廣州舊村改造的三個關鍵問題
趙*文(廣州市**卓越房地產投資顧問有限公司總經理)
廣州媒體報道,新*基9.5億元簽約林和村改造項目。資金將于3月10日到位,一個月時間內,村民將全部搬離。
9.5億元中,7億作為保證金,用于保證建設回遷安置房,2.2億作為臨遷費。村民已經基本簽約。改造后總建筑面積37萬平方米,回遷房17萬平方米,2萬平方米為集體用房。
位處廣州黃金地段的林和村,繼黃埔村、獵德村、同和村、楊箕村之后,又走上了大規模拆遷改造的道路。廣州舊村改造開始進入高潮。
**卓越公司近年來連續承接過獵德村、冼村、新塘白江村等十多條城中村的改造策劃工作。按照我們的經驗,城中村改造必須注意三個問題:
1、必須取得利益平衡,創造“三贏”局面。政府、發展商、村民要各得其所。政府要適當在政策上扶持,不要強求“賺地價”,盡可能給足優惠措施。投資商適當利潤,不要奢求暴利,村民利益的保障,是城中村改造成功的前提。
2、城中村改造,有必要統一規劃、統一政策、統一保證金。沒有合理嚴謹的城中村規劃,不可能有合理的開發建設,更不可能有美好的城市建筑的未來。在城市大規模拆遷開發中,“一村一策”,應當讓位于統一的政策。統一的政策
可以避免過多的商業博弈,避免城市建設的失控。
“一村一策”制定的初衷,是通過政策的靈活處理,來推動城中村的改造。畢竟,幾年前,城中村改造還是非常艱巨的挑戰,投入大,產出少,經濟回報很薄,缺少吸引力,所以不得不在政策上搞“一村一策”。
當廣州的樓價上漲到“萬元房時代”,事實上,廣州138條城中村的絕大多數,均已具有了良好的開發經濟可行性。在這個時候,“一村一策”值得檢討。
3、要關注城中村改造的風險。政府開了一個大口,成立“三舊辦”,讓發展商介入城中村改造。事實上,政府雖然不直接投資,政府也要求發展商交“保證金”。但這個“保證金”如何保證,會否私下挪用,或私下協議又取走,值得關注。
我們必須意識到,發展商是隨時可以“跑掉”的。樓市的風吹草動,資金面的收緊,都可能讓貌似強大的發展商抽走資金,讓重建工程停頓,讓被拆遷的成千上萬村民苦苦等候。如果萬一出現這種局面,政府將不得不為此埋單。
至于發展商本身,投入巨大資金來干這種“粗重活”,風險評估就更關鍵了。
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