集體土地租賃合同被判無效怎么辦

改變土地用途的租賃合同被判無效應(yīng)退還租金。

【案情簡介】

甲葡萄園藝場依法擁有集體所有的土地使用權(quán)，該土地的用途為各類果樹苗木。2004年1月1日，甲葡萄園藝場與乙化工廠簽訂協(xié)議約定將土地租給乙化工廠使用，租期為十年，每年租金7000元。乙化工廠于租期內(nèi)給付過租金14000元，之后就一直拖欠租金。現(xiàn)因糾紛乙化工廠訴至法院請求確認雙方之間簽訂的租用協(xié)議無效并要求甲葡萄園藝場返還其已交付的租金。

原告認為：其與被告甲葡萄園藝場簽訂協(xié)議書違反《土地土地管理法》關(guān)于土地用途的規(guī)定，屬違法行為，既屬違法行為，則應(yīng)按合同法第58條規(guī)定，宣告合同自始無效，原告方已經(jīng)返還土地了，被告取得的財產(chǎn)亦應(yīng)予返還。

被告辯稱，簽訂合同系雙方意思表示自愿一致行為，且本葡萄園藝場亦將土地實際交付給原告使用，原告簽訂該協(xié)議亦屬過錯行為，不同意退還租金。

最終，法院判決原被告雙方簽訂的《協(xié)議書》無效，駁回原告其他訴訟請求。

對于本起案件，雙方當事人對違反《土地管理法》第六十三條規(guī)定所簽訂的協(xié)議無效沒有異議，但雙方均對原告已給付給被告的14000元租金是否應(yīng)當返還產(chǎn)生爭議。即合同法第58條中規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;”如何理解和適用?

討論中，因?qū)υ搮f(xié)議無效行為應(yīng)當依據(jù)何種原則、遵從何種法律精神及對合同法第58條規(guī)定的理解不同，本案亦產(chǎn)生兩種意見：第一種意見認為，支持原告訴訟請求。應(yīng)嚴格適用《合同法》第五十八條規(guī)定，原被告雙方在明知未經(jīng)批準該農(nóng)用地轉(zhuǎn)變成非農(nóng)用地的情況下簽訂土地租用協(xié)議，合同自始無效，被告不僅得不到原合同中規(guī)定的土地租金，還要將已收取的租金退還原告，這是合同法規(guī)定的返還原則，符合被告不得基于惡意行為得利的原則。

第二種意見認為，駁回原告訴訟請求。應(yīng)審查合同法規(guī)定的返還財產(chǎn)的合法性與現(xiàn)實性。首先，本案不具返還租金的合法性，原告為惡意租用該土地且使用行為，原告訴求不合法。其次，本案也不具返還租金的現(xiàn)實性，土地租賃合同的連續(xù)性給付特征，決定了其已經(jīng)履行的部分具有不可消滅的性質(zhì)，況且原告也因原合同的履行獲得了占有的收益。完全恢復(fù)原狀已經(jīng)不可能，已交付租金的返還操作性也很難，不予返還已經(jīng)交付的租金，更加符合法律規(guī)定的意愿和公平合理的原則，故原告要求返還已交付租金的訴求不予支持。

【法律解讀】

筆者贊成第二種意見，即裁判觀點，具體理由為：

一、合同無效設(shè)立的宗旨是什么

從設(shè)定合同無效制度的目的出發(fā)，認定合同無效是為了防止因為無效合同的履行給國家、社會以及第三人利益帶來損失，而防控危害時所引起的救濟。而返還財產(chǎn)只是救濟的一種，并不是懲罰性的制裁，不能機械的理解返還財產(chǎn)是無效合同的一般原則，當合同標的物性質(zhì)決定了其不能返還時，則此時不能適用返還財產(chǎn)，僅因維護一方當事人的利益而適用返還財產(chǎn)，達不到維護社會秩序穩(wěn)定的作用。在本案中合同確認無效的情況下，再采用被告葡萄園藝場返還已交付的租金則顯然是不現(xiàn)實也是不公正的。

