房價上漲賣房人違約該怎么辦

一、合同的解除

在房屋買賣合同中，一方違約，另一方可以請求繼續(xù)履行合同并要求遲延履行的違約金，或者請求解除合同并要求賠償損失或返還定金等。那么，房屋買賣中，房價大漲，可以要求解除合同嗎?

如果賣方因房價上漲，主張解除合同時，法院一般不予支持。北京市昌平區(qū)人民法院審理的案號為(2016)京0114民初17103號的劉*文與王*君、王*琴等房屋買賣合同糾紛一審民事判決書中，認(rèn)定因北京房價在2016年下半年普遍存在大幅度的上浮，賣方試圖通過解除房屋買賣合同獲取更大利益。法院認(rèn)為賣方違背誠實信用原則，因此不支持解除合同，賣方仍應(yīng)履行配合房屋過戶并交付房屋的義務(wù)。廣東省深圳市中級人民法院審理的案號為(2017)粵03民終6747號的歐*祥與張*寧房屋買賣合同糾紛二審民事判決書中，賣方主張房價上漲屬于情勢變更，應(yīng)變更價格條款，法院認(rèn)為該主張缺乏法律依據(jù)，不予支持。

如果買方有證據(jù)證明賣方存在違約，可以要求解除合同，不過解除合同需要注意兩點。首先，解除合同是有限制的。應(yīng)當(dāng)明確的是，簽定合同的目的是為了履行合同，合同一旦依法成立，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行約定的義務(wù)。因此，法律對解除合同進行了限制。我國《合同法》第6條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)遵循誠信原則;第8條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。其次，解除合同是有條件的。主要涉及兩個方面：一個就是是否具有解除權(quán)。也即是解除的方式，包括約定解除和法定解除，這是解除合同的前提條件。約定解除就是要看合同中有無解除合同的約定，法定解除就要根據(jù)法條判斷是否符合法定的解除情形;另一個就是怎樣行使解除權(quán)。在有解除權(quán)時，解除后還要通知對方，如果對方有異議，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。對于該異議期間，當(dāng)事人有約定的從約定，未約定的為解除合同通知到達(dá)之日起三個月。須明白這兩個標(biāo)準(zhǔn)是有先后的，是否具有解除權(quán)決定了后者解除權(quán)的行使;也可以這樣說，即使通知對方合同解除，如果沒有解除權(quán)，合同仍然是未解除的。

二、房屋差價損失的確定

房屋差價很明顯就是房價漲后的價格減去買賣合同的成交價。目前，沒有法律法規(guī)對此進行專門的規(guī)定。從法院判決可以看出，一般是支持房屋差價損失的，或者有的雖然沒有對房屋差價損失進行量化，但是在確定違約金時會把房屋差價損失作為一項酌定考慮的因素。法院認(rèn)定房屋差價屬于可得利益損失，一般按照評估機構(gòu)或最相類似的房屋市場價格酌定。

按照法律規(guī)定，守約方可得主張的損害賠償的范圍既包括實際損失，也包括可得利益的損失。《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。北京市第三中級人民法院審理的案號為(2016)京03民終716號的閆*華與趙-錚房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，認(rèn)為可得利益損失旨在保護守約方的履行利益。當(dāng)事人訂立合同之目的就在于獲得合同的履行，在合同因出賣人一方的原因無法履行而導(dǎo)致解除時，一旦標(biāo)的物價格上漲，該標(biāo)的物漲價的預(yù)期利益不能為買受人所享有，其損失即屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十三條所規(guī)定之可得利益損失，該利益損失受法律保護;另外，在合同解除的情況下，買受人購買同樣區(qū)位、同類品質(zhì)的替代物，需要支付更高的價款，因此產(chǎn)生的合理損失，應(yīng)由出賣人按照法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

在買方?jīng)]有要求房屋差價，直接要求違約金時，法院一般會考慮房屋上漲的事實，根據(jù)案件情況，酌定違約金的數(shù)額。在廣東省深圳市中級人民法院審理的案號為(2016)粵03民終9912號的徐*蘭二審民事判決書中，法院根據(jù)實際損失、合同履行情況、過錯程度及當(dāng)事人預(yù)期利益等因素，判令賣方按照雙方合同約定違約金條款承擔(dān)違約責(zé)任。

河南省的法院，一般是根據(jù)具有價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)及價格評估人員，經(jīng)過合法的評估程序和充分的評估依據(jù)出具的《房地產(chǎn)抵押預(yù)評估報告》或是根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站公布的鄭州市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，得出房屋差價的損失。河南省鄭州市中級人民法院審判的案號為(2017)豫01民終7555號的曹*蕾、郭*宵房屋買賣合同糾紛二審民事判決書中，采用評估機構(gòu)的評估報告作為房屋差價損失的依據(jù)。鄭州市中原區(qū)人民法院審理的案號為(2017)豫0102民初1444號的劉*敏與朱-明房屋買賣合同糾紛一審民事判決書中，則是根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來認(rèn)定房屋差價損失的。

三、損失賠償?shù)臄?shù)額

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。綜合各種因素來考慮損失賠償?shù)姆秶?/p>

關(guān)于預(yù)期利益損失。預(yù)期利益損失屬于可得利益損失的范疇，在計算和認(rèn)定時，應(yīng)當(dāng)綜合運用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、守約方不當(dāng)擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。北京市第三中級人民法院審理的案號為(2016)京03民終716號的閆*華與趙-錚房屋買賣合同糾紛二審民事判決書中，房屋價格在訴訟期間已有較大幅度的增長，訴訟的周期與房屋價格的漲幅均非當(dāng)事人所能合理預(yù)見，即使違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對于其不能控制、不能預(yù)見的風(fēng)險與損失亦應(yīng)合理限制。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，因為房價上漲而拒絕遵守合同中的內(nèi)容這種是不合理的，購房者完全可以收集相關(guān)證據(jù)到人民法院提起訴訟來保護自己的合法權(quán)益，而且還需要對方支付一定的違約金，如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。