某國(guó)際工程技術(shù)(北京)有限公司：

本律師就貴公司轉(zhuǎn)租北京市大興區(qū)某村村委會(huì)房屋場(chǎng)地租賃合同事宜，對(duì)原租賃合同進(jìn)行審查，依據(jù)國(guó)家、國(guó)務(wù)院及北京市有關(guān)法律法規(guī)出具本法律意見書。

一、轉(zhuǎn)租人歷先生，租賃北京市大興區(qū)某村村委會(huì)房屋、土地，房屋共35間，共計(jì)面積618.9平方來，院內(nèi)土地面積2315.9平方米，院外土地面積8畝。租賃期限為20年，自2004年4月，18日至2008年4月18日，詳見原租賃合同。

二出具本法律意見書的主要依據(jù)：

(一)《中華人民共和國(guó)合同法》

(二)《中華人民共和國(guó)土地管理法》

(三)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》

(四)《北京市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理?xiàng)l例》。

(五)《北京市農(nóng)委會(huì)關(guān)于開展清理和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同工作的通知》

三、依據(jù)本意見書以第一條事實(shí)為依據(jù)，以第二條的法律為準(zhǔn)繩，本所出具以下法律意見：

1、原租賃合同中關(guān)于房屋租賃部分，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且沒有合同法第五十三、五十四條規(guī)定的情形，不違反國(guó)家強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，根據(jù)合同法第四十四條的規(guī)定，該租賃合同有效，自合同簽定之時(shí)，便對(duì)當(dāng)事雙方有約束力。

2、原租賃合同中關(guān)于場(chǎng)地租賃部分，違反《土地管理法》第六十三條中有關(guān)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，且該租賃情形不符合該條但書條款的規(guī)定。也與《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》不符。

易言之，屬于合同法第五十三、五十四條規(guī)定的情形，依法認(rèn)定其為無效條款。

3、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條之規(guī)定“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”租賃房屋合同有效，租賃場(chǎng)地(即集體土地使用權(quán))無效，兩部分效力獨(dú)立，不互相影響。

4、根據(jù)《北京市農(nóng)委會(huì)關(guān)于開展清理和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)合同工作的通知》，6月至10月，為清查各類農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合同效力階段，根據(jù)其規(guī)定，無效合同將清查后終止，故委托人轉(zhuǎn)租該合同中關(guān)于場(chǎng)地部分無法律保障且極具風(fēng)險(xiǎn)，建議不宜租賃該場(chǎng)地。

基于上述情況，我們認(rèn)為原租賃合同租賃房屋有效，租賃場(chǎng)地(即集體土地使用權(quán))無效，貴公司轉(zhuǎn)租該合同中關(guān)于場(chǎng)地部分無法律保障且極具風(fēng)險(xiǎn)。僅供委托人在簽訂轉(zhuǎn)租合同時(shí)參考。

5.租賃合同是和汪某簽訂的，關(guān)于房子拆遷補(bǔ)償這方面的事宜應(yīng)該是和土地的所有者大興區(qū)某村村委會(huì)簽訂。即使我們和汪某簽訂了補(bǔ)償方面的事宜，從法律上來講，該條款是無效的。

以上法律意見，供貴公司參考。

北京市雄志律師事務(wù)所

律師：王永靈

2008年6月25日

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