作為被拆遷人,如何判斷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理
一、是否降低了現(xiàn)有的生活水平
無論是征地還是拆遷,在基本要求上,確保被征收人生活水平不降低,長遠(yuǎn)生計有保障,這是征地拆遷工作堅持的底線。《土地管理法》第四十七條規(guī)定:征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。?支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。由此可見?,國家在立法精神層面充分考慮百姓的利益,不得降低其生活水平。
二、是否按照先補(bǔ)償后拆遷的方式進(jìn)行拆遷
先補(bǔ)償后拆遷是指政府為公共利益進(jìn)行的拆遷,必須通過正常的程序,即在取得被拆遷人的同意、給予充分補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上,能進(jìn)行房屋的拆遷。而商業(yè)性開發(fā),也必須由開發(fā)商與屋主先進(jìn)行談判,在達(dá)成協(xié)議后才能進(jìn)行拆遷。
拆遷中一些地方為追求拆遷進(jìn)度,采用行政手段在沒有充分協(xié)商達(dá)成一致的情況下,要求被拆遷戶先讓房,沒有達(dá)成一致的部分等房屋讓出或拆除后再協(xié)商,往往造成許多補(bǔ)償糾紛。《征收補(bǔ)償條例》則明確了“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。并進(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用”。對于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償,容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況,《征收補(bǔ)償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位,政府也需滿足這個要求,以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿弧?/p>
三、是否參照周邊的市場價進(jìn)行補(bǔ)償
城市的房子,有兩種補(bǔ)償方式:1.房屋置換,相同地段最低拆多少補(bǔ)多少;2.貨幣補(bǔ)償,最低是周邊房地產(chǎn)市場價。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條 對被征收房屋價值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
相較于完善的國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償,集體土地上的房屋拆遷沒有類似《條例》這樣的專門法規(guī),拆遷補(bǔ)償規(guī)定在《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《物權(quán)法》等幾部法律之中。而征收農(nóng)村房屋,拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般分為三種情況:
1.?優(yōu)先采取宅基地置換,房屋一般按照重建成本價進(jìn)行補(bǔ)償;
2.?商品房置換,相同地段的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最低是“拆一還一”。
3.?貨幣補(bǔ)償,在保障被拆遷戶生活水平不降低的前提下,在當(dāng)?shù)刭徺I原住房面積房屋的價格。除此之外,補(bǔ)償?shù)捻椖窟€包括房屋補(bǔ)償、搬遷費(fèi)用、臨時安置費(fèi)用和停產(chǎn)停業(yè)損失等幾方面。但是對房屋價值、宅基地的補(bǔ)償,幾部法律并沒有給出明確的規(guī)定。
已列入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不是全部無章可依。如果房屋所在的集體土地已經(jīng)被征收為國有,但沒有進(jìn)行過拆遷補(bǔ)償,現(xiàn)在房屋所在地段已經(jīng)劃進(jìn)城市規(guī)劃區(qū)中,依據(jù)司法解釋規(guī)定應(yīng)當(dāng)依照國有土地上的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置補(bǔ)償。
在房屋拆遷時,切記一定先談妥補(bǔ)償問題,并且確保在收到補(bǔ)償后再進(jìn)行搬遷。以上就是小編為您解答的全部問題,若有其他疑問,歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢,也可以閱讀相關(guān)法律知識進(jìn)行了解。
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簡介:
賈穎磊律師畢業(yè)于西北政法大學(xué),碩士研究生學(xué)歷,先后在上海御宗律師事務(wù)所,上海滬港律師事務(wù)所,北京市隆安律師事務(wù)所上海分所等單位從事律師工作,執(zhí)業(yè)期間曾長期在上海市公安局寶山分局交通警察大隊事故審理科,上海市寶山區(qū)勞動局工傷科,勞動人事仲裁院等單位為人民群眾提供法律咨詢,為弱勢群體提供法律援助,參與辦理了大量交通事故,人身損害賠償及勞動糾紛類案件,為當(dāng)事人挽回巨額經(jīng)濟(jì)損失。
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