房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第47、48、50條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的有以下兩種類型：

(一)依法取得的房屋所有權(quán)

所謂依法取得的房屋所有權(quán)又包括兩個(gè)方面：

1、原始取得的房屋所有權(quán)。它有這樣幾種情況：一是依法建筑的房屋;二是依法沒收的房屋;三是收為國(guó)有的無主房屋;四是合法添附的房屋。

2、繼受取得的房屋所有權(quán)。在這里，所謂繼受是指通過買賣、贈(zèng)與、互換和繼承等法律行為而取得的房屋所有權(quán)。需要注意的是，對(duì)通過繼受取得所有權(quán)的房屋，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，到房屋所在地的房屋管理機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。就是說，未進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，將被視為未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(二)依法取得的土地使用權(quán)。所謂依法取得的土地使用權(quán)包括這樣三個(gè)方面：

1、在擁有所有權(quán)的房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。由于房屋與土地的不可分割性，在以房屋所有權(quán)作抵押時(shí)，該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也就一并作為抵押，并且只能一并抵押。因?yàn)殡x開土地的房屋是不存在的，因而如果在以房屋所有權(quán)抵押時(shí)，不適當(dāng)?shù)貙⑾鄳?yīng)的土地使用權(quán)加以分離，那就必然會(huì)由于后者沒有抵押而使房屋所有權(quán)的行使成為烏有。

2、以出讓方式取得的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第47條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，即以拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，可以設(shè)定抵押權(quán)。

3、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第50條的規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)也可以設(shè)定抵押權(quán)。但應(yīng)注意的是，在依法拍賣該房地產(chǎn)后，則應(yīng)當(dāng)從所拍賣所得的價(jià)款中交納相當(dāng)于應(yīng)交納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。