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寧波
國十條房產新政下，貸款出現問題應如何維權
賣方篇:國十條房產新政下，貸款出現問題了怎么辦？2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出嚴格的差別化住房信貸政策，樓市迅速降溫，各地成交量也直線下滑。已經簽訂《居間合同》或者《房地產買賣合同》的買受人遂提出因“首付提高、利息增加、貸不出款”，要求解除合同；更有甚者，因房價下跌意圖毀約，也希望能搭上房產新政解約的便車。而近期房價不斷走低，市場觀望情緒愈濃，一旦買方解除合同，賣方將面臨“再次交易困難、房價下跌損失”等情形。那么，最為賣方而言，一旦買方出現上述貸款問題，如何才能維護自身的合法權益？如何追究買方的違約賠償責任？一、可追究買方違約責任的情形1、合同已約定貸款出現問題的解決方式，如約定“買方申請貸款×萬元，若貸款不足部分，買方應當在過戶前補足”的；2、銀行審核僅僅適當增加貸款首付、提高利率，合同有條件繼續履行，即貸款不足或者增加還貸成本不足以影響買方的購房能力的；3、因買方的信用問題，導致貸款出現問題的；4、在國十條出臺后，再簽訂合同而貸款出現問題的。因上述情形，買方提出不再履行的，賣方可以按照合同的約定追究買方的違約賠償責任。二、追究買方違約責任的方式1、要求繼續履行合同：如果買方有履約能力而不繼續履約，賣方可以訴之法院，要求買方繼續購房；但其適用條件，必須掌握且能舉證買方的經濟實力。否則，只能按照第二種方式追究責任。2、要求解除《居間合同》或者《買賣合同》，并要求買方承擔違約賠償責任：（1）在確定買方無法繼續履約的情況下，應當盡快發函催告并以“逾期付款，構成根本違約”為由，解除雙方的合同關系；（2）如果合同約定了違約金，則可以按照約定主張違約責任；如果合同約定的違約金過低不足以彌補近期房價下跌的差價損失，則可以另行主張賠償損失。本文作者：上海吳*鋒律師
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