一、購(gòu)房合同中的風(fēng)險(xiǎn)該怎么防范

(一)核查相關(guān)證件。購(gòu)房者一般都知道買房時(shí)要看“五證”，但卻忽略其內(nèi)容或無(wú)法判斷其真實(shí)性。購(gòu)房者對(duì)證書的內(nèi)容應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號(hào)。《國(guó)有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。所購(gòu)房屋是否是在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。所購(gòu)房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。

(二)為防止延期交房情況的發(fā)生，購(gòu)房者在購(gòu)房合同中對(duì)開發(fā)商交房期限要詳細(xì)約定：開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購(gòu)房者。如屆時(shí)開發(fā)商無(wú)法交房，購(gòu)房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。

如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及所有利息，并支付違約金。

(三)在房屋買賣中，購(gòu)房者經(jīng)常就實(shí)際房屋面積與合同書中規(guī)定的面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛。購(gòu)房者簽訂合同時(shí)一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。關(guān)于面積誤差問(wèn)題，買賣雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該約定實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積存在一定范圍(如3%)內(nèi)的誤差，不視為賣方違約，但雙方應(yīng)按實(shí)測(cè)面積和合同約定的單價(jià)重新結(jié)算，多退少補(bǔ);若實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積的誤差超過(guò)一定范圍(如3%)應(yīng)視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、簽購(gòu)房合同有什么風(fēng)險(xiǎn)

(一)開發(fā)商利用自制合同格式條款損害購(gòu)房人合法權(quán)益

合同格式條款是指合同文本提供方為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。它有著節(jié)省交易成本增進(jìn)安全等優(yōu)點(diǎn)，但也存在著不能協(xié)商等缺陷。部分開發(fā)商不惜違反法律、法規(guī)，以自制不平等合同格式條款的方式，利用消費(fèi)者急于購(gòu)房的心理，強(qiáng)迫消費(fèi)者簽字表示認(rèn)可。

(二)開發(fā)商排除或回避將商品房銷售廣告、宣傳資料內(nèi)容視為要約，損害購(gòu)房人合法權(quán)益

開發(fā)商為了吸引消費(fèi)者購(gòu)房，通常會(huì)在售樓廣告、宣傳資料中對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施作美好的描述，卻不將這種承諾寫入合同里。如：開發(fā)商在合同中預(yù)先單方約定：“出賣人針對(duì)該商品房項(xiàng)目所做的效果圖、樣板間、沙盤、模型、廣告、售樓書、折頁(yè)、戶型資料、宣傳資料等僅供參考，不作為要約，交房標(biāo)準(zhǔn)以政府最后批準(zhǔn)的規(guī)劃方案及本合同約定為準(zhǔn)。”，借以排除銷售前期廣告內(nèi)容和宣傳資料作為要約的可能性，當(dāng)出現(xiàn)廣告中的內(nèi)容難以兌現(xiàn)的情況時(shí)，買房人討要說(shuō)法，開發(fā)商便以合同已約定為由回絕消費(fèi)者。

(三)開發(fā)商利用自制的商品房認(rèn)購(gòu)書或預(yù)購(gòu)協(xié)議損害購(gòu)房人合法權(quán)益

不少開發(fā)商自行擬定認(rèn)購(gòu)書或預(yù)訂協(xié)議，設(shè)法引導(dǎo)購(gòu)房人盡快交付定金和簽訂正式合同，環(huán)環(huán)相套，步步緊逼。由于協(xié)議約定期限較短，購(gòu)房人還來(lái)不及細(xì)致領(lǐng)會(huì)正式合同內(nèi)容，就不得不草率地簽訂了包含開發(fā)商自制不平等格式條款的合同正本，陷自身于不利境地。

三、簽訂購(gòu)房合同后違約怎么處理

按照約定全面履行房產(chǎn)買賣合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;(二)無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

簽訂房屋買賣合同，雙方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)遵守合同的約定，如果購(gòu)房合同一方當(dāng)事人拒不履行合同，守約方就可以運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益，當(dāng)然守約方也可以找律師協(xié)助。想要挽回?fù)p失，首先要確定損失。守約方損失的認(rèn)定應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。守約方要綜合考慮各個(gè)因素，避免損失無(wú)法挽回。

上述知識(shí)就是小編對(duì)購(gòu)房合同中的風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的解答，購(gòu)房合同中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是出現(xiàn)違約或者房屋不能過(guò)戶，所以購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意這兩方面的問(wèn)題。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。