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寧波
房屋及場地租賃的法律意見書
某國際工程技術(北京)有限公司：
本律師就貴公司轉租北京市大興區某村村委會房屋場地租賃合同事宜，對原租賃合同進行審查，依據國家、國務院及北京市有關法律法規出具本法律意見書。
一、轉租人歷先生，租賃北京市大興區某村村委會房屋、土地，房屋共35間，共計面積618.9平方來，院內土地面積2315.9平方米，院外土地面積8畝。租賃期限為20年，自2004年4月，18日至2008年4月18日，詳見原租賃合同。
二出具本法律意見書的主要依據：
(一)《中華人民共和國合同法》
(二)《中華人民共和國土地管理法》
(三)《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》
(四)《北京市農村集體資產管理條例》。
(五)《北京市農委會關于開展清理和規范農村集體經濟合同工作的通知》
三、依據本意見書以第一條事實為依據，以第二條的法律為準繩，本所出具以下法律意見：
1、原租賃合同中關于房屋租賃部分，系雙方當事人真實意思表示，且沒有合同法第五十三、五十四條規定的情形，不違反國家強制性、禁止性規定，根據合同法第四十四條的規定，該租賃合同有效，自合同簽定之時，便對當事雙方有約束力。
2、原租賃合同中關于場地租賃部分，違反《土地管理法》第六十三條中有關“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定，且該租賃情形不符合該條但書條款的規定。也與《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》不符。
易言之，屬于合同法第五十三、五十四條規定的情形，依法認定其為無效條款。
3、根據《中華人民共和國合同法》第五十六條之規定“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”租賃房屋合同有效，租賃場地(即集體土地使用權)無效，兩部分效力獨立，不互相影響。
4、根據《北京市農委會關于開展清理和規范農村集體經濟合同工作的通知》，6月至10月，為清查各類農村經濟合同效力階段，根據其規定，無效合同將清查后終止，故委托人轉租該合同中關于場地部分無法律保障且極具風險，建議不宜租賃該場地。
基于上述情況，我們認為原租賃合同租賃房屋有效，租賃場地(即集體土地使用權)無效，貴公司轉租該合同中關于場地部分無法律保障且極具風險。僅供委托人在簽訂轉租合同時參考。
5.租賃合同是和汪某簽訂的，關于房子拆遷補償這方面的事宜應該是和土地的所有者大興區某村村委會簽訂。即使我們和汪某簽訂了補償方面的事宜，從法律上來講，該條款是無效的。
以上法律意見，供貴公司參考。
北京市雄志律師事務所
律師：王永靈
2008年6月25日
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