一、房屋損毀能否解除購房合同

如果購房者的房屋損毀嚴(yán)重，不論是倒覆、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，還是有嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房者都有權(quán)依法要求開發(fā)商解除合同并賠償損失。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十一條規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。”《解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！薄督忉尅返谑龡l規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

如果房屋毀損是由于出賣人(開發(fā)商)的原因，致使購房合同無法繼續(xù)履行，因此毀損房屋的購房者可以解除合同。同時，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)將所收取的房屋款退還給買受人，并賠償買受人由此所遭受的經(jīng)濟損失。

對于未毀損的房屋，如果檢測結(jié)果表明未毀損樓房仍存在主體結(jié)構(gòu)不合格或嚴(yán)重影響居住安全的質(zhì)量問題，購房者依然可以要求解除合同并主張賠償損失。如果樓房不存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格及嚴(yán)重影響居住安全的情況，在司法審判實踐中，購房者要求解除合同的訴求較難得到法律的支持。但是，開發(fā)商與購房者如果經(jīng)協(xié)商一致，還是可以雙方同意解除合同的，這從法律上來講也是可行的。

二、解除購房合同的條件

所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的行為?！逗贤ā穼τ诤贤獬?guī)定了約定解除與法定解除兩類：

(一)約定解除，它包括兩種情況：

1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。

2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。

(二)法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情況：

1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

5、法律規(guī)定的其他情形。

在下列情況下購房者可要求退房：

第一、延遲交付房屋。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

第二、開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無效。目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。

第三、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

第四、無法得到貸款。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

第五、拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。

第六、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。

第七、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用(前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差)，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。

第八、開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

綜合上面的介紹，房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。相信大家看了上面介紹后，對于解除購房合同的條件的法律知識有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。