一、一類工業(yè)用地包括哪些范圍

一類行業(yè)包括：銀行業(yè)，證券業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)，其他金融活動業(yè)，居民服務(wù)業(yè)，其他服務(wù)業(yè)，租賃業(yè)，商務(wù)服務(wù)業(yè)，住宿業(yè)，餐飲業(yè)，批發(fā)業(yè)，零售業(yè)，倉儲業(yè)，郵政業(yè)，電信和其他傳輸服務(wù)業(yè)，計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)，軟件業(yè)，衛(wèi)生，社會保障業(yè)，社會福利業(yè)十新聞出版業(yè)，廣播、電視、電影和音像業(yè)，文化藝術(shù)業(yè)，教育，研究與試驗(yàn)發(fā)展，專業(yè)技術(shù)業(yè)，科技交流和推廣服務(wù)業(yè)，城市公共交通業(yè)。

二、二類工業(yè)用地包括哪些范圍

二類行業(yè)包括：房地產(chǎn)業(yè)，體育，娛樂業(yè)，水利管理業(yè)，環(huán)境管理業(yè)，公共設(shè)施管理業(yè)，農(nóng)副食品加工業(yè)，食品制造業(yè)，飲料制造業(yè)，煙草制品業(yè)，紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè)，林業(yè)，農(nóng)業(yè)，畜牧業(yè)，漁業(yè)、農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)，木材加工及木、竹、藤、草制品業(yè)，家具制造業(yè)，造紙及紙制品業(yè)，印刷業(yè)和記錄媒介的復(fù)制，文教體育用品制造業(yè)，化學(xué)纖維制造業(yè)，醫(yī)藥制造業(yè)，通用機(jī)械制造業(yè)，專用機(jī)械制造業(yè)，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，儀器儀表及文化，辦公用機(jī)械制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，金屬制品業(yè)，橡膠制品業(yè)，塑料制品業(yè)，通信設(shè)備，計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)，廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)，電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，房屋和土木工程建筑業(yè)，建筑安裝業(yè)，建筑裝飾業(yè)，其他建筑業(yè)，地質(zhì)勘查業(yè)，鐵路運(yùn)輸業(yè)，道路運(yùn)輸業(yè)，水上運(yùn)輸業(yè)，航空運(yùn)輸業(yè)，管道運(yùn)轄業(yè)，裝卸搬運(yùn)和其他運(yùn)輸服務(wù)業(yè)。

三、工業(yè)用地怎么轉(zhuǎn)成商業(yè)用地

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地必須符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，即：現(xiàn)行城市控規(guī)已將工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地必須實(shí)行招拍掛出讓”的規(guī)定，工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后，應(yīng)收回原工業(yè)用地重新按商業(yè)用地依法招拍掛出讓。

(一)前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見。

(二)如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。

城區(qū)劃撥土地，工業(yè)用地變成商業(yè)用地，要經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個地市也不同。

(一)權(quán)限問題：由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當(dāng)?shù)匾话咽直仨殞Υ耸虏环磳Σ庞锌赡堋?/p>

(二)原則問題：當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意(主要是規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負(fù)責(zé)變更費(fèi)用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定)，因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認(rèn)為有相當(dāng)合理的理由)。

(三)程序問題：首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請，規(guī)劃審批—國土部門征詢意見—規(guī)劃管理委員會審核—國土部門費(fèi)用核定—規(guī)劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更。

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