拍賣流拍法律意見書

致XX有限公司：

根據(jù)貴司提供的現(xiàn)有信息材料，我所對貴司購買XX法院司法拍賣房屋事宜出具以下法律意見，供貴司參考運用。

一、本意見書所涉專業(yè)術(shù)語

保留價：指出賣人在委托拍賣時提出的拍賣最高應(yīng)價達(dá)不到該價格時應(yīng)停止拍賣的價格，是拍賣成交價應(yīng)達(dá)到的最低價格基數(shù)。

流拍：指在拍賣中，由于起拍價格過高造成的拍賣交易失敗。在買賣活動中，買賣雙方不能達(dá)成協(xié)議，使得買賣行為無法成功進(jìn)行，導(dǎo)致對拍賣標(biāo)的得不到想要成交的數(shù)額。

買賣不破租賃：我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物出賣給他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不得以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

登記生效主義：我國《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。”，將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件,且其登記具有公信的效力。非經(jīng)登記不能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生物權(quán)變動的效果,更不具有對抗第三人的效力。

善意第三人：指不知道法律關(guān)系雙方真實情況的第三人，通常是非法交易中，不知情的，已經(jīng)辦理了登記的權(quán)利人。

二、本意見書所涉標(biāo)的房屋

房屋所有人：A公司

地址：XXX

面積：572.36平方米

總層數(shù)：4層

房屋類型：工廠

竣工時間：2010年

使用期限：2007年X月X日至2057年X月X日

租賃情況：空置

三、本意見書的主要事實依據(jù)

1.《拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表》(網(wǎng)8-xb八達(dá)評估)

2.XX法院的《競買須知》

3.XX法院的《競買公告》

四、本意見書的主要法律依據(jù)

1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

2.《中華人民共和國拍賣法》

3.《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》

五、背景介紹

XX法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上(網(wǎng)址：XX，戶名：XX法院)進(jìn)行公開拍賣活動，拍賣房屋(以下簡稱“標(biāo)的房屋”)為所屬于A公司的XX房地產(chǎn)。標(biāo)的房屋經(jīng)過兩次拍賣均流拍，將于2015年X月X日10時進(jìn)行第三次拍賣，起拍價為7150萬元。

貴司欲購買標(biāo)的房屋以作工廠使用，特委托我所律師對該購買行為進(jìn)行風(fēng)險評估。

六、法律及事實分析

就貴司購買標(biāo)的房屋事宜，法律分析及事實分析如下：

(一)優(yōu)勢分析

1.需求匹配

標(biāo)的房屋類型為工廠，系工業(yè)用地，與貴司欲拍賣該房屋以作工廠使用的需求相一致，免去變更土地用途的繁瑣程序(在我國變更土地用途,必須符合土地利用總體規(guī)劃和修建性規(guī)劃的要求，并經(jīng)規(guī)劃管理部門和國土管理部門批準(zhǔn)通過，同時補交土地使用權(quán)出讓金)。

2.價格遠(yuǎn)低市場價

標(biāo)的房屋位于上海市長寧區(qū)，面積5724.36平方米，經(jīng)過兩次拍賣均流拍后在第三次拍賣時起拍價為7150萬元，平均每平方米單價為13556.147元。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)來源顯示，此地段的房屋均價為2.5萬元(數(shù)據(jù)僅供參考)，標(biāo)的房屋的拍賣價格遠(yuǎn)低于市場價。

3.土地使用年限長

我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年，但國家關(guān)于工業(yè)用地使用年限的政策為“限縮”。如上海市出臺的2014年新版《國有建設(shè)用地(工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類)使用權(quán)出讓合同》中規(guī)定“新增工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)用地類項目2014年7月1日起施行20年彈性年期制度，不再執(zhí)行之前的50年期標(biāo)準(zhǔn)。”上海市將工業(yè)用地出讓年限縮至20年。

