情況一婚前男方買房,婚后共同還貸
案例:馬先生與劉小姐2004年結婚。2003年時,馬先生貸款買了一套房子并辦理了產權證,婚后二人共同償還貸款。2007年,雙方離婚,劉小姐問能否將房屋作為共同財產進行分割?婚前買的房屋,一方婚前付的房屋首付款(產權證婚前辦下來的),婚后夫妻二人共同償還銀行貸款,對于婚后的產權,另一方是否擁有?如果離婚后,對此貸款購買的房屋將如果分配?對婚后還貸部分增值財產該如何劃分?
解答:首先,根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定,房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此,房屋的所有權歸屬應當以房產證上所記載的權利人為準,本案中,馬先生婚前以自己的名義簽訂了購房合同和貸款合同,并辦理了產權證,那么房屋的所有權自然歸馬先生一人所有。
其次,婚前一方以自己的名義貸款購買的房屋屬于夫妻一方的個人財產,不會因為婚后以夫妻共同財產償還貸款而轉化為夫妻共同財產。購房人向銀行償還借款的行為,屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的債權債務行為,如果婚后以夫妻共同財產償還貸款,則可以認定為用夫妻共有財產償還一方的個人債務,并不影響所購房屋所有權的歸屬。
最后,房屋價格升值應當認定為房屋的自然孳息,歸房屋產權所有人享有。根據《合同法》第一百六十三條規定,標的物在交付之前產生的孳息,歸出賣人所有,交付之后產生的孳息,歸買受人所有。所以,房屋價格升值的收益應該歸房屋產權所有人享有。
通過以上的分析,可以得出這樣的結論:馬先生的房產不屬于夫妻共同財產,而是個人財產。房屋的升值部分也只是馬先生的個人財產。對于本案中用夫妻共同財產償還一方個人債務的情況,可以在離婚時,由欠款的一方將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。當然在婚姻關系存續期間,也可以雙方約定如何補償。
情況二男方婚前買房,產權婚后才辦
案例:孟先生與沈女士2003年結婚,2002年時,孟先生貸款買了一套房子,婚后二人共同償還貸款,2004年辦理了房產證,2007年雙方離婚,沈女士問能否分得房產?
解答:如果一方婚前買房,婚后共同償還貸款,產權證是婚后辦下來的,該房產可以認定為夫妻婚姻期間所得,則可以認定房屋為夫妻共同所有,增值部分自然歸夫妻雙方共有,而一方支付的首付,應當從總房款中扣除,作為一方婚前個人財產。
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