二手房買賣在房產(chǎn)交易中很常見，而且容易出現(xiàn)合同糾紛的也很多，有些人為了避免出現(xiàn)糾紛后對自己不利，而采取了秘密錄音的形式，那這二手房買賣合同錄音證據(jù)的效力在法律上是如何規(guī)定的呢?

在二手房買賣合同糾紛中，由于二手房交易的環(huán)節(jié)多，雙方簽訂的買賣合同的有些細(xì)節(jié)約定不明，合同履行的很多環(huán)節(jié)需要雙方同時到場辦理才能完成，雖然是一方的合同義務(wù)，但如果另一方不配合，也很難完成。比如交納首期款是買方的義務(wù)，但如果賣方不配合做首期監(jiān)管手續(xù)，買方就無法完成首期監(jiān)管。如果賣方不配合就應(yīng)該是賣方違約，一旦引起糾紛，賣方當(dāng)然不會承認(rèn)自己的原因?qū)е沦I方無法向貸款銀行辦理首期監(jiān)管，而且有可能反咬是買方自己不去交納首期款。在中介和銀行作為第三方都不愿提供證據(jù)的情況下，只能當(dāng)事人自己來舉證。

在筆者代理買方的一個二手房買賣合同糾紛中，賣方有涉案房屋在內(nèi)的三套房一起抵押在銀行為他人擔(dān)保貸款，二手房買賣合同中約定賣方現(xiàn)金贖樓，賣方贖樓過程中銀行不同意只贖涉案房屋，要求提前還款三套一起贖。賣方由于沒有資金贖樓，在我方做資金監(jiān)管時不提交資料和帳號，導(dǎo)致我方無法辦理首期監(jiān)管。由于沒有賣方地址，中介又拒收我發(fā)出的催辦繼續(xù)履行合同的律師函，所以我只得讓買方和賣方交涉時做了個電話錄音，錄音中賣方承認(rèn)因沒辦好贖樓的事暫時先不辦首期監(jiān)管。

我方向法院起訴賣方違約，本案開庭質(zhì)證時，當(dāng)質(zhì)證到這份錄音證據(jù)時，主審法官當(dāng)庭訓(xùn)斥我方說：“錄音證據(jù)不能作為證據(jù)使用，如果社會中時時刻刻都在錄音，使人們生活在不安全的環(huán)境中！”法官的觀點立即使我方處于不利地位，法院最終以原告舉證不能為由沒有支持我方要求違約方支付違約金的訴訟請求。

最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《證據(jù)規(guī)定》），其中第68條規(guī)定：“以侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定的方法取得的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。”第69條規(guī)定：“下列證據(jù)不能單獨作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)：……（三）存有疑點的視聽資料；……”第70條規(guī)定：“一方當(dāng)事人提出的下列證據(jù)，對方當(dāng)事人提出異議但沒有足以反駁的相反證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其證明力：……（二）物證原物或者與物證原物核對無誤的復(fù)制件、照片、錄像資料等；（三）有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料或者與視聽資料核對無誤的復(fù)制件；……”上述條款確認(rèn)了有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料的證明力。

那么，秘密錄音活動是合法取證行為，還是非法取證行為？通過秘密錄音活動所獲得的證據(jù)是合法證據(jù)還是非法證據(jù)？

根據(jù)《證據(jù)規(guī)定》第68條規(guī)定，筆者認(rèn)為：1、以侵害他人合法權(quán)益方法（如侵害他人的隱私權(quán)、名譽(yù)權(quán)等）取得的證據(jù)不能作為證據(jù)使用；2、以違反社會公共利益或社會公德的方法取得的證據(jù)不能作為證據(jù)使用；3、以違反法律禁止性規(guī)定的方法（如將竊聽器、針孔攝像頭安裝到他人住所進(jìn)行竊聽偷拍、監(jiān)聽）取得的證據(jù)，不能作為證據(jù)使用。

本案原告提交的未經(jīng)被告同意私自錄制的電話錄音無疑對本案起著決定性的因素，是原告訴訟成敗之關(guān)鍵。顯而易見，這次錄音對被告不利，被告當(dāng)然不可能同意，如果同意錄音就不會承認(rèn)自己違約的事實。雖事先未征得對方同意，但該證據(jù)在取得方法上未采取強(qiáng)迫、威脅等非法手段，也未違反我國其他有關(guān)禁止性規(guī)定，同時原告采取該方法的起因是其保護(hù)其權(quán)利的一種自我救濟(jì)，未對被告的合法利益造成侵害，在該證據(jù)不存在剪輯等非法成分下，符合最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第68條的規(guī)定，且與其它證據(jù)形成佐證，故對其證據(jù)效力應(yīng)予以認(rèn)定。