權(quán)利作預(yù)告登記后所進(jìn)行的處分，如果此處分可能損害或者妨害請(qǐng)求權(quán)時(shí)，為無(wú)效”，是為權(quán)利保全效力;第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記的日期加以確定”,是為順位保全效力;《德國(guó)破產(chǎn)法》第24條規(guī)定：“在登記簿內(nèi)計(jì)入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行”，是為破產(chǎn)保全效力。值得注意的是，在預(yù)告登記的效力上，德國(guó)還承認(rèn)對(duì)抗繼承人的效力和對(duì)抗公權(quán)力的效力，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則不認(rèn)可對(duì)抗公權(quán)力的效力;在預(yù)告登記的發(fā)生程序上，德國(guó)和日本承認(rèn)兩種發(fā)生原因：登記申請(qǐng)與假處分命令，但我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)僅承認(rèn)依登記名義人同意而提起的申請(qǐng)為預(yù)告登記發(fā)生的原因。預(yù)告登記的申請(qǐng)人通常為債權(quán)人，債務(wù)人亦可作為申請(qǐng)人，有時(shí)甚至可以由權(quán)利人向法院申請(qǐng)假處分的執(zhí)行后，由執(zhí)行法院囑托預(yù)告登記機(jī)關(guān)為其預(yù)告登記。

2、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史沿革和現(xiàn)狀

2007年3月16日通過(guò)的《物權(quán)法》以基本法的形式在我國(guó)創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度;2007年12月30日，國(guó)土資源部公布的《土地登記辦法》和2008年2月15日建設(shè)部公布的《房屋登記辦法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度進(jìn)行了細(xì)化和完善，從而使我國(guó)的預(yù)告登記制度最終成型。

二、我國(guó)物權(quán)法中的預(yù)告登記制度

1、預(yù)告登記的概念與性質(zhì)

所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，在我國(guó)主要存在三個(gè)觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：關(guān)于其法律性質(zhì)，究竟是一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全手段，以保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律后果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。從各國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，既具備了物權(quán)的排他效力。筆者認(rèn)為預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體體現(xiàn)。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗第三人。經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)質(zhì)性的性質(zhì)，仍為債權(quán)。

2、預(yù)告登記在我國(guó)物權(quán)法中的地位與作用

在物權(quán)公示原則的前提下，預(yù)告登記旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。它是物權(quán)法原理向債權(quán)領(lǐng)域的延伸，使得債權(quán)在某種程度上具有了物權(quán)的效力，成為現(xiàn)代法上債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)之一，滿(mǎn)足了現(xiàn)在社會(huì)對(duì)特定債權(quán)利益給予保護(hù)的旨趣。因此，預(yù)告登記制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法的重要內(nèi)容。

3、預(yù)告登記的適用范圍

預(yù)告登記主要對(duì)沒(méi)有取得物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，《物權(quán)法》第二十條采取列舉性和概括性規(guī)定，簡(jiǎn)要概括了預(yù)告登記的范圍，豐富了預(yù)告登記的內(nèi)容。預(yù)告登記房屋狀態(tài)既可以是期房，也可以是現(xiàn)房;登記對(duì)象不僅包括房屋同時(shí)也包括建筑物、構(gòu)筑物;登記的權(quán)利來(lái)源證明既可以買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也可以其它不動(dòng)產(chǎn)如抵押權(quán)協(xié)議。根據(jù)《房屋登記辦法》第六十七條規(guī)定，預(yù)告登記具體范圍包括：(1)預(yù)購(gòu)商品房;(2)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押;(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。

4、預(yù)告登記的發(fā)生

預(yù)告登記作為一種擔(dān)保方式，必須由具有資格的人提出，同時(shí)還應(yīng)具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。因此，要發(fā)生預(yù)告登記必須基于當(dāng)事人之間協(xié)議，一般認(rèn)為預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書(shū)面同意書(shū)。當(dāng)義務(wù)人拒絕時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。

