在建工程抵押條件

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權(quán)法》出臺(tái)前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實(shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。

2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。

3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

在建工程抵押存在的法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、目前，雖然我處嚴(yán)格規(guī)定，要在建工程抵押權(quán)人與按揭貸款抵押押權(quán)人必須一致，但因?yàn)橘J款額度等原因，也存在開發(fā)商在一家銀行用在建工程申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)在預(yù)售期房時(shí)又與另一家銀行達(dá)成按揭貸款合作協(xié)議，出現(xiàn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。

2、為不影響銷售開發(fā)商預(yù)售抵押在建項(xiàng)目的商品房之前，并未按有關(guān)規(guī)定要求應(yīng)取得抵押權(quán)人的書面同意并且如實(shí)告之購房者。

3、施工單位墊資，開發(fā)商將部分房地產(chǎn)抵付工程款后，又將其進(jìn)行抵押。一旦與工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)相競合，銀行將處于次受償順序，債權(quán)的保障程度將大打折扣。

4、在建工程抵押價(jià)值的評(píng)估及允許抵押的在建工程比例等問題尚無通一標(biāo)準(zhǔn)。

5、部分開發(fā)商為回避在進(jìn)行合同備案時(shí)預(yù)售管理部門對(duì)其施行的預(yù)售款監(jiān)管管理工作，與購房人簽定合同后，不及時(shí)進(jìn)行備案登記，造成預(yù)售款挪用。

6、雖然很多地方都已施行商品房網(wǎng)上備案工作，但購房群眾對(duì)此仍不了解，不能通過網(wǎng)上公示的商品房信息了解自己購房屋的基本情況。

7、個(gè)別預(yù)售款監(jiān)管銀行監(jiān)管措施不力或未及時(shí)從預(yù)售款中收取貸款，至使在辦理《房屋所有權(quán)證》時(shí)，《國有土地使用證》或在建工程仍未解除抵押，造成辦理產(chǎn)權(quán)過戶出現(xiàn)障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權(quán)證》。