在拆遷過程中,有哪些和拆遷方談判的小技巧
其一,知己知彼,百戰(zhàn)不殆
這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面,大家要注意搜集信息,了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平,再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格等行動來實現(xiàn)。另一方面,我們不僅要知己還要知彼,這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù),游刃有余。所以,還要多收集一些拆遷方的信息,例如到底是誰要拆我們的房子?他們有沒有權(quán)限?又有著怎樣的背景?做好了這些充分的準(zhǔn)備,就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對了。
其二,少說多聽,不要輕易亮底
征收方第一次來上門談判,其實也是來摸你的底的,探探你的情況和心理預(yù)期。這時候千萬不要“太直”,把自己內(nèi)心的真實報價直接透露給對方。因為一旦對方知道了你的底線,主動權(quán)就在他手里了。正確的做法是:首先,不要輕易讓對方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補(bǔ)償條件時明確表態(tài)接受或不接受,注意為日后的談判留出余地;另一方面不要直接說出自己的心理價位,這樣可能會沒有了爭取更高補(bǔ)償?shù)目臻g。其次,一定要善于傾聽,而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說,在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對方的底線,捕捉有用信息,及時做好錄音記錄,從而調(diào)整自己的應(yīng)對策略,掌握談判的主動權(quán)。
其三,跟有決定權(quán)的人談判
與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán),也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天,最后他來了句:這個我說了也不算、這個超出我決定的權(quán)限了,必須回去請示領(lǐng)導(dǎo),此時你就會很崩潰。所以,在談判之前,大家就要確認(rèn)一下,跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán),以免對方在關(guān)鍵時刻以沒有權(quán)限為借口來推脫,浪費您寶貴的維權(quán)時間。實踐中,一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談,這是富有智慧的做法。
其四,合理報價,不漫天要價
給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情,也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高,脫離了實際,可能會導(dǎo)致直接談崩;要求過低,又擔(dān)心吃虧。所以報價不宜過高,也不宜過低,可以稍微高于自己的心理預(yù)期,但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是:首先,可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比,因為對被征收房屋價值的補(bǔ)償,一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,這是有充分的法律依據(jù)的;其次,要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件,以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何,指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài),也往往無法實現(xiàn)。
其五,找出征收方的違法點,以備靈活運用
征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的,如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。這時你指出它的違法點,往往可以提高談判的籌碼。因為拆遷方會懼怕一旦在某起涉及項目的行政訴訟中敗訴,整個拆遷項目的進(jìn)度將會受到影響,他們就會遭受極大的損失。所以談判時抓住對方的破綻和弱點,對最終獲得一個滿意的談判結(jié)果也能起到重要作用。當(dāng)然,這就需要被征收人對590號令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有相當(dāng)程度的基礎(chǔ)和了解了。兩眼一摸黑式的談判,信息和知識儲備都不對等,那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。
其六,房子不能輕易搬,簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎
房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。房子是要求補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù),一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆,之后的維權(quán)和談判將變得困難重重。而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了,就意味著你接受了對方提出的條件,對方已沒有和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律效力,之后再想反悔也很難。所以大家一定要謹(jǐn)記,對待房子和補(bǔ)償協(xié)議這兩個對拆遷至關(guān)重要的問題,要慎之又慎,切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙,輕率的搬出房子、簽署協(xié)議。只要堅守住房子這個陣地,在對補(bǔ)償安置不滿時暫不簽字,你手中就還有談判的砝碼,就有機(jī)會在之后的維權(quán)中為自己爭取一個滿意的補(bǔ)償。
以上知識就是小編對相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答,房屋拆遷的過程中被征收人與房屋征收部門談判的技巧是比較多的,包括知己知彼、少說多聽,不要輕易亮底、理報價等。如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。
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