1面積誤差有貓膩
個別發(fā)展商將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積充做面積誤差。購房者可以在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率,即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率。當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時,購房者便可選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。
2裝修拒絕說進(jìn)口
建議在補充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌等。寫明“出賣人達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,買受人有權(quán)要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。”不能用進(jìn)口、高級等名詞。
3貸款不批分責(zé)任
如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn),購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于自身原因,可選擇變更付款方式或要求退房。這些內(nèi)容在格式合同或補充協(xié)議里應(yīng)明確約定。
4贈送花園別輕信
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”所以即使房地產(chǎn)商在合同中約定了樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸您使用,如果沒有得到全體購房人的認(rèn)可,這種約定并不保險。您最好能和房地產(chǎn)商約定清楚使用的費用和期限,并明確使用權(quán)如被全體業(yè)主收回,房地產(chǎn)商應(yīng)賠償什么損失。
5配套設(shè)施留意時間
在開發(fā)商擁有會所、地下車庫獨立產(chǎn)權(quán)的情況下,在合同中明確是小區(qū)自用還是在保障小區(qū)業(yè)主使用不受影響的情況下,經(jīng)業(yè)主大會同意后可對外開放,并明確具體的使用費用。
對出售的地下車位,不買車位的購房人就要在合同上明確,自己如果將來有車,可以停在什么地方。
關(guān)于配套設(shè)施業(yè)主通常認(rèn)為合同中有這樣一條就放心了:“保證郵局、商場、幼兒園等配套設(shè)施在某年某月某日達(dá)到使用條件”。
對于“使用條件”業(yè)主往往理解為只有開張才能算達(dá)到使用條件。
但開發(fā)商會說:“房子賣出就達(dá)到使用條件了。至于什么時候開張不是我說了算。”所以應(yīng)在合同中注明什么叫達(dá)到使用條件。
6交房標(biāo)準(zhǔn)具體化
將交房含義具體化,即規(guī)定為:交房屋鑰匙,否則應(yīng)為開發(fā)商違約。還有一個問題就是開發(fā)商在規(guī)定的時限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦,很多合同里沒有規(guī)定,應(yīng)明確為若不能按時辦理,則開發(fā)商支付違約金或業(yè)主退房。
7維修連坐開發(fā)商
在北京市新增樓盤中,部分采用了通過燃?xì)庀到y(tǒng)獨立供暖的方式,而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于提供該種燃?xì)庀到y(tǒng)的大多為德國、意大利等國外廠商,購房者難以保修和維修。
最好在補充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來,要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常供暖,并負(fù)擔(dān)一定的維修費用。
8管家好壞先相面
新版《合同》已提示購房者,就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費價格,服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量與開發(fā)商自由約定。但這還不夠,在補充協(xié)議里還應(yīng)約定:前期物業(yè)的服務(wù)時間、物業(yè)權(quán)利、物業(yè)期限屆滿后,由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)。
四類條款不能簽
條款1
“在出賣人出示了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,并單方簽署了《房屋交接單》的情形下,視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件。”
這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制定的,屬單方認(rèn)可就能成就的條款,意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋。
條款2
“建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差縮水超出3%,除向買受人退還全部房款外,按人民銀行同期存款利息支付利息。”
購房人要堅持改為人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率,因為這兩者之間的差別很大。退一步說,即使不約定,也不能約定成存款利率,因為不約定的情況下訴訟時還可能主張貸款利率。
條款3
“買受人申請商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行最后審批為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于買受人所申請的數(shù)額,則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi),以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分,否則視為逾期付款,應(yīng)按買賣合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任。”
這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險的條款,本來應(yīng)該由雙方承擔(dān)的風(fēng)險,現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚?dān)。
條款4
“不可抗力包括買賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設(shè)導(dǎo)致商品房無法進(jìn)行正常施工。”這是開發(fā)商免除自身責(zé)任的條款,單方擴(kuò)大了法律規(guī)定的不可抗力范圍,購房人可不接受。
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簡介:
白艷霞律師.畢業(yè)于西南政法大學(xué),從事法律工作以來憑借扎實的法學(xué)功底.較強的代理訴訟經(jīng)驗及多年的企業(yè)法律顧問工作經(jīng)驗.為當(dāng)事人挽回了巨額經(jīng)濟(jì)損失.得到了當(dāng)事人普遍好評.有多起婚姻家庭繼承糾紛.借款糾紛.交通事故.勞動爭議等民事代理業(yè)務(wù).通過積累大量的辦案經(jīng)驗現(xiàn)主要向合同糾紛.物流糾紛.公司業(yè)務(wù).工程建筑等領(lǐng)域邁進(jìn)并取得不錯的效果.尤其是對民事糾紛案件有著獨到的見解和處理流程.積累了大量的判例.在訴訟業(yè)務(wù)中.能夠?qū)Π讣幾h焦點和法官審理思路有準(zhǔn)確把握.充分考慮當(dāng)事人的核心需求,在非訴業(yè)務(wù)中.把在訴訟中積累的經(jīng)驗運用到實踐當(dāng)中去.為當(dāng)事人提前預(yù)防風(fēng)險.盡量不發(fā)生糾紛或在產(chǎn)生糾紛時能最大化降低損失.白律師竭誠歡迎社會各界人士前來探討咨詢法律業(yè)務(wù)!可電話聯(lián)系15025465062微信號:15025465062
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