5、預(yù)告登記的效力與失效

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的中心問(wèn)題。借鑒外國(guó)經(jīng)念，綜合我國(guó)學(xué)者的意見(jiàn)，筆者認(rèn)為我國(guó)未來(lái)的民事立法應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：(1)權(quán)利保全效力。即只要債權(quán)存在，預(yù)告登記從登記之時(shí)開(kāi)始產(chǎn)生效力。預(yù)告登記的最重要的作用在于，將可能妨害或者損害履行所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而使其無(wú)效。這是一種相對(duì)無(wú)效，指相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)效，對(duì)于所有其他人是有效的。因此，預(yù)告登記不采禁止處分或禁止登記主義，故登記義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)再行讓與第三人，或?yàn)榈谌嗽O(shè)定其他物權(quán)并申請(qǐng)辦理登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予受理，不得拒絕。若債權(quán)契約無(wú)效或債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)因契約解除或受保護(hù)的預(yù)告登記權(quán)利人同意違反預(yù)告登記的處分等等原因，對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，義務(wù)人的處分產(chǎn)生絕對(duì)效力而不生妨礙債權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的問(wèn)題。也就是說(shuō)這種處分只在請(qǐng)求權(quán)擔(dān)保的范圍之內(nèi)無(wú)效。只要處分不妨害請(qǐng)求權(quán)的履行，就是有效的。(2)權(quán)利順位保全效力。即預(yù)告登記的效力不僅在于其能保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)這種實(shí)體權(quán)利，其效力還體現(xiàn)為它能保全這種請(qǐng)求權(quán)的順位，即因預(yù)告登記而使得該請(qǐng)求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，被保全的權(quán)利之順位被確定在預(yù)告登記之時(shí)。待日后所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)的條件成就而為本登記時(shí)，本登記的效力溯及于預(yù)告登記作成之時(shí)。這樣，預(yù)告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)得以順利的實(shí)現(xiàn)。(3)破產(chǎn)保護(hù)效力(滿(mǎn)足的效力)。即在相對(duì)人陷入破產(chǎn)時(shí)且請(qǐng)求權(quán)的履行條件并未成熟，期限尚未到來(lái)，則具有排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對(duì)人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求涂銷(xiāo)預(yù)告登記。筆者認(rèn)為預(yù)告登記的真正效力在于對(duì)抗，對(duì)抗的實(shí)質(zhì)含義是：不阻止債權(quán)發(fā)生，但阻止物權(quán)發(fā)生。

預(yù)告登記使登記的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)，請(qǐng)求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時(shí)間行使其請(qǐng)求權(quán)，并以自己的行為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。否則，請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來(lái)希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒(méi)有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)獲得了實(shí)現(xiàn)或者該請(qǐng)求權(quán)因合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)而消滅時(shí)，預(yù)告登記自然失效。對(duì)此，《物權(quán)法》第20條第2款明確規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。相應(yīng)也可以看出，無(wú)論預(yù)告登記是因債權(quán)消滅而失效，還是自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記卻未在法定期間內(nèi)申請(qǐng)登記而導(dǎo)致預(yù)告登記失效，登記名義人均有權(quán)單方向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷(xiāo)預(yù)告登記，此外，預(yù)告登記除基于上述原因失效外，還可因權(quán)利人的拋棄而失效。當(dāng)然，在正常狀態(tài)下，當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記后，預(yù)告登記自然失效。

我國(guó)的預(yù)告登記制度繼受了外國(guó)傳統(tǒng)的制度和本土資源，從制度產(chǎn)生根源上把握其內(nèi)涵和正當(dāng)性，即對(duì)德國(guó)預(yù)告登記制度的追溯和解讀;在此基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)的相應(yīng)規(guī)則進(jìn)行合理性對(duì)比分析。有學(xué)者認(rèn)為，在德國(guó)，預(yù)告登記是一種擔(dān)保，它是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記，以該請(qǐng)求權(quán)為主債權(quán)，以預(yù)告登記為擔(dān)保。也有學(xué)者認(rèn)為德國(guó)與韓國(guó)的制度在根本上是一致的，但日本的假登記擔(dān)保制度則是一種“流質(zhì)”性質(zhì)的擔(dān)保。筆者認(rèn)為只有在物權(quán)法和登記制度整體關(guān)聯(lián)的大背景下，充分考慮各種制約要素，才能恰當(dāng)?shù)亟o預(yù)告登記定位。

