《合同法》對租賃合同風險負擔的規定有哪些
《中華人民共和國合同法》第二百三十一條規定:“因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。”
一、不可歸責于承租人的事由有下列幾種情況:
(1)因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的。不可抗力是指不能預見、不能避免、并且不能克服的事件。按照本法的規定,不可抗力是免責的事由之一,因此,在出現不可抗力時,租賃物毀損、滅失了,承租人不承擔責任。
(2)因意外事件造成租賃物毀損滅失的。在(1)和(2)的這兩種情況下,不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當事人都沒有過錯,既不可歸責于承租人,也不可歸責于出租人,而出現了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下,法律如何在當事人之間進行利益劃分是一個很重要的問題。按照民法的一般原則,物的風險是往往是由物的所有權人承擔的,即所有權人承擔對物的毀損、滅失的風險。本法在買賣合同中規定了買賣合同標的物的風險責任交付后轉移至買受人的一般原則。在租賃合同中,多數情況下,出租人是租賃物的所有人,當發生不可歸責于雙方當事人的情況時,租賃物發生毀損、滅失,這個風險責任就應當由出租人來承擔。
(3)因出租人不履行義務造成租賃物毀損滅失的。在此種情況下,由于出租人有過錯,造成租賃物的毀損、滅失,當然應當由其承擔損失的責任。
二、在上述三種情況下,由于承租人對租賃物已不能使用或使用的效能受到了影響,本條規定承租人可行使以下權利:
(1)要求減少租金。減少租金一般適用于租賃物部分毀損,但還能夠使用,或者是承租人已經支付了部分租金,租賃物全部毀損、滅失了,已支付的租金不再返還,末支付的租金不再支付。若租賃物的毀損是因出租人的過失而發生的,此時承租人可以請求減少租金,并且可以請求損害賠償。另外,承租人請求出租人履行維修義務并不妨礙租金減少請求權,承租人仍然可以請求減少租賃物使用收益不完全期間的租金。承租人要求減少租金時,該要求只能就以后的租金產生效力,即租金只能向將來發生效力,沒有溯及力。
(2)不支付租金。不支付租金一般是指租賃物雖然部分毀損,但已失去其效用或者租賃物全部毀損、滅失,承租人已不能使用該租賃物,當然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果實際上是合同已不可能履行,當承租人不支付租金時,如果出租人同意,合同實際上是協議解除,合同終止。
(3)解除合同。這里規定的解除條件比本法第九十四條第一項規定的“因不可抗力致使不能實現合同目的”的范圍還要寬。只要承租人沒有過錯,租賃物毀損、滅失了,實際上已經不可能再履行合同了,這時承租人可以行使解除權;這顯然要比不可抗力的范圍要廣。這種解除權是法定解除權,不是請求權,而是一種形成權,即承租人主張解除合同的,只要通知到達出租人,合同即行解除,如果出租人對此有異議,提請訴訟或仲裁,人民法院或者仲裁機構也只是對承租人行使解除權的效力進行確認。
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