二、合同法及民法通則對當事人的惡意行為是如何規(guī)定的

最基本的立法精神，即行為人不得從自身的惡意行為中獲利。從預(yù)防不法分子利用無效合同進行惡意訴訟、惡意抗辯的情況來看。當事人明知自己簽訂無效合同，在履行過程中發(fā)現(xiàn)客觀情況對己不利，主動到法院申請確認合同無效，要求返還財產(chǎn)。如果支持返還已交付的租金則滿足了不法分子的請求，其不但沒有因此承擔合同無效的不利后果，反而可以由此獲益。這樣一來就存在著鼓勵、放縱當事人簽訂無效合同的風(fēng)險，不僅有損交易公平、誠信原則，擾亂市場的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工廠要求返還租金的訴訟請求無法律依據(jù)，如支持亦違反法律精神。

三、合同無效財產(chǎn)應(yīng)當予以返還的情形及條件?被告的14000元租金是否具有逆轉(zhuǎn)性及可返還性

從土地租賃合同的連續(xù)性給付特征來看，決定了其已經(jīng)履行的部分具有不可消滅的性質(zhì)，并不能簡單地“各自返還”和“恢復(fù)原狀”，已經(jīng)產(chǎn)生了一種無法逆轉(zhuǎn)的事實狀態(tài)，因此只能予以保留。如果已經(jīng)全部或部分履行的租賃合同被確認無效，則由于承租人不可能向出租人返還其對租賃物已享受的使用之利，從而必然排除了合同無效溯及力的適用。即便支持已給付租金的返還，使用土地一方也應(yīng)當支付相當于租金的“土地使用費”，雙方就會因此陷于循環(huán)訴訟當中，造成當事人的累訟和司法資源的浪費。此時，合同無效只能及于未來，返還財產(chǎn)必然受到限制，否則，將導(dǎo)致承租人無代價地獲得對租賃物使用的不公平結(jié)果。因此，出租人仍應(yīng)保留其已獲得的租金，承租人應(yīng)返還租賃物而無權(quán)就租金請求返還，以平衡當事人之間的利益關(guān)系。在請求返還財產(chǎn)時，法律并非一刀切，而應(yīng)依據(jù)無效合同的性質(zhì)、標的等因素對返還財產(chǎn)給予一定的限制，公正合理地處理無效合同糾紛。

四、基于違法合同無效處理與基于合法合同解除處理的區(qū)別

無效合同應(yīng)當恢復(fù)到違法前的狀態(tài)，雙方將依照合同從對方取得的財產(chǎn)予以返還，不支持獲利，這是法律最低的保護形式。而合同解除是根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或采取其他補救措施，通常多數(shù)非連續(xù)性合同的解除有溯及力，而多數(shù)繼續(xù)性合同的解除無溯及力。若本案系合法合同被解除，則被告葡萄園藝場不僅不需要將已經(jīng)交付的租金交還給原告，原告還應(yīng)當將未交付的資金償還給被告。但是本案系違法合同無效，不得依據(jù)違法行為獲利，不能依據(jù)合同解除的處理辦法來進行。

五、被告違法出租土地的行為該如何懲罰

從民事法律關(guān)系的角度看，即合同無效，未交付的租金無法取得，不得基于該違法簽訂協(xié)議的行為獲利。從行政法律關(guān)系的角度看，可以依據(jù)《土地管理法》，由土地管理部門對其進行行政處罰。但是從實施的現(xiàn)狀來看，土管部門在管理方式上還存在欠缺，對農(nóng)村土地的管理只是通過制定土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃等方式，對農(nóng)村集體用地的用途進行安排，以維持正常交易秩序的公共管理，并不能積極主動的進行監(jiān)督和管理。為了更好的將土地管理的立法精神落到實處，在土管部門還未對其進行行政處罰的情況下，被告葡萄園藝場不予返還已經(jīng)交付的租金更符合現(xiàn)狀要求。

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