三、我國(guó)物權(quán)法中預(yù)告登記制度的問(wèn)題

在我國(guó)司法實(shí)踐中，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買(mǎi)賣(mài)房屋已成為普通百姓的常見(jiàn)行為，但普通百姓作為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的房屋，其只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。通過(guò)立法不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，發(fā)揮其制度價(jià)值和適用價(jià)值，平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中當(dāng)事人的利益，保護(hù)弱者，同時(shí)也是現(xiàn)代民法社會(huì)本位的體現(xiàn)。由于《物權(quán)法》中的規(guī)定過(guò)于概括，不利于司法適用：內(nèi)容缺漏不利于發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用;程序上缺乏具體的操作性規(guī)定。具體的來(lái)講，表現(xiàn)有：

第一，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個(gè)部門(mén)可以登記，即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照不同的管理體制對(duì)土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)分別予以登記。這種多部門(mén)負(fù)責(zé)的局面在實(shí)踐中很容易出現(xiàn)問(wèn)題，造成適用中的混亂。筆者認(rèn)為，要從根本上解決現(xiàn)行預(yù)告登記制度在實(shí)際運(yùn)用中的不便，應(yīng)統(tǒng)一預(yù)告登記機(jī)關(guān)。

第二，預(yù)告登記制度的適用范圍狹窄。《物權(quán)法》第20條概括的規(guī)定了預(yù)告登記的適用范圍——簽訂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，但是未能進(jìn)一步明確列舉《物權(quán)法》中的權(quán)力體系內(nèi)部哪些權(quán)利可以適用預(yù)告登記，而且該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可否附條件或附期限缺乏明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記制度所保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)范圍應(yīng)擴(kuò)大，不應(yīng)局限于買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，凡是可以引起物權(quán)變動(dòng)、限制、次序變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)和附條件、附期限的請(qǐng)求權(quán)都可以適用預(yù)告登記，如設(shè)定抵押權(quán)、遺產(chǎn)分割請(qǐng)求權(quán)等。

第三，預(yù)告登記制度的效力缺漏。對(duì)預(yù)告登記的權(quán)利保全效力缺乏具體性的規(guī)定，效力的具體內(nèi)容以及效力的適用范圍還待澄清——無(wú)效、可撤銷(xiāo)還是效力待定?相對(duì)無(wú)效還是絕對(duì)無(wú)效?我國(guó)法律尚未明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)立法完善預(yù)告登記的效力，明確權(quán)利保全效力的具體內(nèi)容，規(guī)定預(yù)告登記制度的順位保全效力，最后應(yīng)增加破產(chǎn)保護(hù)效力的規(guī)定。

第四，預(yù)告登記的程序性規(guī)定的具體操作性不強(qiáng)。預(yù)告登記的操作程序包括三類(lèi)程序即發(fā)生、變更(轉(zhuǎn)讓)和涂銷(xiāo)，在這三類(lèi)程序中涂銷(xiāo)程序只是間接地進(jìn)行了規(guī)定，至于預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓則沒(méi)有規(guī)定。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記是一項(xiàng)期待權(quán)，當(dāng)然可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毟诫S被保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑐鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)告登記作為從權(quán)利自動(dòng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓后，在出讓人與受讓人之間存在著一個(gè)預(yù)告登記更正的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，受讓人可以依據(jù)有效證據(jù)申請(qǐng)變更登記，登記機(jī)關(guān)審查后進(jìn)行相應(yīng)的變更登記。在進(jìn)行變更登記前并無(wú)“二次讓與”及善意取得的適用余地，因?yàn)轭A(yù)告登記無(wú)法單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)趥鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下預(yù)告登記也依據(jù)法律自動(dòng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，只存在著一項(xiàng)輔助變更登記的義務(wù)而已。預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)讓與的邏輯結(jié)果，禁止預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓是不符合法理的，而且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)的保障不力，發(fā)揮不出預(yù)告登記的完整功能。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)允許預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓并規(guī)定相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓程序，包括轉(zhuǎn)讓登記的申請(qǐng)，轉(zhuǎn)讓登記的依據(jù)及審查，轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)時(shí)間及期限屆滿(mǎn)的法律后果，出讓人不履行輔助變更登記義務(wù)的損害賠償責(zé)任等。預(yù)告登記的涂銷(xiāo)是在程序上是預(yù)告登記得以最終消滅，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所表征的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)相符。完善涂銷(xiāo)程序一方面應(yīng)當(dāng)增加權(quán)利拋棄權(quán)利、本登記完成及不動(dòng)產(chǎn)消滅或征收等根據(jù)，以最大限度地促進(jìn)法律適用;另一方面還應(yīng)當(dāng)規(guī)定涂銷(xiāo)的程序，包括涂銷(xiāo)申請(qǐng)主體、申請(qǐng)程序及涂銷(xiāo)的通知與公告。

