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寧波
懲罰性賠償能否適用于商品房欺詐
[案例]王某從一家房地產銷售公司購買了一套商品房。后來，王某發現該公司提交了虛假的房地產預售許可證，因此王某認為該房地產銷售公司存在欺詐行為，并按照《消費者權益保護法》第49條的規定，要求該公司遵守《消費者權益保護法》，自付雙倍房款。房地產公司認為購買合同不適用《消費者權益保護法》的規定，拒絕雙重賠償。[不同意]消費者保護法能否適用于商品房欺詐第49條懲罰性賠償？第一種觀點認為，懲罰性賠償不適用于商品房欺詐。由于《消費者法》規定了一般動產，而商品房是房地產，因此《消費者法》不適用。此外，商品房的成本很高。如果采用懲罰性賠償，不利于房地產業的發展。第二種意見認為，既然商品房是一種商品，購買者是消費者，就應該適用消費者保護法。因此，《消費者法》第49條可以適用于對商品房欺詐行為進行懲罰性賠償。【管理與分析】作者部分同意第二種觀點。1.法律明確規定，如果經營者提供貨物或服務，如果存在欺詐行為，則可適用第49條。岳先生購買商品房用于居住，無疑屬于消費者的范疇，而開發公司建造房屋用于銷售，這也符合商品供應商的身份，屬于經營者的范疇。因此，雙方都受到《消費者權益保護法》的保護和規制。法律沒有明確規定商品房作為一種特殊商品，不得使用懲罰性賠償。因此，無論是一般消費品還是特殊消費品，都可以適用《消費法》的規定。2.懲罰性賠償在商品房欺詐中的適用，有利于規范房地產市場，保護弱勢消費者的利益。從長遠來看，這也有利于保護大多數合法房地產開發商的利益。因此，第一種意見是站不住腳的。3.在適用《消費者權益保護法》的同時，我們也應該看到，2003年6月1日生效的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》限制了“雙重賠償”的適用。根據《解釋》第九條的規定：有下列情形之一的，出賣人訂立《商品房買賣合同》，致使合同無效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已支付的購房價款：，（一）故意隱瞞未取得商品房預售許可證或者提供虛假商品房預售許可證的；（2） 故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；（3） 故意隱瞞已售出房屋已出售給第三方的事實或重新安置該房屋以獲得拆遷補償。筆者認為，只有開發商嚴重違反上述三種情況之一，導致合同無效、取消和取消，買方才能索賠賠償責任不超過已付購房價格的兩倍。此外《解釋》中規定的“買方可要求賣方承擔不超過已付購房價格兩倍的賠償責任”和“消費者可要求經營者賠償所購商品價格或所獲服務成本兩倍的賠償金額”之間存在差異《消費者權益保護法》規定。作者：南豐縣人民法院蔡靜
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