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寧波
什么是“買賣不破租賃”和承租人的“優先購買權”
買賣不破租賃到底是一項什么制度呢？《合同法》第229條就對這一制度做出了規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動，不影響租賃合同的效力。”即出租人在租賃有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有人仍然有效;適用“買賣不破租賃”的條件是（1）租賃合同已成立并生效；(2)租賃物已交付承租人;(3)租賃物所有權變動是在租賃期間發生的。（4）租賃物已經轉讓第三人。具備上述條件，即使買受人不摘到租賃關系的存在，承租人仍然可以租賃關系對抗買受人。因此租房者在遇到上述情況時，不要認為原來簽訂的租賃合同因房屋被賣作廢了。根據“買賣不破租賃的原則”租房者仍然可以按照原來的合同繼續租用。而且，這里面還存在優先購買權的問題。所謂房屋承租人的“優先購買權”，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先其他購買人的權利。房屋承租人的優先購買權作為一種附條件的形成權，其行駛的前提是以同等條件依法排除出賣人將標的物出賣第三人的可能，所謂同等條件是指包括價格、交付房款期限、方式等我國法律以對房屋承租人的優先購買權做出相關規定。《合同法》第230條再次予以了明確：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人有以同等條件優先購買的權利。
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