租賃合同提前終止時如何處理裝修
胡先生從一家公司租了一個營業場所,開始了一個浴場,雙方簽訂了租賃合同。雙方同意,一家公司將向胡租賃1300多平方米的房屋及相應的公共設施,以開設一個海濱浴場。租賃期限為5年,租金為每年20萬元。第一年進場支付10萬元,簽訂合同支付10萬元,第二年起每年7月1日前支付下一年租金。如果拖欠租金超過兩個月,公司有權終止合同。此外,雙方在合同中還約定,在租賃期開始前,給予胡先生三個月的時間作為浴室的裝修、裝修和準備開業期。這三個月是免租期。合同還規定,胡不得改變租賃物業的結構、裝修和裝飾。租賃期滿后,浴場應將所有完整的房屋和占用的土地歸還給公司。合同簽訂后,胡先生在租賃的房子里開了一家咖啡館和浴場,頭兩年的租金已經付清。然而,從第三年起,由于外債和無力償還,咖啡店和浴室停止營業,租金已拖欠半年。為此,一家公司向法院起訴胡先生,要求取消房屋租賃合同,被告支付了拖欠的租金。同時,將租賃房屋搬走,搬走房屋內的可移動物品,并將租賃房屋內的不可移動固定裝置和裝修判給原告
本案雙方在合同中明確約定,如果拖欠租金超過兩個月,公司有權終止合同。現在胡已經拖欠了半年,公司有可能終止合同,要求支付拖欠的租金。關鍵是裝修的處理。您是否可以要求擁有房屋內的不動產固定裝置和裝修
關于租賃合同的終止以及裝修和裝修的處理,最高人民法院明確規定,如果非財產所有人在使用他人財產時添加了附件,物業所有人同意增加配件,且對歸還物業時如何處理配件有約定,按約定處理;如無協議,協商不成,可以拆除的,可以責令拆除。如果無法拆除,也可以將其轉換為財產所有者。給財產所有人造成損失的,應當承擔賠償責任;當裝修構成附加物時,其所有權應通過附加物制度解決
承租人已獲得出租人的明確同意,或者盡管承租人未獲得出租人的明確同意,但出租人知道其不反對,這構成善意增加。承租人善意增加房屋時,合同終止,承租人將房屋返還給出租人,出租人享有因承租人增加而增加的租賃物價值。通常,由于缺乏法律或合同依據,該利益在民法上構成不當得利。可另行處理:租賃合同正常終止的,按房屋裝修現存價值給予適當補償;因出租人違約導致合同終止的,出租人應當按照違約責任原則,按照裝修的現存價值全額賠償;承租人違約導致合同終止,無法享受裝修利益是由于承租人自身違約造成的,損失由承租人承擔。這可以看作是對違約方的一種懲罰,也是違約方承擔違約責任的一種方式。承租人未經出租人同意擅自裝修房屋的,構成惡意添置。承租人的裝修侵犯了出租人的房屋,應當承擔侵權責任。承租人侵權的,承租人不得要求出租人賠償其裝修投資。相反,出租人可以就惡意裝修造成的損失要求損害賠償
在這種情況下,本合同因胡某自身違約而終止,未能享受裝修利益是由于胡某自身違約造成的,此類損失應由胡某本人承擔。公司也可以要求房屋內的固定裝置和裝飾歸自己所有
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