1、房屋登記在夫妻一方名下或第三人名下的認(rèn)定和處理

房屋權(quán)利的取得以登記為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)登記具有公示、公信的效力。然而在實際生活中，還存在不少代表登記的情況。有的將房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻單方名下，或者登記在子女、父母等第三人名下。在夫妻離婚時，對這類房屋的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。

(1)對登記在夫妻單方名下房屋的認(rèn)定。我國法定夫妻財產(chǎn)制是婚后所得共同制，因此婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，原則上首先應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其單方所有的，必須承擔(dān)舉證責(zé)任，證明該房屋系其個人出資所購，或符合《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定的其父母出資為其購買的情況。

(2)對登記在第三方名下房屋的認(rèn)定。現(xiàn)實生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素考慮將房屋登記在子女、父母或其他第三人名下。在離婚財產(chǎn)分割時，如主張房屋為共有或一方所有，屬于產(chǎn)權(quán)爭議，主張方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。無法提供證據(jù)證明的，則承擔(dān)不利后果。但同時要注意區(qū)分將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下的特殊情況。在這種情形下，并不意味著未成年子女是該房屋的真正權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如確為將該房屋贈與未成年子女，則認(rèn)定為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)一方暫時管理;如并不是將房屋贈與未成年子女，則應(yīng)將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割比較適宜。

2、婚前首付購買婚后按揭房屋的認(rèn)定和處理

夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)支付首付款，在銀行貸款購買房屋，婚后用夫妻共同財產(chǎn)償還貸款的情形在當(dāng)前比較普遍。在這種情況下，不動產(chǎn)一般登記于首付款支付方名下。對于離婚時此類房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)定和處理，《婚姻法解釋三》第十條作出了明確規(guī)定，即離婚時由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成的，人民法院可判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還支付的款項及相應(yīng)的財產(chǎn)增值部分，在離婚時由產(chǎn)權(quán)登記一方按照照顧子女和女方權(quán)益的原則對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

3、婚后父母為子女購買不動產(chǎn)的認(rèn)定與處理

《婚姻法解釋二》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

之所以作出如此規(guī)定，是由于傳統(tǒng)習(xí)慣的緣故，父母在出資時往往并不會明確贈與哪一方，極少有父母會在子女結(jié)婚時簽署書面協(xié)議明確房屋與子女的配偶無關(guān)。而目前畸高的房價壓力和較高的離婚增長率并存，父母傾其所有為子女購買房屋，一旦雙方離婚出資父母不但感情上受到傷害，在經(jīng)濟(jì)方面也會受到損失。將“產(chǎn)權(quán)登記主體”與“明確表示贈與一方”結(jié)合起來進(jìn)行鏈接，可以使父母出資購房真是意圖的判斷依據(jù)客觀化，有利于均衡保護(hù)結(jié)婚雙方及其父母的權(quán)益。

4、按房改政策購買房屋的認(rèn)定和處理

房改房是指城鎮(zhèn)居民自行出資購買的根據(jù)國家房屋改革政策出售的房屋。根據(jù)政策，職工購買公有房屋實行市場價、成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價。按照《婚姻法》第十八條的規(guī)定，對于個人婚前購買的房改房，除當(dāng)事人另有約定外，屬于一方婚前財產(chǎn)，離婚時不得作為夫妻共同財產(chǎn)分割。但在司法實踐中還有兩種情況應(yīng)當(dāng)分別處理。

(1)婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的取得所有權(quán)的房改房。按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格其實包含了夫妻雙方的工齡折扣、職務(wù)級別等福利待遇，如果該房屋由夫妻一方按當(dāng)時購買價以個人財產(chǎn)購買，以此作為個人財產(chǎn)處理對另一方明顯不公。考慮到我國實行婚后所得共同制，類似房屋應(yīng)當(dāng)首先認(rèn)定為夫妻共有。如果登記方主張其個人所有，必須舉證證明該房改房的取得與對方并無任何關(guān)系，對方也未因此利益受損，否則認(rèn)定為共有較為合適。在此前提下，可根據(jù)實際情況對出資方適當(dāng)多分。

(2)尚未完全取得所有權(quán)的房改房的處理。對于尚未取得所有權(quán)或只享有部分所有權(quán)的房屋，在離婚訴訟時，不能對房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出判決，只能就房屋的居住、使用權(quán)作出判決。待取得房屋所有權(quán)后可另行訴訟解決。司法實踐中，婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時主張分割的，人民法院不予支持。但針對購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。

5、離婚案件中涉及違法建筑的認(rèn)定和處理

違法建筑一般尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和其他批準(zhǔn)文件造成的，可以通過補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù)而成為合法建筑，但在建筑合法化之前，人民法院無論是判決分割違法建筑還是確定違法建筑的所有權(quán)或使用權(quán)均是沒有法律依據(jù)的。故此類糾紛，人民法院不予受理。但對于違法建筑已經(jīng)產(chǎn)生的所得收益，不如一方出租違法建筑已收取的租金，則應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，否則一方因違法建筑獲益而另一方一無所獲，明顯不公，但對于違法建筑可能產(chǎn)生的預(yù)期收益，人民法院不予處理。

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