王-先生通過報紙了解某開發(fā)商在銷售一在建商品房，系與其簽訂了《商品房訂購合同書》，并依合同交納了預購定金兩萬元，合同約定：買方應在本訂購合同簽定之日一個半月內前來與賣方簽定正式的房屋買賣協(xié)議。

后王-先生依約在期滿前一天來到開發(fā)商售樓處就合同具體條款與之進行商討，因在交房時間上與開發(fā)上存在分歧未能簽署合同，且因該處房產(chǎn)升值，后開發(fā)商書面通知王-先生因未能在合同規(guī)定時間到開發(fā)商處洽談合同事宜，現(xiàn)解除雙方合同，所收定金不予退還。律師看法

一、房屋訂購書的性質房屋訂購書是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議。其目的是對雙方買賣房屋的有關事宜做出初步的確認，協(xié)議中一般都約定以一定數(shù)額的定金作為將來簽訂正式買賣房屋行為的擔保，房屋訂購書屬預約合同性質，其定金多屬訂約定金。

我國合同法對預約合同沒有直接做出規(guī)定，但對預約合同也無限制性規(guī)定，在最高人民法院出臺《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》前，有學者認為開發(fā)商在沒有取得《商品房預售許可證》，尚不具備預售商品房資格的情況下采取預購書、訂購書、認購書等形式出售房屋實質上是一種變相的預售，是在規(guī)避法律法規(guī)在商品房預售方面所作的強制性和禁止性的規(guī)定，其預約合同是無效的。上述《解釋》實施后，對房屋預購、訂購、認購做出了規(guī)定，承認了房屋預約買賣的效力，并對訂約定金作出了規(guī)定。《解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

二、簽訂房屋訂購（認購、預購等）合同需注意

（一）開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、資質證書，以及在建項目的合法性，開發(fā)商至少應具備土地使用權證或用地批準文件、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。

（二）購書的內容要確定、合同條款要盡量齊全。訂購書的條款應盡量接近正式房屋買賣合同的條款，訂購書的內容不確定或確定程度不夠，該訂購書可能僅僅是一份意向性的協(xié)議，不具備法律約束力，合同條款不全，將來簽訂正式合同時，如果買賣雙方就有關事項不能協(xié)商一致，那么不能簽訂正式合同的過錯責任就無法劃分，如不能確定系開商原因，預約購買方最多只能要求開發(fā)商返還定金，在當前房產(chǎn)升值時，這對購買一方是十分不利的。

三、注意保留證據(jù)購買者在簽訂房屋訂購書后，如果訂購書中含有關于商談或簽定合同日期的限制性規(guī)定，購房者一定要在合同約定的期限內去與開發(fā)商處就有關正式合同的事宜與開發(fā)商進行協(xié)商。如有必要可帶上律師或公證人員與自己一起去開發(fā)商處，商談時應將雙方商談的內容作個筆錄，商談后由雙方在商談筆錄上簽字或蓋章，以便真實的記錄商談的經(jīng)過，為日后責任劃分留下事實依據(jù)，更可以防止開發(fā)商日后反咬一口，否認購房者已依約商談的事實，或者將不能達成協(xié)議的責任推給購房一房，用以扣留購房一方定金。上述案例就是因為王-先生在去開發(fā)商處洽談合同時，沒有注意保留洽談時的證據(jù)而被開發(fā)商抓住其失誤，如王-先生不能盡到舉證義務，將來訴訟（或仲裁）時很有可能敗訴。