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寧波
借名購房協議如何使用及協議有哪些注意事項
一、《借名購房協議》是否可完全避免風險?
答案是不能。借名購買房產可能發生的風險主要包括:房屋產權登記人反悔要求收回房屋;因房屋登記人負債導致房產被查封或執行;登記人去世后,其繼承人對借名購房內容不知情或不認可借名;實際所有人要處置房產時,登記產權人不配合或找不到;其他政策法律風險等。
房屋屬于不動產,按《物權法》規定以登記為準認定所有權歸屬。這是硬性的法律規定,基于這個原因,在不改變登記產權的情況下,沒有什么文件能絕對避免上述可能發生的風險。
二、協議的作用是什么?
風險有大小、多少之分,簽署一份比較完善的協議可以降低或減少風險發生的可能性,或者在發生風險時能起到補救作用,當無法補救時有機會通過其他方式挽回損失,至少能避免房錢兩空的情況發生。
比如有些借親友名義購房的,因為面子原因,沒有簽署書面文件,時隔多年,親友關系發生變化或被借名的親友去世,被借名一方不承認借名購房關系,以租賃、借貸等理由要求收回房產的案子時有發生。
如果有一份健全的協議,至少能證明雙方的真實關系,如果沒有,風險顯然就相當大了。
再比如發生因登記產權人的其他債務查封執行該房產時,如果有充分的證據證明借名購房的事實,實際所有人可以向法院提出執行異議,且有可能被法院認可、接受。如果沒有足夠的客觀證據,僅憑雙方口頭的說法,顯然是很難認定的。
當然,借名購房行為,有時是為了規避相關購房政策,因此也可能會導致借名購房協議無效。即使如此,有一份書面協議,至少也能在無法保住房產的情況下,讓實際所有人能挽回金錢損失,不至于發生房錢兩空的窘境!
三、簽署協議的注意事項
1、不論是甲方還是乙方,購房時如果已婚,因購房資格實際是以家庭單位審核的,且婚姻期間購買通常是夫妻共同財產,最好簽署時要求夫妻雙方共同簽署,避免發生未參與簽署的一方以不知情為由,對協議提出異議。如果被借名人是老人,最好要求其子女簽署利害關系人知情同意的內容。
2、具體購房行為,可由登記方給實際所有人出具書面授權委托書,由實際購房人具體操作,也可共同出具操作。但相關協議、房產證、票據等文件,實際所有人應要求持有原件。
3、除協議外,實際購房人還應有充分證據證實購房資金來源。因此,付款行為最好通過銀行轉賬進行,并保留相關憑據。
4、為保證房產不被登記所有人擅自處置,或不因其他原因被查封、凍結,在全款購房,不涉及銀行抵押的情況下,實際所有人可以要求登記人協助把辦理房產抵押登記,更加安全。
需要注意的是,有些借名購房行為,有時是為了規避相關購房政策,因此也可能會導致借名購房協議無效。法律不允許以合法形式掩蓋非法目的。
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