合同終止押金是否已退還

[案例1]

抵押貸款失敗

合同終止時，沒有押金

用于投資，江小姐喜歡天河區(qū)公寓附近的一套小公寓

根據(jù)開發(fā)商的要求，江小姐預(yù)付了兩萬元定金并簽署了認(rèn)購書。雙方同意江小姐和開發(fā)商在10天內(nèi)簽署正式的購房合同。10天后簽署正式合同時，江小姐又留下了一個念頭。她就抵押貸款達(dá)成了協(xié)議：她想以20%的首付和80%的貸款購買這套裝修精美的小公寓。開發(fā)商必須確保，如果無法按計(jì)劃比例批準(zhǔn)抵押貸款，購房合同可以終止。開發(fā)商欣然同意了江小姐的要求，于是雙方簽訂了合同，江小姐同時支付了20%的首期款

銀行只同意提供貸款限額的50%，即批準(zhǔn)的抵押貸款減少了30%。江小姐不得不額外拿出一筆錢來支付這所小房子的首期付款。江小姐問：因?yàn)橘J款沒有按預(yù)期批準(zhǔn)，她要求終止購房合同。開發(fā)商也是值得信賴的，同意江小姐的要求終止合同并退還了購房價格，但沒有退還定金。開發(fā)商認(rèn)為定金是在訂房時支付的，雙方也在協(xié)議書中明確表示這是“定金”。現(xiàn)在江小姐買不起房子了。之前承諾的合同可以終止，但她沒有承諾退還押金。蔣小姐氣憤地將開發(fā)商告上法庭

[律師分析]

押金應(yīng)退還

律師認(rèn)為，蔣小姐和開發(fā)商在簽訂合同前約定，如果80%的房價抵押不能完成，合同可以終止。這樣，簽訂的購房合同實(shí)際上是一份有終止條件的合同。根據(jù)《合同法》，雙方當(dāng)事人可以約定對合同的效力附加條件。有終止條件的合同在條件滿足時失效。就姜小姐而言，由于抵押貸款尚未完成，合同可以自然終止。合同終止后，開發(fā)商應(yīng)退還房價和押金。開發(fā)商將押金交付和購房合同劃分為兩種不相關(guān)的法律關(guān)系是錯誤的。保證金只是雙方達(dá)成協(xié)議的一種擔(dān)保形式。它是購房合同的下級合同。效力隨預(yù)售合同主合同的變更而變更，并終止。開發(fā)商還應(yīng)將押金退還給蔣小姐

2002年10月，秋生開始按照銀行的要求償還貸款，但開發(fā)商沒有按照合同將房子交付給秋生，在秋生的一再催促下,由于種種原因繼續(xù)拖延。2004年1月，看到交付日期已經(jīng)過去了一年多，開發(fā)商仍然無法按照合同交付合格的房屋，秋生決定不再等待。根據(jù)合同，他要求開發(fā)商終止合同，并要求開發(fā)商退還他已支付的房款和利息。由于合同明確約定，開發(fā)商同意終止合同，退還房款并賠償利息損失。邱生以為這次收購?fù)耆鉀Q了，但接下來發(fā)生的事情讓他很困惑：兩個月后，他居然收到了貸款銀行的催款單！原來發(fā)展商沒有把銀行撥給發(fā)展商的貸款資金歸還銀行,，因此，銀行只能找到貸款人秋生的負(fù)責(zé)人，敦促秋生繼續(xù)按時還本付息

[律師分析]

可以直接向法院起訴

律師分析認(rèn)為秋生與開發(fā)商簽訂的購房合同和貸款合同與銀行簽訂的均有效，秋生只與開發(fā)商解除購房合同。開發(fā)商返還秋生的首期款和利息后，秋生可以要求開發(fā)商賠償已支付的銀行按揭部分的銀行貸款本金和利息。對于未支付的銀行貸款本息，開發(fā)商必須代表秋生直接向抵押銀行償還秋生。這樣，秋生與銀行之間的法律關(guān)系將因提前償還貸款而終止貸款合同。但是，上述做法在實(shí)踐中很難操作。建議邱生直接向人民法院提起訴訟，請求撤銷貸款合同。根據(jù)中國房地產(chǎn)法律解釋，在取消商品房銷售合同的前提下，買方要求取消相應(yīng)的抵押貸款合同，他的訴訟請求應(yīng)該得到法院的支持

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