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合作開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)性合同的效力認(rèn)定及法律后果

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-09 · 109人看過

最高人民法院于2005年6月18日公布了《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》),不僅第一次明確了合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及法律特征,而且特別規(guī)定了4種典型的名為合作開發(fā)、實(shí)為其他性質(zhì)合同的轉(zhuǎn)性合同的情形。對(duì)于4種典型的轉(zhuǎn)性合同,因其名為合作開發(fā)、實(shí)為其他性質(zhì),故其效力的判斷顯然只能從其真實(shí)的性質(zhì)出發(fā),以相應(yīng)法律規(guī)定為依據(jù);同時(shí),基于合同性質(zhì)及其效力而產(chǎn)生的直接影響“合作”各方利益分配關(guān)系的法律后果則必然發(fā)生相應(yīng)的變化。因此,對(duì)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人,準(zhǔn)確辨析合作開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)性合同的效力及法律后果是十分重要的。

一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念和法律特征

1、《解釋》第十四條規(guī)定:“本解釋所稱合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,是指當(dāng)事人訂立的、以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資,共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”從這一規(guī)定可以看出,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在內(nèi)容上最基本的法律特征是:共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果合同不具備這一基本的法律特征,即使合同當(dāng)事人將合同名稱定為“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”,其真實(shí)性質(zhì)亦必然發(fā)生變化,成為名為合作開發(fā)、實(shí)為其他性質(zhì)的合同。

2、《解釋》第十五條規(guī)定:“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”從房地產(chǎn)開發(fā)行政管理的有關(guān)規(guī)定來看,所謂“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)”應(yīng)包含兩方面的含義:其一,當(dāng)事人一方必須是依法設(shè)立的,持有工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);其二,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備與合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、由建設(shè)行政主管部門核定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)。這說明:在合作一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況下,合作另一方既可以是法人,也可以是具有相應(yīng)民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人。

在上述關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念和基本法律特征的基礎(chǔ)上,《解釋》規(guī)定的4種轉(zhuǎn)性合同是:針對(duì)提供土地使用權(quán)一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、只收取固定利益的,是名為合作、實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;針對(duì)提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),只分配固定數(shù)量房屋、或只收取固定數(shù)額貨幣、或只使用房屋的,分別定性為名為合作開發(fā)、實(shí)為房屋買賣合同借款合同、租賃合同。

在下面論述四種轉(zhuǎn)性合同的效力認(rèn)定和法律后果的內(nèi)容中,筆者將具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的當(dāng)事人稱為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方,將不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的當(dāng)事人稱為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方。

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楊勇軍律師,中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員,山東統(tǒng)河律師事務(wù)所副主任,原濟(jì)南軍區(qū)空軍法律顧問處主任、司法辦主任,空軍優(yōu)秀律師,中共黨員,曾任濟(jì)南軍區(qū)空軍法律顧問處主任、濟(jì)南軍區(qū)空軍政治部司法辦主任,擔(dān)任多個(gè)機(jī)關(guān)事業(yè)單位法律顧問,多次參與重大建設(shè)項(xiàng)目合同審查,在軍隊(duì)期間每年帶領(lǐng)法律骨干深入基層部隊(duì)開展法制教育,本人多次被空軍表彰為“優(yōu)秀律師”,多次被市、區(qū)司法行政部門評(píng)為優(yōu)秀律師,所領(lǐng)導(dǎo)的法律顧問處多次被空軍評(píng)為“先進(jìn)法律顧問處”。已有十多年執(zhí)業(yè)經(jīng)歷,涉及民事、刑事、行政等各類案件,法律理論功底深厚,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。曾在中國(guó)軍法、山東法制報(bào)、法制與社會(huì)、天涯論壇、今日頭條等多家報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)發(fā)表文章。

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