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寧波
購房者可以要求解除房屋預售合同嗎
耿女士于2015年在某小區(qū)購買商品房一套,買賣雙方約定以銀行按揭貸款方式支付,耿女士交付了首付后著手辦理銀行按揭貸款,開發(fā)商口頭承諾協(xié)助辦理貸款事宜,后來由于種種原因未能辦下銀行貸款,現(xiàn)雙方要求解除合同。
1.預售商品房合同和按揭貸款合同分別是在購房者與開發(fā)商，購房者與銀行之間發(fā)生的兩種不同的法律關系，相互之間沒有直接的關系。但如果雙方在預售商品房合同中明確約定，由開發(fā)商負責辦理按揭貸款，且在事實上開發(fā)商已與銀行就按揭貸款簽訂過協(xié)議，并明確了貸款比例的。實際客觀上按揭貸款成功與否直接關系到商品房預售合同的履行。在此種情況下，開發(fā)商如未能辦成按揭貸款而導致購房者無法履行付款義務的，開發(fā)商應當承擔責任，即購房者可以請求解除合同并賠償損失。
2.根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23、25條的規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款的，后因開發(fā)商原因不能辦理銀行按揭貸款并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，購房人可以解除房屋預售合同。
購買預售商品房注意事項：為了避免因按揭不成產生糾紛，保護購房者的合法權益，建議購房者從以下三點入手將風險控制在最低限度：
第一、在簽訂購房合同前，購房者在聽取開發(fā)商意見的同時，盡量向貸款銀行進行詳細的咨詢，了解貸款審批的條件及要求，對于自身還款能力及貸款能否獲批有一定的心理預期。
第二、雙方在簽訂購房合同時就按揭不成時買受人的合同解除權進行明確約定，即在合同中約定，如因銀行不予辦理按揭手續(xù)致買受人無法取得貸款的，買受人有權解除購房合同并免于承擔違約責任。
第三、如果銀行通過貸款申請并與購房者簽訂了《貸款協(xié)議》，對放款時間進行了明確約定，后卻以各種理由不按時放款，則購房者有權依據(jù)《貸款協(xié)議》要求銀行按時房款并追究其相應的違約責任。
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