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寧波
購房者能否要求取消房屋預售合同
耿女士于2015年在一個社區(qū)購買了一套商品房。買方和賣方同意通過銀行抵押貸款支付。耿女士交付首付款后，開始辦理銀行按揭貸款。開發(fā)商口頭承諾協(xié)助處理貸款。后來，由于各種原因，她未能處理銀行貸款。現(xiàn)在雙方要求終止合同。預售商品房合同和抵押貸款合同是購房者與開發(fā)商、購房者與銀行之間的兩種不同法律關系，二者之間沒有直接關系。但是，如果雙方在預售商品房合同中明確約定由開發(fā)商負責辦理抵押貸款，且事實上開發(fā)商已與銀行簽訂了抵押貸款協(xié)議并確定了貸款比例。事實上，客觀上，按揭貸款的成功與否直接關系到商品房預售合同的履行。在這種情況下，如果開發(fā)商未能提供抵押貸款，導致買方無法履行付款義務，開發(fā)商應承擔責任，即買方可以要求終止合同并賠償損失。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十三條、第二十五條的規(guī)定，《商品房買賣合同》規(guī)定，如果買受人以擔保貸款的形式付款，因開發(fā)商原因無法辦理銀行抵押貸款，導致商品房買賣合同無法繼續(xù)履行，買受人可以解除房屋預售合同
購買預售商品房的注意事項：為避免因抵押權未履行而發(fā)生糾紛，保護買受人的合法權益，建議購房者從以下三點入手，將風險控制在最低限度：
首先，在簽訂購房合同之前，購房者應聽取開發(fā)商的意見，盡量詳細咨詢貸款銀行，了解貸款審批的條件和要求，并對自己的還款能力和貸款能否獲得批準有一定的心理預期
其次，在簽訂購房合同時，雙方明確約定了購房人在抵押貸款失敗時終止合同的權利，即，他們在合同中約定，如果買方因銀行未辦理抵押手續(xù)而無法獲得貸款，買方有權終止購房合同，并免除違約責任，如果銀行申請貸款并與買方簽訂貸款協(xié)議，該協(xié)議明確規(guī)定了貸款時間，但由于各種原因未能按時貸款，買方有權根據(jù)貸款協(xié)議要求銀行按時付款，并追究其相應的違約責任
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