案情簡介：

消防支隊(duì)將商業(yè)公司投資1400萬元，在前者取得的國有劃撥土地上興建的消防培訓(xùn)大樓租賃給商業(yè)公司開辦酒店，租期25年，后因酒店經(jīng)營困難尋求消防支隊(duì)幫助解決未果而引發(fā)停業(yè)及糾紛。

爭議焦點(diǎn)：

1.租賃合同的效力?

2.合同無效后處理?

裁判要點(diǎn)：

1.租賃合同的效力認(rèn)定。消防支隊(duì)使用的土地是通過劃撥方式取得的國有土地，該土地用途為市政公用設(shè)施，用作建蓋消防培訓(xùn)大樓，消防支隊(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途和房屋使用性質(zhì)，建蓋房屋作為酒店連同劃撥土地使用權(quán)一并出租給商業(yè)公司用于租期長達(dá)25年的商業(yè)經(jīng)營，違反我國土地管理法中關(guān)于使用土地的單位和個(gè)人須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效;因商業(yè)公司在簽訂合同時(shí)對消防支隊(duì)劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)及房屋狀況，未盡充分注意義務(wù)，對合同無效存在過錯(cuò)，同時(shí)考慮到消防支隊(duì)在合同履行中未獲實(shí)際利益，故商業(yè)公司應(yīng)自負(fù)停業(yè)期間經(jīng)濟(jì)損失。

2.雙方返還及損失賠償。根據(jù)法律確定無效合同的處理原則，商業(yè)公司返還租賃物和消防支隊(duì)返還投資款屬同時(shí)履行義務(wù)的范疇，商業(yè)公司提出消防支隊(duì)?wèi)?yīng)在其騰交房屋同時(shí)返還全額投資款理由正當(dāng)。

裁判依據(jù)或參考：

1.相關(guān)依據(jù)。《合同法》(1999年10月1日)第52條，“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《土地管理法》(1999年1月1日)第4條，“……使用土地的單位和個(gè)人必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”第12條，“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日)第56條，“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年5月19日)第28條，“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》(1995年6月1日)第25條，“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。”