1面積誤差有貓膩

個(gè)別發(fā)展商將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積充做面積誤差。購房者可以在補(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率。當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購房者便可選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。

2裝修拒絕說進(jìn)口

建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌等。寫明“出賣人達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。”不能用進(jìn)口、高級等名詞。

3貸款不批分責(zé)任

如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。這些內(nèi)容在格式合同或補(bǔ)充協(xié)議里應(yīng)明確約定。

4贈送花園別輕信

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”所以即使房地產(chǎn)商在合同中約定了樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸您使用，如果沒有得到全體購房人的認(rèn)可，這種約定并不保險(xiǎn)。您最好能和房地產(chǎn)商約定清楚使用的費(fèi)用和期限，并明確使用權(quán)如被全體業(yè)主收回，房地產(chǎn)商應(yīng)賠償什么損失。

5配套設(shè)施留意時(shí)間

在開發(fā)商擁有會所、地下車庫獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的情況下，在合同中明確是小區(qū)自用還是在保障小區(qū)業(yè)主使用不受影響的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意后可對外開放，并明確具體的使用費(fèi)用。

對出售的地下車位，不買車位的購房人就要在合同上明確，自己如果將來有車，可以停在什么地方。

關(guān)于配套設(shè)施業(yè)主通常認(rèn)為合同中有這樣一條就放心了：“保證郵局、商場、幼兒園等配套設(shè)施在某年某月某日達(dá)到使用條件”。

對于“使用條件”業(yè)主往往理解為只有開張才能算達(dá)到使用條件。

但開發(fā)商會說：“房子賣出就達(dá)到使用條件了。至于什么時(shí)候開張不是我說了算。”所以應(yīng)在合同中注明什么叫達(dá)到使用條件。

6交房標(biāo)準(zhǔn)具體化

將交房含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙，否則應(yīng)為開發(fā)商違約。還有一個(gè)問題就是開發(fā)商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里沒有規(guī)定，應(yīng)明確為若不能按時(shí)辦理，則開發(fā)商支付違約金或業(yè)主退房。

7維修連坐開發(fā)商

在北京市新增樓盤中，部分采用了通過燃?xì)庀到y(tǒng)獨(dú)立供暖的方式，而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于提供該種燃?xì)庀到y(tǒng)的大多為德國、意大利等國外廠商，購房者難以保修和維修。

最好在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常供暖，并負(fù)擔(dān)一定的維修費(fèi)用。

8管家好壞先相面

新版《合同》已提示購房者，就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量與開發(fā)商自由約定。但這還不夠，在補(bǔ)充協(xié)議里還應(yīng)約定：前期物業(yè)的服務(wù)時(shí)間、物業(yè)權(quán)利、物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)。

四類條款不能簽

條款1

“在出賣人出示了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件。”

這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制定的，屬單方認(rèn)可就能成就的條款，意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋。

條款2

“建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息。”

購房人要堅(jiān)持改為人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率，因?yàn)檫@兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因?yàn)椴患s定的情況下訴訟時(shí)還可能主張貸款利率。

條款3

“買受人申請商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行最后審批為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于買受人所申請的數(shù)額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)，以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應(yīng)按買賣合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任。”

這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的條款，本來應(yīng)該由雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚?dān)。

條款4

“不可抗力包括買賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設(shè)導(dǎo)致商品房無法進(jìn)行正常施工。”這是開發(fā)商免除自身責(zé)任的條款，單方擴(kuò)大了法律規(guī)定的不可抗力范圍，購房人可不接受。

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