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也日益高漲，與之相伴的是高漲的房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商和一般賣(mài)房者為了獲取更高的房屋出售價(jià)格，“一房二賣(mài)”乃至“一房多賣(mài)”的情形已屢見(jiàn)不鮮，紛紛不斷，嚴(yán)重侵害了正常購(gòu)房者的合法權(quán)益。“一房二賣(mài)”，簡(jiǎn)單的模式：預(yù)售人A將房屋交給預(yù)購(gòu)人B后，在辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)前，又將房屋出售給C，并辦理了登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，此時(shí)B作為房屋的先買(mǎi)人以及現(xiàn)實(shí)的占有人能否對(duì)抗登記名義人C呢?這樣的案例在生活中層出不窮，對(duì)此問(wèn)題，有肯定說(shuō)“房屋占有人B可以對(duì)抗登記名義人C。”王澤鑒老師認(rèn)為，B占有房屋系A(chǔ)本于買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系所為的交付，具有正當(dāng)權(quán)源等;也有否定說(shuō)“房屋占有人B不能對(duì)抗登記名義人C。德國(guó)學(xué)者沃爾夫在《物權(quán)法》中談到，由于所有權(quán)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人對(duì)物的完全支配，而實(shí)際上的支配則以占有為前提，因此，所有權(quán)人基于所有權(quán)擁有占有權(quán)，若失去了占有，那么法律應(yīng)當(dāng)使他重新取得占有。由于我國(guó)采取債權(quán)形式主義模式的物權(quán)變動(dòng)原理，則不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之效力，不僅當(dāng)事人之間要簽訂合同，而且還必須向登記機(jī)關(guān)辦理登記，而登記程序過(guò)于繁瑣，這決定了在合同簽訂到進(jìn)行登記之間存在較長(zhǎng)的一段時(shí)間，而在這段時(shí)間怎樣確保將來(lái)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移變成了重點(diǎn)，于是預(yù)告登記應(yīng)運(yùn)而生。預(yù)告登記的真正效力在于對(duì)抗，對(duì)抗的實(shí)質(zhì)含義是：不阻止債權(quán)發(fā)生，但阻止物權(quán)發(fā)生。所以，預(yù)告登記制度可以完全保護(hù)預(yù)購(gòu)人B的利益，有效抑制了一房二賣(mài)情況的發(fā)生，同樣，即使此情況發(fā)生，該制度也能充分保證預(yù)購(gòu)人的權(quán)益，因此，預(yù)告登記是針對(duì)一房二賣(mài)的一項(xiàng)保障。

四、完善我國(guó)預(yù)告登記制度的思考

預(yù)告登記，在我國(guó)《物權(quán)法》中已經(jīng)確立，已經(jīng)是一種比較成熟的制度，只要是在交易存在的地方，幾乎都有其發(fā)揮作用的空間，在維護(hù)交易秩序方面發(fā)揮著重要作用。然而其僅僅適用于買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的場(chǎng)合，并且關(guān)于預(yù)告登記的發(fā)生條件、效力、如何推進(jìn)為本登記等方面，都存在著諸多不足，使一種具有多重功能的制度變得蒼白無(wú)力。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于這種狀況，應(yīng)當(dāng)加以改善，具體建議如下：

