合同終止押金是否已退還
[案例1]
合同終止時(shí),沒有押金
用于投資,江小姐喜歡天河區(qū)公寓附近的一套小公寓
根據(jù)開發(fā)商的要求,江小姐預(yù)付了兩萬元定金并簽署了認(rèn)購書。雙方同意江小姐和開發(fā)商在10天內(nèi)簽署正式的購房合同。10天后簽署正式合同時(shí),江小姐又留下了一個(gè)念頭。她就抵押貸款達(dá)成了協(xié)議:她想以20%的首付和80%的貸款購買這套裝修精美的小公寓。開發(fā)商必須確保,如果無法按計(jì)劃比例批準(zhǔn)抵押貸款,購房合同可以終止。開發(fā)商欣然同意了江小姐的要求,于是雙方簽訂了合同,江小姐同時(shí)支付了20%的首期款
銀行只同意提供貸款限額的50%,即批準(zhǔn)的抵押貸款減少了30%。江小姐不得不額外拿出一筆錢來支付這所小房子的首期付款。江小姐問:因?yàn)橘J款沒有按預(yù)期批準(zhǔn),她要求終止購房合同。開發(fā)商也是值得信賴的,同意江小姐的要求終止合同并退還了購房?jī)r(jià)格,但沒有退還定金。開發(fā)商認(rèn)為定金是在訂房時(shí)支付的,雙方也在協(xié)議書中明確表示這是“定金”。現(xiàn)在江小姐買不起房子了。之前承諾的合同可以終止,但她沒有承諾退還押金。蔣小姐氣憤地將開發(fā)商告上法庭
[律師分析]
押金應(yīng)退還
律師認(rèn)為,蔣小姐和開發(fā)商在簽訂合同前約定,如果80%的房?jī)r(jià)抵押不能完成,合同可以終止。這樣,簽訂的購房合同實(shí)際上是一份有終止條件的合同。根據(jù)《合同法》,雙方當(dāng)事人可以約定對(duì)合同的效力附加條件。有終止條件的合同在條件滿足時(shí)失效。就姜小姐而言,由于抵押貸款尚未完成,合同可以自然終止。合同終止后,開發(fā)商應(yīng)退還房?jī)r(jià)和押金。開發(fā)商將押金交付和購房合同劃分為兩種不相關(guān)的法律關(guān)系是錯(cuò)誤的。保證金只是雙方達(dá)成協(xié)議的一種擔(dān)保形式。它是購房合同的下級(jí)合同。效力隨預(yù)售合同主合同的變更而變更,并終止。開發(fā)商還應(yīng)將押金退還給蔣小姐
2002年8月,秋生與廣州一家房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同,購買一套兩居室的商品房。合同雙方約定:秋生支付一定首期款后,剩余購房款通過銀行抵押方式支付;2003年6月前,開發(fā)商必須將房屋交付秋生使用。如果房屋逾期超過3個(gè)月,秋生可以要求終止購房合同。雙方簽訂合同后,秋生的銀行按揭很快就完成了2002年10月,秋生開始按照銀行的要求償還貸款,但開發(fā)商沒有按照合同將房子交付給秋生,在秋生的一再催促下,由于種種原因繼續(xù)拖延。2004年1月,看到交付日期已經(jīng)過去了一年多,開發(fā)商仍然無法按照合同交付合格的房屋,秋生決定不再等待。根據(jù)合同,他要求開發(fā)商終止合同,并要求開發(fā)商退還他已支付的房款和利息。由于合同明確約定,開發(fā)商同意終止合同,退還房款并賠償利息損失。邱生以為這次收購?fù)耆鉀Q了,但接下來發(fā)生的事情讓他很困惑:兩個(gè)月后,他居然收到了貸款銀行的催款單!原來發(fā)展商沒有把銀行撥給發(fā)展商的貸款資金歸還銀行,,因此,銀行只能找到貸款人秋生的負(fù)責(zé)人,敦促秋生繼續(xù)按時(shí)還本付息
[律師分析]
可以直接向法院起訴
律師分析認(rèn)為秋生與開發(fā)商簽訂的購房合同和貸款合同與銀行簽訂的均有效,秋生只與開發(fā)商解除購房合同。開發(fā)商返還秋生的首期款和利息后,秋生可以要求開發(fā)商賠償已支付的銀行按揭部分的銀行貸款本金和利息。對(duì)于未支付的銀行貸款本息,開發(fā)商必須代表秋生直接向抵押銀行償還秋生。這樣,秋生與銀行之間的法律關(guān)系將因提前償還貸款而終止貸款合同。但是,上述做法在實(shí)踐中很難操作。建議邱生直接向人民法院提起訴訟,請(qǐng)求撤銷貸款合同。根據(jù)中國房地產(chǎn)法律解釋,在取消商品房銷售合同的前提下,買方要求取消相應(yīng)的抵押貸款合同,他的訴訟請(qǐng)求應(yīng)該得到法院的支持
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