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寧波
如何確定房地產合同的效力
房地產開發始終面臨著來自法律、政策、管理和市場的風險，而合作房地產開發的情況更為復雜
鑒于合作開發合同糾紛案件比例高，案件復雜度高，缺乏法律依據，《最高人民法院關于審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對房地產合作開發作了較為詳細的規定，“合作開發房地產合同糾紛”一節共有14條，占全部條文的一半。結合解釋,，本文探討了確定房地產合作開發合同效力的幾個影響因素，以合作的形式共同開發房地產是我國現行土地制度的必然產物，國家享有的土地所有權是有限的不可動搖和不可轉讓。土地所有權不能授予任何民事主體，也不能進入市場流通。因此，國有土地只能通過使用權合法使用和轉讓，這就決定了國有土地使用者可以將土地作為出資，與他人合作開發房地產，實現土地要素與資本要素的結合，為了最大限度地實現國有土地使用者的權利
合作房地產開發合同是指雙方或多方之間的協議，一方提供土地，另一方提供資金、技術和勞務，共同開發土地和建造房屋，并在項目開發完成后按約定比例分享利潤
資質決定的有效性
本解釋的規定符合合作房地產開發合同不要求所有合伙人“共同經營”的精神。由于房地產開發經營的復雜性，投資者因自身條件或其他因素不參與房地產開發經營，體現了各方自愿原則，不妨礙國家市場管理秩序、社會公共利益，不違反國家強制性法律法規。因此，雙方有權商定是否共同經營。當然，由于法律并不要求所有合伙人共同經營，沒有必要要求所有合伙人都具有房地產開發經營資格
限制
1《未取得國有土地使用權證書的土地解釋》第9條規定：“出讓人未取得《土地使用權出讓證書》，與受讓人訂立《土地使用權出讓合同》，且出讓人在訴訟前已取得《土地使用權出讓證書》或有批準權的人民政府同意的，該合同視為無效是有效的。《解釋》第十六條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥的土地使用權作為投資與他人簽訂合作開發房地產合同的，該合同無效。但在訴訟前已辦理審批手續的，本合同視為有效。“
劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上政府批準，依法或無償支付補償、安置等費用后取得的國有土地使用權，具有取得合法、無償或低補償的特點n收購、無限期使用和處置限制。正是基于上述特點，劃撥土地未經批準不得作為投資參與房地產合作開發
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