第一，擴(kuò)大預(yù)告登記制度的適應(yīng)范圍。從國(guó)外相關(guān)立法關(guān)于預(yù)告登記制度的規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記可以適用的范圍是非常廣泛的。不僅僅包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，還包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓、限制和消滅等。可以被納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)范圍不僅僅包括各種旨在變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，還包括法律明確規(guī)定的其他權(quán)利在內(nèi)，如《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，這兩個(gè)法律文件可以說(shuō)是對(duì)《物權(quán)法》的進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充完善。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記應(yīng)廣泛適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、限制和消滅等方面，對(duì)于遺產(chǎn)的分割也可以適用。而且預(yù)告登記所保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)是廣泛的，不應(yīng)局限于買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，凡是可以引起物權(quán)變動(dòng)、限制、次序變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)都可以適用預(yù)告登記。

第二，放寬預(yù)告登記發(fā)生的適用條件。我國(guó)《物權(quán)法》中規(guī)定預(yù)告登記的發(fā)生需當(dāng)事人之間約定，但這種規(guī)定過(guò)于嚴(yán)格。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人拒不同意進(jìn)行預(yù)告登記的情況下，對(duì)方當(dāng)事人就不能夠進(jìn)行預(yù)告登記。《房屋登記辦法》第69條規(guī)定了預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記的情形。這就為預(yù)售人違約不作為時(shí)，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記提供了依據(jù)，極大地保護(hù)了預(yù)購(gòu)人的權(quán)益。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請(qǐng)。筆者認(rèn)為，在立法中不應(yīng)只規(guī)定有雙方當(dāng)事人的約定的情況下才可以提起預(yù)告登記，也應(yīng)該規(guī)定當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。基于當(dāng)事人的登記同意為自愿的預(yù)告登記，基于法院的裁定的登記為強(qiáng)制的預(yù)告登記。在預(yù)告登記根據(jù)當(dāng)事人意愿而產(chǎn)生時(shí)，原則上要求共同申請(qǐng)，但是為了交易的便利，在一方當(dāng)事人能夠提出有力證據(jù)表明符合條件的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)生成，也可以允許采取單獨(dú)申請(qǐng)的方式。

第三，明確預(yù)告登記的效力。我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”從對(duì)預(yù)告登記效力的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)采用的是絕對(duì)無(wú)效原則。參照國(guó)外相關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)，有利于兼顧雙方當(dāng)事人的利益，保持手段和目的的平衡，筆者主張相對(duì)無(wú)效原則，相對(duì)無(wú)效是指在預(yù)告登記之后，就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而言，義務(wù)人仍可進(jìn)行處分，但是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨礙預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無(wú)效。因?yàn)椋菏紫龋A(yù)告登記僅僅賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)一定的物權(quán)效力，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，如果限制不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的一切處分行為的話，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人來(lái)說(shuō)是有失公平的;其次，有時(shí)預(yù)告登記會(huì)因其基礎(chǔ)法律關(guān)系被確認(rèn)為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或其他原因而失去效力，這時(shí)登記名義人在預(yù)告登記期間的處分及其登記行為就有了法律意義。這樣不僅使登記簿保持了其正確性，又有利于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍。

第四，預(yù)告登記的有關(guān)程序需進(jìn)一步明確細(xì)化。如《物權(quán)法》第20條中規(guī)定了“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”對(duì)此衡量的標(biāo)準(zhǔn)似乎更多的是強(qiáng)調(diào)主觀上的認(rèn)定，且對(duì)于“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的時(shí)間起點(diǎn)如何認(rèn)定較為模糊，容易發(fā)生爭(zhēng)議。因此，筆者期望在日后出臺(tái)的相關(guān)司法解釋?zhuān)瑢?duì)“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”予以明確，對(duì)“能夠”的條件、起算期限、是否包含人為因素影響登記等情形進(jìn)行界定。程序問(wèn)題是一個(gè)制度能否生存并發(fā)揮作用的重要保障，因此物權(quán)法中關(guān)于預(yù)告登記的具體實(shí)施程序問(wèn)題還有待在今后的司法解釋及相關(guān)法律條例中予以明確。還有一點(diǎn)就是應(yīng)規(guī)定預(yù)告登記推進(jìn)為本登記的程序，使得交易的順利進(jìn)行。

更多的完善我國(guó)預(yù)告登記的思考應(yīng)建立在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情和本土資源之上，借鑒日本、德國(guó)、瑞士以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳細(xì)的規(guī)定，并發(fā)揮其重要作用。