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寧波
二手房買賣合同生效條件
在二手房交易過程中，產權轉讓登記不是二手房買賣合同的有效要件，原因如下：
（1）作為債權合同，二手房買賣合同是一種本票合同，而產權轉讓登記只是房屋產權轉讓的必要要件
買賣合同是一種雙重服務、有償、承諾的合同。二手房買賣合同作為一種買賣合同，也具有雙重服務、有償和承諾的性質。根據民法理論，不動產物權轉讓合同是以不動產物權轉讓為內容的債權合同。只要合同具有書面形式、適當的主體、真實的意思表示，并且不違反法律或社會公共利益，合同就有效成立，應當受到法律的保護。因此，不動產物權變動僅因不動產物權變動債權合同的履行而發生，不動產物權轉移登記也是合同的履行。轉讓登記是合同的履行，本質上不影響合同效力的判斷，這是《合同法》的基本原則。（2）所有權的登記和轉讓是對二手房買賣合同效力的確認，登記行為的發生是以雙方簽訂的二手房買賣合同的效力為基礎的，即：，買受人根據生效的二手房買賣合同，有權要求出賣人協助履行登記行為，出賣人有義務協助履行登記行為。登記是權利和義務相互轉移的結果。二手房買賣合同無效或者登記前未成立的，登記本身將成為被動的水和無根的樹
（3）登記的公示功能不能決定合同的效力
房屋的統一登記和轉讓反映了國家為了社會利益對房屋產權轉讓的干預。市場經濟必然要求契約自由。如果將登記視為合同有效性的一個重要因素，則登記審查必將成為雙方能否簽署銷售合同以及所簽署合同是否有效的確認，這遠遠超出了房屋管理部門的權限
（4）將登記作為二手房買賣合同的有效要件在實踐中會遇到一些無法解決的問題
，因為二手房買賣合同在簽訂后和簽訂前都沒有建立和生效產權轉讓，出賣人基于自身利益出售多套房屋，或在房價上漲時故意不協助買受人辦理產權轉讓登記，且不承擔違約責任，導致合同虛擬存在，這將不利于無過錯方利益的保護，分期付款保留所有權的二手房買賣合同和商品房預售合同也難以適用
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