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當事人“跳中介”怎么辦？
當事人“跳中介”怎么辦
隨著二手房交易日趨頻繁，房屋中介機構以房屋買受人與出賣人私下達成交易或另行委托他人居間(即所謂的“跳中介”)為由，要求對方承擔違約責任的案件時有發生。對此類中介服務合同約定條款的效力、“跳中介”行為是否構成違約、責任如何承擔等的認定存在一定的差異。
1、關于約定條款的效力。目前，中介服務合同中普遍存在著“跳中介”要承擔違約責任的合同條款。此類條款如果是中介機構為了保護自身合法權益，在提供一定中介服務后，防止當事人利用已獲得的服務進行私下交易的背信行為，則不宜簡單地一概認為是免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款而認定無效。
2、關于“跳中介”行為是否構成違約的認定。包括“跳中介”構成違約等條款在內的中介服務合同簽訂后，當事人事后沒有通過該中介機構即達成購房協議，是否構成違約，一般應結合房屋出賣人的委托情況(如：中介機構是否獨家代理)、當事人是否存在私下交易、房屋成交價格等方面的事實綜合進行判斷，而不能僅以買賣雙方達成購房協議即認定當事人存在“跳中介”的違約行為。
3、關于違約金的調整。中介服務合同往往約定，如果發生“跳中介”行為買受人或出賣人即要向中介機構承擔一定數額的違約金。一般情況下，在當事人提出請求調整違約金的主張后，法院方可予以審查。對于當事人僅以不構成違約進行抗辯的，法院可以通過適當的方式予以釋明，以明確當事人在法院認定其違約時，是否行使調整違約金的權利。違約金調整的具體標準，應結合中介機構已提供服務的內容，當事人的過錯程度以及獲利情況等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。
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