抵押權(quán)不能對抗租賃權(quán)的原因

1、抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權(quán)不能對抗租賃權(quán)

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

但能夠?qū)沟盅簷?quán)租賃關(guān)系的認(rèn)定，必須是有效合同加實(shí)際占有使用。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條：承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

2、抵押權(quán)不能對抗工程款優(yōu)先權(quán)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房期間，為籌集資金，可能會將在建工程抵押給銀行，以獲得銀行貸款。然而在司法實(shí)踐中，銀行在主張對抵押物實(shí)行優(yōu)先受償期間，往往存在諸多爭議，如在建工程施工方主張對在建工程款有優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

3、抵押權(quán)法律上可以執(zhí)行唯一住房，但實(shí)踐操作異常困難

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第一條：對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條：人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十六條的規(guī)定執(zhí)行。

由此可見，即使是被執(zhí)行人的唯一住房，抵押權(quán)人也可以通過人民法院對該唯一住房進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。但在法院的執(zhí)行活動中，執(zhí)行法官對唯一住房普遍具有畏難情緒，消極對待抵押權(quán)人的執(zhí)行申請。導(dǎo)致抵押權(quán)人的權(quán)利要從判決文書上的紙面權(quán)利，實(shí)實(shí)在在的變?yōu)榻?jīng)濟(jì)利益的過程很復(fù)雜。

4、已為債權(quán)設(shè)定抵押的財產(chǎn)但被其他債權(quán)人申請法院先行查封，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)非常困難

在抵押人對外負(fù)債較多的情況下，抵押物被其他債權(quán)人申請法院多輪查封的情況也較常見。實(shí)踐表明，雖然抵押物被先行查封對抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不會造成實(shí)質(zhì)不利影響，但會使抵押權(quán)人喪失對抵押物的優(yōu)先處置權(quán)，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

1)抵押物可以被其他法院查封，實(shí)體權(quán)利不受影響。

2)其他債權(quán)人申請查封抵押物的法院與抵押權(quán)人訴請執(zhí)行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押權(quán)人訴請執(zhí)行的法院(執(zhí)行中住所地或財產(chǎn)所在地法院均可管轄)。

在首先采取查封等措施的法院對相應(yīng)的債權(quán)糾紛未經(jīng)審理、判決并進(jìn)入執(zhí)行程序的，抵押權(quán)人的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，而此進(jìn)程抵押權(quán)人無法控制。

被執(zhí)行人為公民或其他組織，其全部或主要財產(chǎn)已被一個人民法院因執(zhí)行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結(jié)，無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財產(chǎn)不足清償全部債務(wù)的，在被執(zhí)行的財產(chǎn)被執(zhí)行完畢前，對該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其他債權(quán)人可以申請對被執(zhí)行人的財產(chǎn)參與分配。第91條規(guī)定：對參與被執(zhí)行人財產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。

3)抵押物的評估價值與最終變現(xiàn)價值往往存在一定差距，當(dāng)查封財產(chǎn)的市場價值本身不能滿足本案債權(quán)的清償要求，先行查封法院基于本位主義的考慮，對查封財產(chǎn)不予處理。

當(dāng)?shù)盅何锏淖兏鼉r值僅能滿足或部分滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的情況下，先行采取查封措施的債權(quán)人預(yù)計變現(xiàn)后已無剩余或所剩無幾，往往會向抵押權(quán)人提出給予其適當(dāng)清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠于處分，采用拖字戰(zhàn)術(shù)，由于輪候查封能否及何時生效、到期抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)何時實(shí)現(xiàn)，均取決于查封法院何時行使其處置權(quán)，查封財產(chǎn)遲遲不處理必然會危害到輪候查封債權(quán)人、抵押權(quán)人的利益，抵押權(quán)人為使自己的利益更快實(shí)現(xiàn)，不得不向債務(wù)人的其他債權(quán)人妥協(xié)，從清償份額中拿出一部分分給他人，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)難以及時充分的實(shí)現(xiàn)。

4)抵押物被先行查封后，排除抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議方式處置抵押物的方式。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第195條的規(guī)定，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有兩種，即與抵押人協(xié)議處置(折價或拍賣、變賣)或通過申請法院處置(拍賣或變賣)。物權(quán)法更尊重當(dāng)事人之間的意思自治，在抵押人配合的情況下，通過協(xié)議處置比通過法院處置的效率要高，而且處置成本相對較低。如果抵押物被其他債權(quán)人申請法院查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人通過與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為無效，只能通過法院處置途徑才能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

5)抵押人為逃避債務(wù)履行，鉆法律的空子，與其有關(guān)聯(lián)的企業(yè)虛構(gòu)債務(wù)，惡意訴訟，申請當(dāng)?shù)胤ㄔ菏紫葘ζ髽I(yè)的核心財產(chǎn)(包括抵押財產(chǎn))進(jìn)行查封，抵押人的關(guān)聯(lián)企業(yè)申請對抵押人的財產(chǎn)查封后，或者怠于及時行使債權(quán)或人為將債權(quán)訴訟過程復(fù)雜化，或者通過關(guān)聯(lián)企業(yè)與抵押人和解的方式達(dá)成還款期限很長(如5-10年)的還款協(xié)議，約定在還款協(xié)議未履行完畢前不解除對財產(chǎn)的查封，以此來對抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)無法有效實(shí)現(xiàn)。

5、房地產(chǎn)市場大幅下滑，即使是三折抵押率也無人接盤

債權(quán)人抵押債務(wù)人或第三人的不動產(chǎn)是為了擔(dān)保債權(quán)金錢的實(shí)現(xiàn)，而非去成為抵押不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格不斷持續(xù)走高時，抵押物由于在升值，抵押權(quán)人在處置該抵押物時會有人愿意接盤，而會適當(dāng)忽略該抵押不動產(chǎn)的位置及商業(yè)環(huán)境。

但當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟，即使降低價格也不會有人去參加競拍，最后流拍導(dǎo)致債權(quán)人成為了產(chǎn)權(quán)人。

綜上，不動產(chǎn)抵押對于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并非萬無一失。

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