標(biāo)的房屋產(chǎn)權(quán)為50年(自2007年6月29日至2057年6月28日止)，截止目前，仍剩余42年產(chǎn)權(quán)，較上海市的其他新工業(yè)用地使用年限長。

4.資源稀缺

1)2009年上海首次對外公布虹橋商務(wù)區(qū)(“大虹橋”)的具體規(guī)劃、建設(shè)理念，擬將“大虹橋”建設(shè)作為上海“后世博”階段重要的發(fā)展方向，將上海形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”格局。2010年上海市政府頒布《上海市虹橋商務(wù)區(qū)管理辦法》明確了虹橋商務(wù)區(qū)范圍為東起外環(huán)高速(S20)，西至沈海高速(G15)，北起京滬高速(G2)，南至滬渝高速(G50)，約86平方公里。標(biāo)的房屋即位于“大虹橋”版塊。

2)根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》規(guī)定：“上海市擬在2020年建成一個以國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運為中心的服務(wù)型城市，大力發(fā)展金融、航運物流、現(xiàn)代商貿(mào)、信息服務(wù)、文化創(chuàng)意旅游會展等服務(wù)行業(yè)。”這意味著上海市將本著節(jié)約集約利用土地的精神嚴(yán)格控制新增工業(yè)用地規(guī)模。

綜上，土地為不可再生資源(寸土寸金)，且標(biāo)的房屋位于上海市長寧區(qū)(上海中心城區(qū)西部)的“大虹橋”版塊，未來政府在此區(qū)域批下這樣一塊地皮用作工廠的可能性極低。

5.土地升值空間大

“大虹橋”是繼上海中心城區(qū)、上海浦東之后的第三個經(jīng)濟增長區(qū)域，是上海重要的商務(wù)經(jīng)濟戰(zhàn)略支撐中心之一。就交通而言，此處規(guī)劃有飛機、高鐵、磁浮、城際列車、長途高速巴士、城市公交、軌道交通(2號線、5號線、10號線、13號線)等各類交通工具，將成為長三角地區(qū)的一個重要的交通樞紐。就政策而言，政府對此商圈有較大的政策傾斜和扶持。標(biāo)的房屋位于此版塊內(nèi)，未來土地升值空間無限。

6.房屋空置

因標(biāo)的房屋未有其他承租人使用，故不受“買賣不破租賃”的限制，貴司如購得標(biāo)的房屋，辦理完畢相關(guān)手續(xù)即可使用。

(二)劣勢分析

1.稅費全部由買受人承擔(dān)

1)房屋過戶中產(chǎn)生的稅費

司法拍賣中產(chǎn)生的各種過戶稅費等由買家全額承擔(dān)(如標(biāo)的房屋之前沒有過戶，則需要繳交兩次過戶費用)。一般稅費包括成交價5.5%的營業(yè)稅、成交價1.5%的契稅以及增值部分20%的個人所得稅，所有稅費加起來大約占到總房價的12%左右。

2)被執(zhí)行人所欠的稅費

如《拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表》所述，被執(zhí)行人A公司所欠的一切稅費(包括但不限于營業(yè)稅、房產(chǎn)稅)均由買受人負(fù)責(zé)處理和繳納。

綜上，不能排除購買標(biāo)的房屋的稅費加上房價的金額高于房屋市場價的可能性。

2.隱形費用支出

如《拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表》所述，標(biāo)的房屋欠交的水費、電費、物業(yè)費、規(guī)費等費用均由買受人承擔(dān)。按照相關(guān)管理部門要求，買受人需在交清拖欠的一切費用后，才能入住。

3.一次性付清全款

如《競買公告》所述，如房屋競拍成功，買受人應(yīng)在2015年X月X日(競拍后一個月內(nèi))前一次性付清房款，這要求競買人須有足夠的付款能力。

4.房屋質(zhì)量瑕疵產(chǎn)生的風(fēng)險全部由買受人承擔(dān)

