一建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

“建設(shè)用地使用權(quán)依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有，使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”.(《物權(quán)法》第135條)建設(shè)使用權(quán)是一種地上權(quán)，《物權(quán)法》明確了是對(duì)“國(guó)家所有土地”的使用。

條文中提到了“構(gòu)筑物”，構(gòu)筑物在學(xué)說上解釋很多。這里請(qǐng)讀者根據(jù)有關(guān)司法解釋來推斷什么是構(gòu)筑物。

建設(shè)用地使用權(quán)是他物權(quán)，用益物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

建設(shè)土地的用途受到管制。“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。”

（《物權(quán)法》第140條）

二建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

（一）設(shè)立的“地域”

“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表。地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”（《物權(quán)法》第136條）

例如一塊土地可以在地下設(shè)置地鐵。在地表設(shè)置公路，在地上設(shè)置高架橋。

出讓給某公司的土地，不能損害某村的通行地役權(quán)或者汲水地役權(quán)（擋了別人的路，斷了別人的水等）。

（二）設(shè)立的方式

“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)，商業(yè)，旅游，娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣，招標(biāo)等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律，行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。（《物權(quán)法》第137條）

《房地產(chǎn)法》第23條規(guī)定了下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)；確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥;

1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：

2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源，交通，水利等項(xiàng)目用地；

4.法律，行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

（三）設(shè)立合同

“采取拍賣，招標(biāo)，協(xié)議等方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

（一）當(dāng)事人的名稱和住所；

（二）土地界址，面積等；

（三）建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;

（四）土地用途：

（五）使用期限

（六）出讓金等費(fèi)用及其支付方式

（七）解決爭(zhēng)議的方法。”(《物權(quán)法》第138條)

土地使用權(quán)出讓合同由市，縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

（四）設(shè)立的登記

“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。”（《物權(quán)法》第139條）權(quán)利登記與合同登記是不一樣的。物權(quán)法中所有的登記，都是權(quán)利登記，而不是合同登記。

三建筑物，構(gòu)筑物產(chǎn)權(quán)歸屬及土地用益費(fèi)用

（一）產(chǎn)權(quán)歸屬

“建設(shè)用地使用權(quán)建造的建造物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。”（《物權(quán)法》第142條）

（二）土地用益費(fèi)用

“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。”（《物權(quán)法》第141條）

四建設(shè)用地使用權(quán)的流通

1．“建設(shè)用地使用權(quán)利人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，互換，出資，贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。”（《物權(quán)法》第143條）

2.“建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，互換，出資，贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。”（《物權(quán)法》第144條）

3.“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，互換，出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。”（《物權(quán)法》第146條）

4.“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓，互換，出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。”（《物權(quán)法》第147條）

五使用期限，提前收回，續(xù)期，注銷登記

（一）使用期限

出讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)（建設(shè)用地）的最高年限：

1.居住用地70年。

2.工業(yè)用地50年。

3.教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地50年。

4.商業(yè)，旅游，娛樂用地50年。

5.綜合或者其他用地50年。

實(shí)際使用的年限，由出讓方和受讓方在最高年限之內(nèi)協(xié)商確定。

劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律，行政法規(guī)另有規(guī)定除外，沒有使用期限的限制。

(二)提前收回的補(bǔ)償

“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的土地出讓金。”（《物權(quán)法》第148條）

（三）續(xù)期

1.“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間滿屆的，自動(dòng)續(xù)期。”（《物權(quán)法》第149條第1款）

2.“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律，行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”（《物權(quán)法》第149條第2款）

（四）注銷登記

“建設(shè)用地使用權(quán)證書。”（《物權(quán)法》第150條）請(qǐng)注意：辦理注銷登記的人是出讓人，而不是受讓人；收回，是向持有證書的使用人收回。

宅基地使用權(quán)

一宅基地使用權(quán)

（一）宅基地使用權(quán)的概念

宅基地使用權(quán)，是指自然人因私有房屋對(duì)集體土地使用的權(quán)利。

“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”(《物權(quán)法》第152條)

權(quán)利主體為自然人。農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，這就是所謂的“一戶一宅。”

（二）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容

1.因宅基地的性質(zhì)，當(dāng)事人可以長(zhǎng)期使用。

2.當(dāng)事人可以在宅基地上建造房屋，種植樹木，進(jìn)行合理的利用。

（三）變更登記，注銷登記

“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”（《物權(quán)法》第155條）

（四）宅基地使用權(quán)的取得，行使，轉(zhuǎn)讓和消滅

1.宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓

“宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”（《物權(quán)法》第153條）

“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅基地，其宅基地的面積不得超過省，自治區(qū)，直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣，出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”(《土地管理法》第62條)

上述條文涉及《土地管理法》第44條的規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

省，自治區(qū)，直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路，管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊，集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市，縣人民政府批準(zhǔn)。

本條第二款，第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省，自治區(qū)，直轄市人民政府批準(zhǔn)”

2.宅基地使用權(quán)的消滅

“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)沒有宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”（《物權(quán)法》第154條）