土地違規(guī)抵押融資的情形有哪些

土地督察發(fā)現(xiàn)，為了盡快獲取資金，一些地方政府將不合規(guī)的土地資產(chǎn)“包裝”上市，主要采取了“五種手法”：

在沒有完成農(nóng)轉用和征收審批程序、沒有依法收回原有土地使用權人的合法土地使用權和沒有依法進行收購、補償?shù)那闆r下，政府直接以抄告單的形式要求國土資源部門給指定單位或公司辦理土地使用權證，用于抵押融資。

違反《土地儲備辦法》等規(guī)定，擴大土地儲備實施主體，不按規(guī)定進行土地登記，以儲備土地違規(guī)抵押擔保。

未履行土地出讓、劃撥等供地程序，向地方政府融資平臺違規(guī)供地并登記用于抵押融資。這類劃撥地不具有入市變現(xiàn)條件，通過虛假辦理供地手續(xù)，即辦理出讓手續(xù)后返還土地出讓金等方式，將土地資產(chǎn)轉給融資平臺獲取抵押貸款。如：某縣政府通過專題會議紀要，將機關辦公、教育、科研等原劃撥土地劃轉給該縣國有資產(chǎn)經(jīng)營公司用于融資貸款，分數(shù)次、用數(shù)宗地，進行抵押貸款。

將土地出讓價款未交全的土地分割登記，用于抵押融資。有的地方政府通過會議紀要等形式，授意地方國土資源部門為土地出讓價款未交齊的宗地進行分割登記，用于抵押融資。

將水庫、公園、綠地、黨政機關團體用地等違規(guī)用于抵押融資。地方政府主要是以登記代替審批，擅自改變土地用途，將土地出讓或直接登記到融資平臺公司名下。這類土地實際用途和規(guī)劃條件沒有發(fā)生實質(zhì)性的改變，真實身份依然是公共用地，屬劃撥性質(zhì)，一旦需要用于償債，無法入市變現(xiàn)。如某市政府批準將市委辦公室等行政事業(yè)單位的數(shù)十宗、數(shù)千畝辦公用地收儲，并按照商住用途出讓給該市政府幾大融資平臺，辦理了土地抵押登記，進行大額融資。上述用地，實際上仍由原用地單位按原用途在使用，只是在卷宗手續(xù)上倒來變?nèi)ィb成經(jīng)營性土地資產(chǎn)用于抵押融資。

針對上述問題，國家土地督察機構明確要求地方政府采取償還貸款、解除抵押擔保、注銷抵押登記、置換抵押物等方式進行整改，對有關責任人員依法進行處理。國家也陸續(xù)出臺相關文件，規(guī)范地方土地抵押融資行為。如：2010年6月國務院《關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》，2012年12月四部門《關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》，都要求清理地方融資平臺并加強管理，禁止地方政府違規(guī)或變相提供擔保，明確學校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)不得作為資本注入融資平臺公司。但一些地方有令不行，依然在“以地生財”。

可以抵押和不能抵押的土地有哪些

下列國有土地使用權可以抵押：

(1)以出讓方式取得的國有土地使用權單獨抵押的;

(2)以出讓方式取得的國有土地使用權，其地上的房屋等建筑物抵押時，該房屋等建筑物所對應的國有土地使用權同時抵押的;

(3)以劃撥方式取得的國有土地使用權，其地上的房屋等建筑物抵押時，該房屋等建筑物所對應的國有土地使用權同時抵押的。

下列國有土地使用權不得抵押：

(1)以劃撥方式取得的國有土地使用權不得單獨抵押;

(2)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;

(3)所有權、使用權不明或有爭議的;

(4)依法被法院查封的。

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