如《競買須知》所述“競買人在拍賣前必須仔細(xì)審查拍賣標(biāo)的房屋，調(diào)查是否存在瑕疵，認(rèn)真研究查看所競買標(biāo)的房屋的實際情況。競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解，并接受標(biāo)的房屋的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵。”及《競買公告》所述“特別提醒：標(biāo)的房屋以實物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，本院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵保證。有意者請親自實地看樣，未看樣的競買人視為對本標(biāo)的實物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)。”法院已免除瑕疵保證責(zé)任，因房屋質(zhì)量瑕疵產(chǎn)生的一切風(fēng)險將全部由買受人承擔(dān)。

(三)流拍后的變賣

根據(jù)《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。”故，標(biāo)的房屋在此次拍賣中再一次流拍的，法院將進(jìn)行變賣處理。貴司可以低于起拍價(7150萬元)的價格購買標(biāo)的房屋(但不得低于保留價)。

(四)購買后的過戶程序

如《競買公告》所述“買受人購買標(biāo)的房屋并付清余款后，可憑付款憑證及相關(guān)身份材料至XX法院簽署《拍賣成交確認(rèn)書》，于簽訂確認(rèn)書后30天內(nèi)領(lǐng)取民事裁定書，并于拍賣款付清之日起60日內(nèi)辦理標(biāo)的房屋交付手續(xù)。”

房屋屬于不動產(chǎn)，我國實行不動產(chǎn)登記生效主義，即登記過戶后，房屋的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移并具有對抗善意第三人的作用(僅有法院的民事裁決書不代表貴司擁有標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán))。貴司購得標(biāo)的房屋后，法院將派執(zhí)行法官協(xié)助貴司辦理強制過戶。

七、法律意見

根據(jù)上訴法律及事實分析，我所提出如下法律意見：

1.于貴司而言，購買標(biāo)的房屋具有較大的商業(yè)價值，但在購買前貴司需詳盡調(diào)查和了解房屋質(zhì)量狀況、設(shè)備狀況，并評估可能支出的稅費及其他費用。

2.在第三次拍賣仍流拍后，法院將對標(biāo)的房屋進(jìn)行變賣處理，貴司可以低于起拍價(7150萬元)的價格購買標(biāo)的房屋(但不得低于保留價)。

3.貴司購得房屋后，應(yīng)及時付清全部房款并辦理產(chǎn)權(quán)過戶，屆時法院將派執(zhí)行法官協(xié)助貴司辦理。

八、聲明與承諾

1.本法律意見書所載事實來源于本法律意見書出具之日前貴司的陳述和貴司提交的相關(guān)材料。貴司應(yīng)保證,已向我所提供了出具本法律意見書所必需的全部有關(guān)事實材料，并且提供的所需文件均真實、合法、有效、完整，并無任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，文件上所有的簽名、印鑒均為真實，所有的復(fù)印件或副本均與原件或正本完全一致。若在本法律意見書出具后，貴司發(fā)現(xiàn)新的證據(jù)材料或者案件有新情況發(fā)生，請及時與我所聯(lián)系，我所將根據(jù)新的證據(jù)材料和新的進(jìn)程重新制作《法律意見書》。

2.本法律意見書中對有關(guān)對處理意見報告中某些內(nèi)容的引述，并不表明我所對該等內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、合法性作出任何判斷或保證。

3.本法律意見書僅根據(jù)并依賴于本法律意見書出具之日公布并生效的相關(guān)法律、法規(guī)，并參照部門規(guī)章等本國的法律、法規(guī)、規(guī)章出具。我所不能保證在本法律意見書出具之后所公布生效的任何法律、法規(guī)、規(guī)章對本法律意見書不產(chǎn)生影響。

4.本意見書僅應(yīng)貴司要求，供貴司參考，切勿外傳。

XX律所

2015年X月X日

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