土地抵押期限的設定應如何依法

一、土地使用權抵押期限應短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。

根據現行法律法規的規定，土地抵押權的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權人在平等自愿的基礎上建立財產抵押關系的法律行為。也就是說，抵押雙方當事人可以就抵押期限在自愿的基礎上做出約定。但是，無論是抵押雙方自行約定還是國土資源管理部門設定，該抵押期限均應不超過土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。出讓土地使用權都有使用期限，土地抵押的期限當然不能超過土地權利人的剩余使用期限。劃撥土地使用權的最高抵押期限應不超過同類用途土地的最高出讓期限。

二、土地使用權抵押期限的設定應參照主合同期限。

我國對土地抵押登記實行強制登記制度，抵押登記是抵押合同生效的要件，土地抵押登記制度的實質就是通過登記程序的設定，最大限度地保護抵押權人的利益。抵押權相對于被擔保的主債權而言，屬于從權利。例如，為取得借款而將土地使用權進行抵押，則借款合同為主合同，抵押合同是從合同，土地抵押合同簽訂的目的是為了保障主合同(借款合同)的履行，因此，土地抵押期限應不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。

三、土地抵押期限的設定，還應兼顧房地一致的原則。

《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，以土地使用權設定抵押的，地上建筑物、其他附著物一并抵押;以地上建筑物、其他附著物抵押的，其占用范圍內的土地一并抵押。因此，房產和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設定，還要兼顧房地一致的原則，即應小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規范性，降低抵押風險，有效保障抵押人和抵押權人的合法權益。

四、土地抵押期限可確定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后兩年。

抵押權屬于從權利，不能脫離主債權而單獨存在，其效力因而也受到主債權的制約。《中華人民共和國擔保法》第52條明確規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”因此在辦理土地使用權抵押登記時，可根據主債權的效力即主債權的存續期間確定土地抵押登記期限。主債權的存續期間為合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后的法定起訴期。因此，土地抵押登記期限可設定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后三年。

五、關于抵押權的滅失，注銷抵押登記是抵押權滅失的一種形式。

當債權因清償、免除等原因消滅時，抵押權也消滅，超過抵押期限不能清償全部債務的，由于債權未滅失，抵押權仍然存在，應另行辦理續期抵押登記手續。

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