公產(chǎn)房的“使用權”或稱“承租權”的性質，是理論和實務上爭議頗多的一個問題。大致有如下幾種觀點:一種觀點認為，該使用權屬于合同債權;一種觀點認為屬于用益物權;還有觀點認為，公產(chǎn)房使用權實質上具有用益物權的性質，但由于我國物權法沒有將其規(guī)定為法定的物權種類之一，受物權法定原則的制約，在現(xiàn)階段只能認為公產(chǎn)房使用權是一種高度物權化的債權，或者也可以將其視為一種屬性模糊的財產(chǎn)權。

如果認為公產(chǎn)房使用權是物權，實務中許多爭議的問題或將迎刃而解。既然公產(chǎn)房使用權是物權，自然可以作為遺產(chǎn)繼承，在原承租人死亡后，所有繼承人都有權要求實際取得公產(chǎn)房使用權的繼承人給予相應的補償，在房屋遇到拆遷時，也可以獲得與繼承份額相當?shù)牟疬w安置補償權益;在離婚的時候，也可以比照私有住房有關規(guī)則進行分割，由實際繼續(xù)承租的一方給予另一方補償;而對于強占公產(chǎn)房的案件，則無論經(jīng)過多久，公產(chǎn)房使用權人都可基于物上請求權要求無權占有人返還房屋。

如果認為公產(chǎn)房使用權就是普通的基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的債權，則很多問題要么面臨解釋的困難，要么會得出極其不合理的解釋結論。公產(chǎn)房使用權雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之后方能取得，但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權顯然具有重大區(qū)別。公產(chǎn)房使用權具有迥異于一般私有房屋租賃使用權的性質，其所具有的永續(xù)性、支配性、可轉讓性等特征，使其在性質上更接近于物權而非債權。將其界定為普通的合同債權，無法準確、全面地反映其法律特質。雖然公房使用權實質上具有用益物權的特征，但需要注意的是，由于我國物權法沒有將其規(guī)定為法定的用益物權種類，受物權法定原則的制約，將公房使用權界定為用益物權，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。在公產(chǎn)房使用權的法律定性上，不宜突破物權法定原則。

鑒于此，筆者認為，將公房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權，較為可行，在適用法律的時候也相對容易些。實則，無論是債權還是物權，公產(chǎn)房使用權是一項具有財產(chǎn)價值的財產(chǎn)權，這一點應該是沒有疑問的。不可否認，在立法上承認公產(chǎn)房使用權的物權性質是最佳的解決方案，但在目前的法律框架下，做好法律解釋的工作才是處理公產(chǎn)房糾紛的當務之急。